โจทย์ยากอสังหาฯ 2020 ‘SC Asset’ กระจายเสี่ยง ปั้นรายได้เช่า-บริการ เปิดโรงแรม 5 แห่ง

คุณณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ปี 2562 ว่า “ยาก” แล้วสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2563 หลายสำนักฟันธงว่า “หนัก” กว่าเดิม เรียกว่าเป็นปีที่รวมทุกอุปสรรคที่อยู่ในปีก่อน มาไว้ในปีนี้ ซ้ำเพิ่มเติมด้วยปัจจัยลบการแพร่ระบาดของไวรัส Covid-19 ที่ยังไม่รู้จุดสิ้นสุด ฉุดเศรษฐกิจทั้งโลกถดถอย นับเป็น “โจทย์ยาก” อสังหาฯ ที่ต้องฝ่าปี 2020 ไปให้ได้

หากสรุปภาพรวมอสังหาฯ ปี 2562 ต้องเรียกว่าอยู่ในภาวะ สต็อกล้นระบายช้า  มาตรการ LTV ที่บังคับใช้ในเดือน เม.ย.ปีก่อน ทำให้ทั้งปี การเปิดโครงการใหม่ลดลง 20%  และยอดขายลดลง  23%  มาในปี 2563 ประเทศไทยมีปัจจัยท้าทายภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว  จากงบประมาณรัฐล่าช้า ทั้งยังมีปัญหาภัยแล้ง หนี้ครัวเรือสูง  เมื่อมาเจอกับสถานการณ์แพร่ระบาดไวรัส Covid-19 ทำให้ปีนี้อสังหาฯ อยู่ในอาการ “ซึมเศร้า” จากความวิตกกังวลในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน!  แนวโน้มปีนี้การเปิดโครงการใหม่ก็ยังติดลบราว 20%

- Advertisement -

ปรับพอร์ตโฟลิโอ “ยืดหยุ่น”

คุณณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)  มองว่าปี 2563 ถือเป็นปีแห่ง “ทดสอบ” ครั้งสำคัญของ SC  การแก้โจทย์ยากปีนี้ จะใช้แนวทาง Resilient’ (ยืดหยุ่น) ฝ่าความยุ่งเหยิง สร้างโอกาสโตยั่งยืน ด้วยการปรับตัวและมองโอกาสหา S-curve  สร้างแหล่งรายได้ใหม่ กระจายความเสี่ยงธุรกิจอสังหาฯ

แนวทาง Resilient Portfolio คือ การปรับพอร์ตโฟลิโอให้มีความยืดหยุ่น ใน 3 กลุ่มธุรกิจ คือ อสังหาฯเพื่อขาย (For Sale)  อสังหาฯเพื่อเช่า  (For Rent)  และบริการ Living Solutions เป็นการกระจายแหล่งรายได้เพื่อโอกาสเติบโตใน 3-5 ปีจากนี้

กลุ่ม For Sale การพัฒนาบ้านและคอนโดมิเนียม ปัจจุบันเป็นรายได้หลัก 80%  ในปี 2562 SC มีส่วนแบ่งการตลาดอันดับ 1 กลุ่มบ้านหรู 20-50 ล้านบาท และอันดับ 3 บ้านเดี่ยวทุกระดับราคา  ปีนี้วางแผนเพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จาก 40% เป็น 50% ใน 3 ปี

ลงทุนโรงแรม-อพาร์ทเม้นท์ สหรัฐ

กลุ่ม For Rent  สร้างรายได้ประจำ (recurring income)  ดูแลโดย บริษัท เอสซี เอ็กซ์เพดิชั่น จำกัด(SC Expedition) เพื่อพัฒนาธุรกิจโรงแรมกลุ่ม mid-to-upscale ระดับ 3-4 ดาว ราคาห้องพัก 1,700-2,000 บาท รองรับนักท่องเที่ยวทั้งต่างประเทศและในไทย โดยเฉพาะกลุ่ม FIT (Free Individual Travelers) เดินทางท่องเที่ยวด้วยตนเอง ซึ่งเติบโตในทุกตลาด โดยเฉพาะจีน ที่ปัจจุบันถือพาสปอร์ตเพียง 13% ของจำนวนประชากร 1,400 ล้านคน  ยังมีโอกาสเพิ่มได้อีก และประเทศไทยเป็นจุดหมายหลัก ของนักท่องเที่ยวจีน

ในช่วง 3 ปีนี้  (2563-2566) วางแผนเปิดโรงแรม 5 แห่ง รวม 1,000 ห้อง ใน 5 ทำเล ทั้งกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวที่พัทยา โรงแรมแห่งแรกในกรุงเทพฯ ทำเล ราชวัตร  เปิดปีนี้ ,รัชดาภิเษก เปิดปี 2564 ส่วน สุขุมวิท, วิภาวดี และพัทยา เปิดปี 2566

อีกธุรกิจกลุ่มอสังหาฯ เพื่อเช่า อยู่ภายใต้ เอสซี อัลฟ่า อินคอร์ปอเรชั่น (SC Alpha Inc) ลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสหรัฐอเมริกา ซึ่งจากปัจจัยและโอกาสของตลาด อพาร์ทเม้นท์ในบอสตันที่มีศักยภาพเติบโต จึงได้ทำสัญญาซื้อและบริหารอาคาร ที่ 244 Hanover Street & 20 Parmenter Street ในเมืองบอสตัน รัฐแมสซาชูเซตส์ มูลค่า 24.5 ล้านเหรียญสหรัฐ  โดยวางแผนลงทุนอพาร์ตเม้นต์ในต่างประเทศ ต่อเนื่อง ปีละ 30 ล้านเหรียญสหรัฐ เพื่อซื้ออาคารทำเลดี สร้างรายได้จากการปล่อยเช่า

การเลือกทำเลอพาร์ตเม้นต์ ที่บอสตัน สหรัฐ เพราะมีดีมานด์เช่าสูง จาก Tech Company เติบโต จึงมีคนทำงานจากทั่วโลกเดินทางเข้ามาอยู่อาศัย พบว่าอัตราเฉลี่ยสูงถึง 95%  ราคาค่าเช่าขยับขึ้นทุกปีราว 4-5%  การลงทุนในอพาร์ทเม้นต์ หลังจากบริหารไป 3-5 ปี หากราคาตึกขยับขึ้นไปได้ 12% นับจากราคาที่เข้าไปลงทุน ก็จะขาย เพื่อทำกำไร และนำเงินไปลงทุนตึกใหม่

สร้าง S-curve ใหม่จาก Living Solutions

นอกจากนี้ได้มองโอกาสหา S-curve ใหม่ด้านบริการ Living Solutions ด้วยการพัฒนา Digital Platform ใหม่ ปีนี้ได้เปิดตัว RueJai Club ไว้ดูแลลูกบ้าน SC ที่ปัจจุบันมากว่า 20,000 ครัวเรือน หรือ 60,000 คน ที่จะดึงเข้ามาเป็นมาเป็นสมาชิกแพลตฟอร์ม เพื่อให้บริการเทคโนโลยี  solutions ต่างๆ ให้กับลูกบ้าน ด้วยโมเดล “ช่วยเรื่องบ้าน จัดการเรื่องชีวิต”

ประกอบด้วยแพ็กเกจบริการรายครั้งหรือรายเดือน ทุกอย่างที่เกี่ยวกับบ้าน ได้แก่ แม่บ้าน, ทำสวน , ล้างแอร์ เป็นต้น พร้อมบริการอื่นๆ  เช่น ส่งน้ำ, ส่งแก็ส , ตัดผม, ซักรีด , ประกันภัย  รวมทั้งการจำหน่าย อุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้า ที่เข้ามาเป็นพันธมิตรแล้ว คือ แบรนด์ “ฟิลิปส์”

“การขยายบริการ Living Solutions เป็นการสร้างแหล่งรายได้ใหม่ในอนาคต  เพราะแนวโน้มสินค้าที่อยู่อาศัยเติบโตน้อย จากการที่ประเทศไทยมีอัตราการเกิดต่ำ การขยายตัวจึงไปอยู่ในฝั่งบริการแทน”

ปีนี้ยังวางเป้าโต

แม้เศรษฐกิจปีนี้จะดูซบเซา แต่ SC ยังมองว่าจะเติบโตได้  โดยตั้งเป้ารายได้ที่ 17,800 ล้านบาท และ ยอดขาย 18,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25% จากปีก่อน  มาจากโครงการเปิดขายทั้งหมด 64 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 58,300 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการต่อเนื่อง 51 โครงการ มูลค่ารวม 42,300 ล้านบาท

ส่วนโครงการใหม่ปีนี้เปิด 13 โครงการใหม่ มูลค่า 16,000 ล้านบาท แบ่งเป็น แนวราบ 12 โครงการใหม่ มูลค่า 12,500 ล้านบาท มีทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมซีรีส์ ใหม่ทุกระดับราคา เริ่มต้น 2-50 ล้านบาท ทำเลวิภาวดี พระราม 5 , แจ้งวัฒนะ, พระราม 9, พัฒนาการ , บางนา-อ่อนนุช

 

ส่วนคอนโดมิเนียมมี 1 โครงการ คือ  The Crest Park Residences ระดับลักชัวรี เป็นโครงการร่วมทุนกับ Nishitetsu Group ประเทศญี่ปุ่น บนทำเลห้าแยกลาดพร้าว ระยะ 75 เมตร ถึง MRT พหลโยธิน ขนาดพื้นที่ประมาณ 2 ไร่ จำนวน 429 ยูนิต มูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาท กำหนดเปิดขายในไตรมาส 2 ปีนี้ ราคาเฉลี่ย 200,000-250,000 บาทต่อตร.ม.

“แม้ปีนี้จะมีหลายปัจจัยลบ แต่ในทุกวิกฤติก็มีโอกาส การมีพอร์ตโฟลิโอที่ยืดหยุ่น ทั้งสินค้าที่อยู่อาศัย และบริการ เชื่อว่า SC จะผ่านปีแห่งบททดสอบนี้ไปได้”