รู้จักเทรนด์ใหม่เช่าพื้นที่สำนักงาน “Core & Flex” ที่ “เฟรเซอร์ส” นำมาให้บริการออฟฟิศกลางกรุง

Frasers Property Commercial_5 Buildings cover

ปี 2563 ประเทศไทยและทั่วโลกเผชิญกับสถานการณ์โควิด-19 ฉุดเศรษฐกิจถดถอยกระทบต่อธุรกิจและอุตสาหกรรมในวงกว้าง ตลาดอาคารสำนักงานของไทย ก็เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับผลกระทบ เพราะธุรกิจไม่ขยายการลงทุนเพิ่ม อีกทั้งเทรนด์การทำงานจากที่บ้าน (Work from Home) เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ความต้องการเช่าหรือขยายพื้นที่สำนักงานในปี 2563 ลดลงกว่า 50% ต้องถือว่าปี 2563 เป็นปีที่ความต้องการพื้นที่สำนักงานต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี

- Advertisement -

ย้อนไปก่อนช่วงโควิด ปี 2562 ดีมานด์เช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีกว่า 100,000 ตารางเมตร แต่ปี 2563 ลดเหลือ 50,000 ตารางเมตร หรือลดลงไป 50%  จากสถานการณ์โควิด ทำให้หลายธุรกิจไม่ขยายการลงทุนเพิ่ม หรือรัดเข็มขัดด้วยการใช้พื้นที่เดิม ในบางธุรกิจเลิกเช่าพื้นที่ออฟฟิศในกรุงเทพฯ ย้ายไปอยู่รวมกันที่โรงงานก็มี เพื่อลดค่าใช้จ่าย ถือเป็นสิ่งที่ผู้ให้บริการพื้นที่สำนักงานจำเป็นต้องประเมินสถานการณ์อย่างใกล้ชิด เพื่อที่จะสามารถรับมือและปรับตัวได้ทันท่วงที

รู้จักเทรนด์ใหม่เช่าพื้นที่ออฟฟิศ Core & Flex

หากดูการเช่าพื้นที่สำนักงานโดยทั่วไปจะมี 2 รูปแบบ

1.พื้นที่สำนักงานแบบมาตรฐาน (Core) ระยะเวลาเช่าขั้นต่ำ 3 ปี  ผู้เช่าลงทุนตกแต่งพื้นที่เอง คิดค่าเช่าเป็นตารางเมตร เริ่มต้นที่ 100 ตารางเมตร ผู้เช่ามีความเป็นส่วนตัว เพราะเป็นพื้นที่ของตัวเองรายเดียว  ส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลาง-ใหญ่

2.พื้นที่สำนักงานแบบยืดหยุ่น (Flex) ระยะเวลาเช่าขั้นต่ำ 1 เดือน เจ้าของอาคารสำนักงานเป็นคนลงทุนตกแต่งพื้นที่และสิ่งอำนวยความสะดวก (Facilities) ต่างๆ ไว้ให้ เช่น เจ้าหน้าที่ต้อนรับ ห้องประชุม ห้องทำงาน ห้องครัว ในรูปแบบ Co-Working Space คิดค่าเช่าตามจำนวนพนักงาน (เริ่มต้นที่ 1 คน) แต่ค่าเช่าสูงกว่าแบบ Core เพราะรวมค่าตกแต่งและค่าบริการด้วย  มีความเป็นส่วนตัวต่ำ เนื่องจากต้องแชร์พื้นที่ส่วนกลางร่วมกับผู้ใช้บริการอื่นๆ  ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นฟรีแลนซ์ สตาร์ทอัป บริษัทขนาดเล็ก

แต่แนวโน้มที่เกิดขึ้นจากสถานการณ์โควิด ทำให้ดีมานด์เช่าพื้นที่สำนักงานใหม่ลดลง จึงเริ่มเห็นเทรนด์การเช่าพื้นที่ออฟฟิศคอนเซ็ปต์ใหม่ Core & Flex เป็นการผสมผสานการเช่าพื้นที่มาตรฐาน (Core) และแบบยืดหยุ่น (Flex) โดยระยะเวลาการเช่าจะอยู่ที่ 1 เดือนถึง 3 ปี  ผู้เช่าสามารถลดพื้นที่การเช่าถาวร ทำให้งบประมาณการลงทุนตกแต่งพื้นที่ต่ำ โดยใช้สิ่งอำนวนความสะดวกจากส่วนกลางของเจ้าของอาคารแทน หรือ Co-Working Space การเช่าพื้นที่ยืดหยุ่นตามความต้องการของลูกค้า ทำให้บริหารต้นทุนค่าเช่าพื้นที่ได้ดีขึ้น ลักษณะนี้มีความเป็นส่วนตัวจากพื้นที่เช่ามาตรฐานและอีกส่วนใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกับผู้อื่น ผู้เช่าพื้นที่คลอบคลุมทุกขนาดตั้งแต่บริษัทเล็ก กลาง และใหญ่

พูดง่ายๆ เทรนด์การเช่าพื้นที่สำนักงานแบบ Core & Flex ก็คือ จากเดิมที่จะเช่าพื้นที่มาตรฐาน (Core) 2,000 ตารางเมตร ก็อาจลดลงเหลือ 1,000 ตารางเมตร  แล้วไปใช้บริการพื้นที่เช่ายืดหยุ่น (Flex) แทน เพื่อลดการลงทุนเช่าพื้นที่สำนักงานในช่วงนี้ หรือผู้เช่าที่ต้องการลดเช่าพื้นที่มาตรฐาน หรือเลิกเช่า ก็ให้เปลี่ยนไปใช้รูปแบบยืดหยุ่นแทน แบบนี้เป็นการรักษาผู้เช่าได้อีกทาง

คอนเซ็ปต์เช่าสำนักงานแบบ Core & Flex เริ่มเห็นมากขึ้นในต่างประเทศ เช่น สิงคโปร์ และเป็นรูปแบบที่ผู้ประกอบการในประเทศไทย นำมาใช้เป็น “ตัวเลือก” ให้กับผู้เช่าพื้นที่สำนักงานในปีนี้

JustCo at Samyan Mitrtown

เฟรเซอร์สฯ ชู Core & Flex เพิ่มทางเลือกผู้เช่า

คุณวิทวัส คุตตะเทพ รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายโครงการเชิงพาณิชยกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) ผู้พัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์เกรด A ใจกลางกรุงเทพฯ กล่าวว่าการใช้พื้นที่สำนักงานตลอดระยะเวลากว่า 5-10 ปีที่ผ่านมา ผู้เช่าสนใจเช่าพื้นที่สำนักงานแบบมาตรฐาน (Core) เพื่อความเป็นส่วนตัว สร้างเอกลักษณ์ และวัฒนธรรมองค์กรของตัวเอง

แต่ช่วง 2-3 ปีมานี้ เกิดเทรนด์พื้นที่สำนักงานแบบยืดหยุ่น (Flex) มากขึ้น ตัวอย่าง Co-working Space สำหรับกลุ่มธุรกิจขนาดเล็ก สตาร์ทอัป ฟรีแลนซ์ ที่ต้องการพื้นที่เพื่อสร้างเน็ตเวิร์คทางธุรกิจ โดยจะมีความยืดหยุ่นสูง ทั้งในเรื่องพื้นที่ และสัญญาเช่า

หลังสถานการณ์โควิด แนวโน้มปี 2564  รูปแบบการทำงานได้เกิดการเปลี่ยนแปลงจากนโยบายการทำงานที่บ้าน (Work from home) และการทำงานจากที่ไหนก็ได้ (Work form anywhere) ผู้เช่าจึงมองหาความคล่องตัวในการใช้พื้นที่ และต้องการทั้งพื้นที่สำนักงานแบบมาตรฐาน (Core) และพื้นที่สำนักงานแบบยืดหยุ่น (Flex) พร้อมกัน สำนักงานแบบ Core & Flex จึงเป็นอีกตัวเลือกตอบโจทย์ผู้เช่าในสถานการณ์นี้

JustCo at Samyan Mitrtown_Sky Cafe 2

เฟรเซอร์สฯ จึงได้นำรูปแบบ Core & Flex มาผสมผสานกันในพื้นที่เช่า เพื่อตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าที่ปรับเปลี่ยนไปในปัจจุบัน โดยมีพื้นที่หลากหลายรูปแบบให้เลือกใช้งานตามความต้องการ โดยได้ให้บริการภายใน 5 โครงการเชิงพาณิชย์เกรด A ใจกลางกรุงเทพฯ ภายในปีนี้ วางสัดส่วนพื้นที่เช่ามาตรฐาน (Core) 70% และรูปแบบยืดหยุ่น (Flex) 30% ซึ่งในส่วนนี้จะให้บริการในรูปแบบ Co-Working Space  เช่น Just Co, Regus  รวมทั้งห้องประชุม Victor Club โดยคาดว่าด้วยบริการใหม่นี้ จะทำให้บริษัทรักษาอัตราผู้เช่าที่ 90% ต่อไปได้ในปีนี้

ปัจจุบัน เฟรเซอร์สฯ มีพื้นที่สำนักงานที่อยู่ภายใต้การดูแลรวม 5 อาคาร ได้แก่ อาคารมิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์, อาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์, อาคารโกลเด้นแลนด์ และภายใต้ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) ได้แก่ อาคารสาทรสแควร์ และอาคารปาร์คเวนเชอร์ คิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 209,000 ตารางเมตร มีพนักงานของบริษัทผู้เช่าทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศในหลากหลายธุรกิจ ซึ่งมีผู้ใช้บริการมากกว่า 20,000 คนต่อวัน

มองว่าปี 2564 ความต้องการเช่าหรือขยายพื้นที่สำนักงานจะฟื้นตัวดีขึ้น เนื่องจากภาคธุรกิจสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์หลังเผชิญหน้าโควิด-19 รอบแรกเมื่อปีก่อน โดยกลุ่มธุรกิจที่มีแนวโน้มเติบโตได้ดี ได้แก่ กลุ่มธุรกิจดิจิทัล อีคอมเมิร์ซ การเงิน และธุรกิจสุขภาพ

ปีนี้ เฟรเซอร์สฯ ยังคงราคาค่าเช่าเท่าเดิม เฉลี่ย 900 บาทต่อตารางเมตร เพราะเป้าหมายคือ “รักษา” ลูกค้าเดิม ด้วยตัวเลือกบริการที่ตอบโจทย์ธุรกิจของผู้เช่า