หลังจากเป็นกระแสข่าวลือมาพักใหญ่ ว่า CPN หรือ บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) จะซื้อหุ้น GLAND หรือบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) ในที่สุดข่าวลือก็กลายเป็นข่าวจริง เพราะวันที่ 12 กันยายน 2561 CPN ได้ทำหนังสือแจ้งตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ว่า ได้ให้บริษัท ซีพีเอ็น พัทยา จำกัด หรือซีพีเอ็น พัทยา ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ CPN ที่ถือหุ้น 100% ทำสัญญาเพื่อซื้อหุ้นสามัญของ GLAND
CPN ทุ่ม 20,000 ล้านฮุบ GLAND
ดีลครั้งนี้ CPN ซื้อหุ้นเบื้องต้นสัดส่วน 50.43% หรือกว่า 3,278 ล้านหุ้น ราคาหุ้นละ 3.10 บาท คิดเป็นเงินกว่า 10,162 ล้านบาท ซึ่งมี 5 ผู้ถือหุ้นใหญ่เป็นผู้นำหุ้นออกขาย ได้แก่ 1.บริษัท เจริญกฤต เอ็นเตอร์ไพร้ส์จำกัด 2.บริษัท เบ็ล พาร์ค เรสซิเดนซ์ จำกัด 3. นายเจตรศิริ บุญดีเจริญ 4.นางสาวรมณี บุญดีเจริญ และ 5.นายเจตรมงคล บุญดีเจริญ หลังจากทำธุรกรรมครั้งนี้เรียบร้อยแล้ว ซีพีเอ็น พัทยา ยังต้องทำคำเสนอซื้อหุ้นที่เหลืออีกกว่า 3,221 ล้านหุ้น หรือสัดส่วน 49.57% ในราคา 3.10 บาท หรือคิดเป็นมูลค่ากว่า 9,987 ล้านบาทด้วย ทำให้ดีลครั้งนี้ CPN ต้องเตรียมทุนซื้อรวมกว่า 20,000 ล้านบาทเลยทีเดียว
ซื้อแล้วได้อะไรบ้าง
ปัจจุบันทรัพย์สินของ GLAND ประกอบด้วย โครงการเดอะไนน์ทาวเวอร์ส แกรนด์พระราม 9 พื้นที่ค้าปลีกให้เช่า โครงการ The Shoppes@the Ninth และอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการ อาคารสูง Super Tower นอกจากนี้ GLAND ยังมีบริษัทย่อยอีก 9 บริษัท ประกอบด้วย
1.บริษัท สเตอร์ลิง อีควิตี้ จำกัด มีโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ โดยมีพื้นที่รวม 46,825 ตารางเมตร มีพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า The Shoppes @ Unilever House และมีแผนพัฒนาโครงการโรงแรมในบริเวณโครงการ เดอะ แกรนด์ พระราม 9
2.บริษัท พระราม 9 สแควร์ จำกัด มีโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า จี ทาวเวอร์ แกรนด์ พระราม 9 และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า The Shoppes @ G Tower โดยมีพื้นที่รวมทั้งหมด 70,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยอาคารสูง 2 อาคาร สูง 40 ชั้น และ 30 ชั้น
3.บริษัท เบ็ล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด มีโครงการคอนโดมิเนียม เบ็ล แกรนด์ พระราม 9 จำนวน 8 อาคาร รวมห้องพัก 1,991 ยูนิต และพื้นที่ให้เช่า โครงการ The Shoppes @Belle
4.บริษัท จีแลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด มีที่ดินอยู่ในโครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า
5.บริษัท เบ็ล แอสเซทส์ จำกัด มีที่ดินเปล่าบริเวณโครงการแกรนด์ คาแนล ดอนเมืองที่รอการพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม
6.บริษัท พระราม 9 สแควร์ โฮเต็ล จำกัด ยังไม่ได้ดำเนินธุรกิจ
7.บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนกับ บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) ตั้งใจใช้บริษัทนี้ทำการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน ปัจจุบัน เบย์วอเตอร์ มีที่ดินเปล่าบริเวณพหลโยธินที่อยู่ระหว่างพัฒนา
8.บริษัท รัชดา แอสเซท โฮลดิ้ง จำกัด บริษัทย่อยที่ถือหุ้นของบริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด
9.บริษัท จีแลนด์ รีท แมเนจเม้นท์ จำกัด เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ ยังมีโครงการเบ็ล สกาย คอนโดมิเนียม จำนวน 1,840 ยูนิต บริเวณถนนกำแพงเพชร 6 (ถนนคู่ขนานกับถนนวิภาวดีรังสิต) เลียบทางรถไฟ พื้นที่โครงการติดโรงแรมมิราเคิล แกรนด์คอนเวนชัน ปัจจุบันโครงการอยู่ระหว่างการทบทวนรูปแบบโครงการ โครงการบ้านเดี่ยว แกรนด์ คาแนล ดอนเมือง โครงการ 1 จำนวน 194 แปลง และแกรนด์ คาแนล ดอนเมือง โครงการ 2 จำนวน 199 แปลง ซึ่งบริษัทถือสิทธิ์ในการบริหารจัดการ บริหารการตลาด และบริการการขาย โดยได้รับรายได้เป็นค่าบริการบริหารโครงการ
ต่อจิ๊กซอร์ อาณาจักร CPN บน NEW CBD
ในสายตานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทุกคนมองเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า ถนนรัชดาภิเษก ย่านพระราม 9 กำลังเป็นย่านใจกลางธุรกิจแห่งใหม่ หรือ CBD ของกรุงเทพฯ จากปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมศักยภาพของทำเลดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็น
-ระบบคมนาคมขนส่ง ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ที่เปิดให้บริการ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ฝั่งตะวันออก เฟส 1 เส้นทางมีนบุรี-ศูนย์วัฒนธรรม และฝั่งตะวันตก เฟส 2 เส้นทาง ศูนย์วัฒนธรรม-ตลิ่งชั่น ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เส้นทางเชื่อมต่อไปยังพื้นที่สำคัญ ไม่ว่าจะเป็นถนนมอเตอร์เวย์ ทางด่วน เป็นต้น
-การพัฒนาพื้นที่สำนักงานให้เช่า ซึ่งเกิดขึ้นจำนวนมาก เป็นผลทำให้เกิดเป็นแหล่งงานสำคัญ ของทั้งบริษัทไทยและบริษัทนานาชาติ
-ชุมชนที่พักอาศัย การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เกิดขึ้นจำนวนมาก จนนับได้ว่าเป็นย่านที่มีอัตราการพัฒนาโครงการคอนโดฯ สูงแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ซึ่งเกิดขึ้นตลอดเส้นทาง และยังกระจายตัวเข้าไปตามตรอกซอกซอยด้วย
-ย่านศูนย์การค้าและแหล่งช้อปปิ้ง ย่านพระราม 9 มีโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่เกิดขึ้น ตั้งแต่แยกรัชดา-ลาดพร้าว ตลอดมาจนถึงแยกสุขุมวิท จากกลุ่มทุนขนาดใหญ่ของประเทศ ไม่เฉพาะของ CPN ซึ่งมีโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า แกรนด์ พระราม 9 อยู่แล้ว ทำให้กลายเป็นแหล่งช้อปปิ้งของทั้งชาวไทยและต่างชาติจำนวนมกา
จากปัจจัยหลักๆ ดังกล่าว ส่งผลให้ในย่านพระราม 9 จึงเป็น CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ อย่างปฏิเสธไม่ได้ ซึ่งโครงการของ CPN แม้ว่าจะมีทั้งศูนย์การค้า พื้นที่สำนักงานให้เช่า แต่เทียบสัดส่วนยังมีปริมาณไม่มาก การได้โครงการต่างๆ ของ GLAND มาเติมเต็มครั้งนี้ จะส่งผลให้ CPN มีอณาจักรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบ และจำนวนมากที่สุดในย่านถนนรัชดาภิเษก-พระราม 9 ก็ว่าได้
เบื้องหลังดีล CPN-GLAND
เป็นคำถามที่น่าสงสัยว่าเหตุใด GLAND ถึงขายหุ้นในครั้งนี้ หลังจากจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มากว่า 10 ปี หากดูจากสินทรัพย์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2561 ที่ผ่านมา จะพบว่ามีมูลค่า 29,711.83 ล้านบาท มีหนี้สินรวม 17,733.64 ล้านบาท ส่วนผู้ถือหุ้น 11,247.98 ล้านบาท มีกระแสเงินสด 924.44 ล้านบาท เท่านั้น จะเห็นได้ว่าสัดส่วนของหนี้มีมากกว่าส่วนของผู้ถือหุ้น แถมกระแสเงินสดก็มีไม่มาก ทำให้แผนการดำเนินธุรกิจกับหลายโครงการที่ได้เตรียมไว้อาจจะไม่คล่องตัวมากนัก อย่างโปรเจ็กต์ Super Tower ซึ่งต้องการหาผู้ร่วมทุนมาพัฒนาโครงการ ก็ยังไม่มีความคืบหน้าแต่อย่างใด ทำให้ผู้บริหารเห็นว่าการขายหุ้นให้กับมืออาชีพมาพัฒนาต่อน่าจะเป็นทางออกที่ดีกว่า
สำคัญกว่านั้น ผู้บริหารคนสำคัญอย่าง นายโยธิน บุญดีเจริญ ประธานกรรมการ ประธานกรรมการบริหาร และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มีอายุมากถึง 76 ปี ต้องการวางมือจากการดำเนินธุรกิจ ขณะที่ทายาททางธุรกิจทั้ง 3 คน ได้แก่ นายเจตรศิริ บุญดีเจริญ นางสาวรมณี บุญดีเจริญ และนายเจตรมงคล บุญดีเจริญ ซึ่งได้เข้ามาช่วยบริหารและดูแลธุรกิจ ต่างมีความต้องการในการออกไปดำเนินธุรกิจเป็นของตนเองมากกว่า จึงน่าจะเป็นเหตุผลสำคัญที่เกิดดีลใหญ่ขึ้น เพราะการขายกิจการให้กับมืออาชีพเข้ามาบริหารงานแทนน่าจะเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า รวมทั้ง G Land ก็มีความสัมพันธ์อันดีกับ CPN โดยร่วมมือกันในโครงการผืนนี้บางส่วนอยู่แล้ว ดังนั้นการขายหุ้นให้กับ “เซ็นทรัล” พันธมิตรกระเป๋าหนักจึงเป็นทางออกที่น่าจะดีที่สุดในขณะนี้…สำหรับแฟนๆ ที่ลุ้นโครงการ Super Tower ตึกที่สูงที่สุดในอาเซียน ก็ดูจะมีความหวังได้เห็นของจริงมากขึ้น แต่ผู้ถือหุ้นรายใหม่รายนี้จะเดินหน้าโครงการนี้ต่อหรือไม่ ต้องลุ้นกัน