เบื้องหลังดีล CPN ทุ่ม 20,000 ล้าน ฮุบ G Land ยึดอาณาจักร พระราม 9

 

หลังจากเป็นกระแสข่าวลือมาพักใหญ่  ว่า CPN หรือ บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) จะซื้อหุ้น GLAND หรือบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์​  จำกัด (มหาชน)  ในที่สุดข่าวลือก็กลายเป็นข่าวจริง เพราะวันที่ 12 กันยายน 2561 CPN ได้ทำหนังสือแจ้งตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย  ว่า ได้ให้บริษัท ซีพีเอ็น พัทยา จำกัด หรือซีพีเอ็น พัทยา ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ CPN ที่ถือหุ้น 100%  ทำสัญญาเพื่อซื้อหุ้นสามัญของ GLAND

CPN ทุ่ม 20,000 ล้านฮุบ GLAND

ดีลครั้งนี้ CPN ซื้อหุ้นเบื้องต้นสัดส่วน 50.43% หรือกว่า 3,278 ล้านหุ้น ราคาหุ้นละ 3.10 บาท คิดเป็นเงินกว่า 10,162 ล้านบาท ซึ่งมี 5 ผู้ถือหุ้นใหญ่เป็นผู้นำหุ้นออกขาย ได้แก่ 1.บริษัท เจริญกฤต เอ็นเตอร์ไพร้ส์​จำกัด 2.บริษัท เบ็ล พาร์ค เรสซิเดนซ์​ จำกัด 3. นายเจตรศิริ บุญดีเจริญ 4.นางสาวรมณี บุญดีเจริญ และ 5.นายเจตรมงคล บุญดีเจริญ​  หลังจากทำธุรกรรมครั้งนี้เรียบร้อยแล้ว ซีพีเอ็น พัทยา ยังต้องทำคำเสนอซื้อหุ้นที่เหลืออีกกว่า 3,221 ล้านหุ้น หรือสัดส่วน 49.57% ในราคา 3.10 บาท หรือคิดเป็นมูลค่ากว่า 9,987 ล้านบาทด้วย  ทำให้ดีลครั้งนี้ CPN ต้องเตรียมทุนซื้อรวมกว่า 20,000 ล้านบาทเลยทีเดียว

ซื้อแล้วได้อะไรบ้าง

ปัจจุบันทรัพย์สินของ GLAND ประกอบด้วย  โครงการเดอะไนน์​ทาวเวอร์ส แกรนด์​พระราม 9 พื้นที่ค้าปลีกให้เช่า  โครงการ The Shoppes@the Ninth และอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการ อาคารสูง Super Tower  นอกจากนี้ GLAND ยังมีบริษัทย่อยอีก 9 บริษัท ประกอบด้วย

1.บริษัท สเตอร์ลิง อีควิตี้ จำกัด มีโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์  โดยมีพื้นที่รวม 46,825 ตารางเมตร  มีพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า The Shoppes @ Unilever House และมีแผนพัฒนาโครงการโรงแรมในบริเวณโครงการ เดอะ แกรนด์​ พระราม 9

2.บริษัท พระราม 9 สแควร์ จำกัด มีโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า จี ทาวเวอร์ แกรนด์​ พระราม 9 และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า The Shoppes @ G Tower โดยมีพื้นที่รวมทั้งหมด 70,000 ตารางเมตร  ประกอบด้วยอาคารสูง 2 อาคาร สูง 40 ชั้น และ 30 ชั้น

3.บริษัท เบ็ล ดีเวลลอปเมนท์​ จำกัด มีโครงการคอนโดมิเนียม เบ็ล แกรนด์ พระราม 9  จำนวน 8 อาคาร รวมห้องพัก 1,991 ยูนิต และพื้นที่ให้เช่า โครงการ The Shoppes @Belle

4.บริษัท จีแลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์​ จำกัด  มีที่ดินอยู่ในโครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า

5.บริษัท เบ็ล แอสเซทส์  จำกัด มีที่ดินเปล่าบริเวณโครงการแกรนด์ คาแนล ดอนเมืองที่รอการพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม

6.บริษัท พระราม 9 สแควร์ โฮเต็ล จำกัด ยังไม่ได้ดำเนินธุรกิจ

7.บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนกับ บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์​ จำกัด (มหาชน)  ตั้งใจใช้บริษัทนี้ทำการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน  ปัจจุบัน เบย์วอเตอร์  มีที่ดินเปล่าบริเวณพหลโยธินที่อยู่ระหว่างพัฒนา

8.บริษัท รัชดา แอสเซท โฮลดิ้ง จำกัด บริษัทย่อยที่ถือหุ้นของบริษัท เบย์วอเตอร์​ จำกัด

9.บริษัท จีแลนด์​ รีท แมเนจเม้นท์​ จำกัด เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้  ยังมีโครงการเบ็ล สกาย คอนโดมิเนียม จำนวน 1,840 ยูนิต บริเวณถนนกำแพงเพชร 6 (ถนนคู่ขนานกับถนนวิภาวดีรังสิต) เลียบทางรถไฟ  พื้นที่โครงการติดโรงแรมมิราเคิล แกรนด์​คอนเวนชัน ปัจจุบันโครงการอยู่ระหว่างการทบทวนรูปแบบโครงการ   โครงการบ้านเดี่ยว แกรนด์ คาแนล ดอนเมือง โครงการ 1 จำนวน 194 แปลง และแกรนด์ คาแนล ดอนเมือง โครงการ 2 จำนวน 199 แปลง ซึ่งบริษัทถือสิทธิ์ในการบริหารจัดการ  บริหารการตลาด และบริการการขาย โดยได้รับรายได้เป็นค่าบริการบริหารโครงการ

ต่อจิ๊กซอร์ อาณาจักร CPN บน NEW CBD  

ในสายตานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  ทุกคนมองเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า  ถนนรัชดาภิเษก ย่านพระราม 9 กำลังเป็นย่านใจกลางธุรกิจแห่งใหม่ หรือ  CBD ของกรุงเทพฯ​ จากปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมศักยภาพของทำเลดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็น

-ระบบคมนาคมขนส่ง  ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ที่เปิดให้บริการ  เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ฝั่งตะวันออก เฟส 1 เส้นทางมีนบุรี-ศูนย์วัฒนธรรม และฝั่งตะวันตก เฟส 2 เส้นทาง ศูนย์วัฒนธรรม-ตลิ่งชั่น ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต  เส้นทางเชื่อมต่อไปยังพื้นที่สำคัญ ไม่ว่าจะเป็นถนนมอเตอร์เวย์​ ทางด่วน เป็นต้น

-การพัฒนาพื้นที่สำนักงานให้เช่า ซึ่งเกิดขึ้นจำนวนมาก เป็นผลทำให้เกิดเป็นแหล่งงานสำคัญ  ของทั้งบริษัทไทยและบริษัทนานาชาติ

-ชุมชนที่พักอาศัย  การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย  โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เกิดขึ้นจำนวนมาก  จนนับได้ว่าเป็นย่านที่มีอัตราการพัฒนาโครงการคอนโดฯ​ สูงแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ​ ซึ่งเกิดขึ้นตลอดเส้นทาง และยังกระจายตัวเข้าไปตามตรอกซอกซอยด้วย

-ย่านศูนย์การค้าและแหล่งช้อปปิ้ง  ย่านพระราม 9 มีโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่เกิดขึ้น  ตั้งแต่แยกรัชดา-ลาดพร้าว  ตลอดมาจนถึงแยกสุขุมวิท  จากกลุ่มทุนขนาดใหญ่ของประเทศ ไม่เฉพาะของ CPN  ซึ่งมีโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า แกรนด์ พระราม 9 อยู่แล้ว ทำให้กลายเป็นแหล่งช้อปปิ้งของทั้งชาวไทยและต่างชาติจำนวนมกา

จากปัจจัยหลักๆ ดังกล่าว  ส่งผลให้ในย่านพระราม 9  จึงเป็น CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ​ อย่างปฏิเสธไม่ได้  ซึ่งโครงการของ CPN แม้ว่าจะมีทั้งศูนย์การค้า  พื้นที่สำนักงานให้เช่า  แต่เทียบสัดส่วนยังมีปริมาณไม่มาก  การได้โครงการต่างๆ ของ GLAND มาเติมเต็มครั้งนี้  จะส่งผลให้ CPN  มีอณาจักรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบ และจำนวนมากที่สุดในย่านถนนรัชดาภิเษก-พระราม 9 ก็ว่าได้

เบื้องหลังดีล CPN-GLAND

เป็นคำถามที่น่าสงสัยว่าเหตุใด GLAND ถึงขายหุ้นในครั้งนี้  หลังจากจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มากว่า 10 ปี  หากดูจากสินทรัพย์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2561 ที่ผ่านมา จะพบว่ามีมูลค่า 29,711.83 ล้านบาท มีหนี้สินรวม 17,733.64 ล้านบาท ส่วนผู้ถือหุ้น 11,247.98 ล้านบาท  มีกระแสเงินสด 924.44 ล้านบาท เท่านั้น  จะเห็นได้ว่าสัดส่วนของหนี้มีมากกว่าส่วนของผู้ถือหุ้น  แถมกระแสเงินสดก็มีไม่มาก  ทำให้แผนการดำเนินธุรกิจกับหลายโครงการที่ได้เตรียมไว้อาจจะไม่คล่องตัวมากนัก  อย่างโปรเจ็กต์​ Super Tower ซึ่งต้องการหาผู้ร่วมทุนมาพัฒนาโครงการ  ก็ยังไม่มีความคืบหน้าแต่อย่างใด  ทำให้ผู้บริหารเห็นว่าการขายหุ้นให้กับมืออาชีพมาพัฒนาต่อน่าจะเป็นทางออกที่ดีกว่า

สำคัญกว่านั้น  ผู้บริหารคนสำคัญอย่าง นายโยธิน บุญดีเจริญ  ประธานกรรมการ ประธานกรรมการบริหาร และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร  มีอายุมากถึง 76 ปี ต้องการวางมือจากการดำเนินธุรกิจ  ขณะที่ทายาททางธุรกิจทั้ง 3 คน ได้แก่ นายเจตรศิริ บุญดีเจริญ  นางสาวรมณี บุญดีเจริญ และนายเจตรมงคล บุญดีเจริญ​ ซึ่งได้เข้ามาช่วยบริหารและดูแลธุรกิจ  ต่างมีความต้องการในการออกไปดำเนินธุรกิจเป็นของตนเองมากกว่า  จึงน่าจะเป็นเหตุผลสำคัญที่เกิดดีลใหญ่ขึ้น  เพราะการขายกิจการให้กับมืออาชีพเข้ามาบริหารงานแทนน่าจะเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า รวมทั้ง G Land ก็มีความสัมพันธ์อันดีกับ CPN โดยร่วมมือกันในโครงการผืนนี้บางส่วนอยู่แล้ว ดังนั้นการขายหุ้นให้กับ “เซ็นทรัล” พันธมิตรกระเป๋าหนักจึงเป็นทางออกที่น่าจะดีที่สุดในขณะนี้…สำหรับแฟนๆ ที่ลุ้นโครงการ Super Tower ตึกที่สูงที่สุดในอาเซียน ก็ดูจะมีความหวังได้เห็นของจริงมากขึ้น แต่ผู้ถือหุ้นรายใหม่รายนี้จะเดินหน้าโครงการนี้ต่อหรือไม่ ต้องลุ้นกัน