ผ่าแผน AP เขย่าอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง ’61 อัดเต็มแนวราบ-คอนโด ดันยอด 6.4 หมื่นล้าน

0

AP Thai (เอพี ไทยแลนด์) หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของประเทศ เปิดโต๊ะแถลงข่าวสำหรับผลประกอบการของครึ่งปีแรกของธุรกิจและเผยแผนงานครึ่งปีหลัง 2561 ที่จะบุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งคอนโดมิเนียม(แนวสูง)และบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม (แนวราบ) ด้วยการนำของ 2 ผู้บริหารหนุ่ม คือ นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจคอนโดมิเนียม และ นายภมร ประเสริฐสรรค์ รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจแนวราบ

5 เดือนแรก ฟันเฉียด 1.5 หมื่นล้านบาท

สำหรับผลการดำเนินงานในช่วง 5 เดือนแรก (ถึงวันที่ 27 พฤษภาคม) ผู้บริหาร เสริมว่า ทำยอดขายรวมได้แล้วถึง 14,640 ล้านบาท ส่งผลให้บริษัทฯ คิดเป็นราว 44% ของเป้ายอดขายปี 2561 ที่ตั้งไว้ 33,500 ล้านบาท ซึ่งผลการดำเนินงานในไตรมาส 1 ที่ผ่านมามีอัตราการเติบโตที่สูงมากเป็นประวัติการณ์ โดยบริษัทฯ มีรายได้รวมจากสินค้าแนวราบและคอนโดมิเนียม (รวม 51% โครงการร่วมทุน) สูงถึง 6,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27% หากเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อนหน้าที่มีรายได้รวมเท่ากับ 5,127 ล้านบาท

“หลังจากมีการปรับเพิ่มแผน ทำให้ ปี2561 นี้เป็นปีที่บริษัทฯ มีการเปิดตัวโครงการมากที่สุดตั้งแต่จัดตั้งบริษัทมา ซึ่งจากการปรับแผนทั้งปีเอพีจะเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 43 โครงการมูลค่า 64,750 ล้านบาท แบ่งเป็นสินค้าแนวราบ 38 โครงการ มูลค่า 39,350ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่า 25,400 ล้านบาท เปิดตัว ในครึ่งปีแรก จำนวน 8 โครงการ พร้อมเปิดตัวในครึ่งปีหลังจำนวน 35 โครงการ มูลค่า 54,380 ล้านบาท”

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจคอนโดมิเนียม และ นายภมร ประเสริฐสรรค์ รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจแนวราบ

 

เจาะอินไซต์หา Unmet Need 

จากการสำรวจพฤติกรรมของลูกค้าที่เปลี่ยนไปของ AP พบว่า ผู้บริโภคที่มาเป็นลูกค้ามีอายุเฉลี่ยลดลง โดยลูกค้าที่มีอายุ 18-35 ปี คิดเป็นสัดส่วน 60% ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดของกลุ่มลูกค้าทั้งหมด  นอกจากนี้ยังมีปัจจัย Silence Influencers ไม่ว่าจะเป็นรุ่นปู่ย่าและลูก ที่มีอิทธิพลต่อการซื้อบ้านอีกด้วย  ดังนั้นทำให้ความต้องการของลูกค้ามีความซับซ้อนขึ้นไปอีก (ซึ่งนักการตลาดก็ต้องทำงานยากขึ้นไปอีก) จึงนำ Standford Design Thinking มาใช้หาความต้องการที่แท้จริงกับลูกค้า โดยมี 5 ขั้นตอน 1.Empathize  2.Define 3.Ideate 4.Prototype 5.Test

คุณวิทการ กล่าวว่า “ความสำเร็จของนวัตกรรมอาจไม่ใช่สิ่งประดิษฐ์ใหม่ล่าสุดที่เกิดขึ้นครั้งแรกในอุตสาหกรรม แต่ความสำเร็จของนวัตกรรมคือการสร้าง ‘กระบวนการ’ คิดเพื่อเข้าถึงการเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภคที่ซับซ้อนมากขึ้นเพื่อนำไปในสู่วิถีชีวิตใหม่อย่างยั่งยืน โดยที่ผ่านมาการพัฒนาสินค้าทั้งแนวราบและแนวสูง เราได้นำแนวคิด STANFORD DESIGN THINKING มาใช้เพื่อค้นหาความต้องการแฝงของผู้บริโภคในอนาคต โดยหนึ่งในนวัตกรรมที่ทีมคอนโดได้นำมาประยุกต์ใช้ให้เห็นผลและเกิดขึ้นจริงอย่างเร่งด่วนนั้น คือ การปรับกระบวนการก่อสร้างคอนโดมิเนียม ด้วยการนำเทคโนโลยี AI BIM (Artificial Intelligence Building Information Modeling) เทคโนโลยีการออกแบบงานก่อสร้างอาคารสูงอัจฉริยะ 7 มิติ ซึ่งคิดค้นขึ้นโดย Prof. จากมหาวิทยาลัย Stanford มาใช้อย่างครบวงจรเป็นรายแรกในประเทศไทย โดยจุดต่างของ AI BIM คือ มิติที่ 7 ที่ครอบคลุมไปถึงกระบวนการบริหารจัดการอาคาร (AI BIM for Facility Management) ที่จะเป็นฐานข้อมูลสำคัญในการสืบค้นงานระบบและงานโครงสร้างทั้งหมด เพื่อการซ่อมบำรุงและรักษาสภาพของอาคารให้สมบูรณ์อย่างรวดเร็ว และแม่นยำ

“บทเรียนหนึ่งที่เราได้เรียนรู้จากการทำงานร่วมกับ Prof. จากมหาวิทยาลัยสแตนฟอร์ดคือ กระบวนการทำความเข้าใจในความต้องการแฝงของลูกค้า และการนำข้อมูลเหล่านั้นมาหาจิ๊กซอว์ตัวพิเศษ ที่จะสร้างความได้เปรียบให้กับสินค้าแนวราบของเอพี ถึงแม้วันนี้เรามีแบบบ้านที่อยู่ในระบบมากกว่า 70 โมเดลแล้ว แต่จากอายุของผู้ซื้อโครงการแนวราบที่ลดน้อยลง ถือเป็นสัญญาณที่บอกให้เราต้องลุกขึ้นตั้งรับกับเทรนด์พฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ซึ่งจากข้อมูลเราพอจะสรุปออกมาเป็นเทรนด์ในการพัฒนาโครงการแนวราบในอนาคตเป็น 3 เรื่องหลักๆ คือ 1) Multi Generation Living แนวโน้มการอยู่อาศัยร่วมกันของหลายช่วงอายุ ตั้งแต่เจเนเรชั่นรุ่นเบบี้ บูม ไปจนถึงเด็กเล็ก ดังนั้น บทบาทของพื้นที่ต่างๆ ภายในบ้านต้องคิดมากกว่าพื้นที่พักผ่อน ทุกพื้นที่ต้องได้รับการออกแบบบนพื้นฐานการเข้าใจในเรื่องhuman scale และพฤติกรรมที่แตกต่างกันของคนแต่ละวัย  2) Healthy Living การให้ความสำคัญกับการออกแบบพื้นที่ที่ส่งเสริมสุขภาพที่ดี ครอบคลุมความต้องการทั้งพื้นที่ส่วนกลางและภายในบ้าน และ 3) Smart Home Living  คงเป็นเรื่องที่หลีกหนีไม่ได้กับการประยุกต์เอาเทคโนโลยีเข้ามาเพื่ออำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตภายในบ้าน ซึ่งสิ่งที่ลูกค้าให้คุณค่าเป็นอันดับแรกคือ บทบาทของเทคโนโลยีกับการเฝ้าระวัง หรือช่วยเหลือคนที่รักให้ปลอดภัยจากอันตรายที่จะเกิดขึ้นอย่างทันถ่วงที” นายภมรกล่าวเสริม

  

อัดเต็มแนวราบ 32 โครงการ

เพราะทั้งสัญญานของเศรษฐกิจที่ดีขึ้นและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ดีขึ้น จากผลประการครึ่งปีแรกของ 2561 ดังนั้นครึ่งปีหลังของปีนี้ AP เตรียมสร้างความแตกต่างด้วยการทำสินค้าให้ “หลากหลาย” เหมาะกับทุกความต้องการและทุกกลุ่มเซ็กเม้นต์

“หนึ่งใน key success ของการพัฒนาโครงการแนวราบเอพี คือ การมีสินค้าที่หลากหลาย ทั้งในเรื่องของโมเดลบ้าน และจำนวนโครงการที่ครอบคลุมในทุกทำเลรอบกทม. ซึ่งจากวันนี้ไปเอพีพร้อมรุกตลาดแนวราบครึ่งปีหลังในทุกมิติ ด้วยแผนการพัฒนาโครงการใหม่ที่มากถึง 32 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 33,980 ล้านบาท  เป็นบ้านเดี่ยว 15 โครงการ มูลค่า18,600 ล้านบาท โฟกัสตลาดครอบครัวคนเมือง โดยมี fighting brand อย่าง CENTRO บ้านเดี่ยวสำหรับครอบครัวที่เริ่มต้น และ THE CITY บ้านเดี่ยวสำหรับครอบครัวขนาดใหญ่ ราคาเฉลี่ย 5-15 ล้าน และสินค้ากลุ่มทาวน์โฮม 17 โครงการ มูลค่า 15,380 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 2-10 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันบ้านกลางเมืองจากเอพีถือครองส่วนแบ่งตลาดสินค้าทาวน์โฮม3 ชั้นมากสุดเป็นอันดับ 1 ซึ่งเอพีได้ต่อยอดความชำนาญไปสู่การพัฒนาทาวน์โฮม 2 ชั้น แบรนด์พลีโน่ (PLENO) ซึ่งจะเป็น fighting brand ของสินค้ากลุ่มทาวน์โฮมต่อไป ซึ่งการรุกตลาดแนวราบนั้นจะการขยายทั้งตลาดเดิมที่เป็นเจ้าตลาดอยู่แล้วในทำเลต่างๆ เช่น ย่านสุขสวัสดิ์  พระราม 3 ลาดพร้าว  พระราม 9 วัชรพล ปิ่นเกล้า ราชพฤกษ์  รัตนาธิเบศร์ รวมถึงการสร้างฐานลูกค้าใหม่ในทำเลอื่นๆ  เช่น อ่อนนุช  บางนา รังสิต เป็นต้น” ภมร ประเสริฐสรรค์ กล่าว

“ภาพรวมตลาดสินค้าแนวราบในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก ทั้งอายุของคนซื้อที่ลดน้อยลงเรื่อยๆ โดยจากข้อมูลเอพีย้อนหลัง 5 ปี กลุ่มคนที่ตัดสินใจซื้อมีอายุเฉลี่ยระหว่าง 18-35 ปี มากถึง 60% รวมถึงต้นทุนในการสรรหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่ถือเป็นตัวกรองสำคัญที่ทำให้ผู้เล่นในตลาดแนวราบเหลือน้อยลง ซึ่งที่ผ่านมาสินค้าแนวราบของเอพีถือว่าประสบความสำเร็จในสัดส่วนที่เติบโตอย่างต่อเนื่องใน ทุกไตรมาส แม้แต่ยอดขายเดือนเมษายนที่ถือเป็นเดือนเทศกาล ก็ยังสามารถสร้างยอดขายได้เฉลี่ยสัปดาห์ละ 400 ล้านบาท ซึ่งถ้าโมเมนตั้มยอดขายไปได้เฉลี่ยประมาณ350-400 ล้านต่อสัปดาห์เชื่อว่าจะสามารถทำยอดขายได้เกินเป้าหมายอย่างแน่นอน” นายภมร กล่าวย้ำ

 

กางแนวรบคอนโด ทุกแบรนด์ ทุกเซ้กเม้นต์

สำหรับแผนการพัฒนาคอนโดมิเนียมครึ่งปีหลัง นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจคอนโดมิเนียม บมจ. เอพี (ไทยแลนด์)  กล่าวว่า “สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมดีมานด์ให้การตอบรับดี โดยเฉพาะตลาดคอนโดระดับกลางบนถึงไฮเอนท์ ซึ่งจากยอดขายที่ผ่านมาประกอบกับการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอย่างต่อเนื่อง ถือเป็นตัวชี้วัดให้เห็นถึงกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่ของสินค้าระดับกลางบนได้อย่างชัดเจน และสำหรับแผนการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในครึ่งปีหลังนี้ เอพีเตรียมเปิดตัว 3 คอนโดมิเนียมร่วมทุนระหว่างเอพีและมิตซูบิชิ จิโช เรสซิเดนซ์ (บริษัทในเครือมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป (MECG) มูลค่ารวมประมาณ 20,400 ล้านบาท โดยมีไฮไลต์สำคัญคือการเปิดตัวสินค้าระดับ super luxury ด้วยแบรนด์ที่ครองใจผู้บริโภค อย่างแบรนด์คอนโด THE ADDRESS ในทำเลใจกลางเมืองอย่างราชเทวี ภายใต้ชื่อโครงการ THE ADDRESS สยาม-ราชเทวี มูลค่า 8,300 ล้านบาท และ LIFE Condo อีก 2 ทำเลศักยภาพ คือ LIFE LADPAO VALLEY มูลค่าประมาณ 6,400 ล้านบาท พร้อมเปิดพรีเซลในเดือนสิงหาคม และ 3) LIFE ASOKE HYPE  มูลค่าประมาณ 5,700 ล้านบาท พร้อมเปิดขายประมาณไตรมาส 4 ปีนี้ ทำให้ครึ่งปีหลังนี้ เอพี เรามีสินค้ารองรับไว้ทุกกลุ่มเซ้กเม้นต์ (Vittorio – The Address – Rhythm – Life – Aspire) ” นายวิทการกล่าว

ปัจจุบัน เอพีมีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการพัฒนา (ongoing projects) จำนวน 23 โครงการ มูลค่าคงเหลือขายรวมประมาณ 12,100 ล้านบาท โดยในปีนี้เอพีมีคอนโดที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์และพร้อมโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 4โครงการ มูลค่ารวมกว่า 16,400 ล้านบาท ได้แก่ 1. LIFE อโศก (โครงการร่วมทุน) มูลค่าโครงการ 7,500 ล้านบาท เริ่มรับรู้รายได้ตั้งแต่เดือนเมษายน 2. VITTORIO มูลค่าโครงการ 3,200 ล้านบาท เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสสอง 3. RHYTHM เอกมัย (โครงการร่วมทุน) มูลค่าโครงการ 2,700 ล้านบาท และ 4. ASPIRE สาทร-ราชพฤกษ์ มูลค่าโครงการ3,000 ล้านบาท ทั้ง 2 โครงการคาดว่าจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ประมาณไตรมาสสี่ของปีนี้

 

ไม่ใช่แค่ Developer มุ่งสู่ Total solution

เพราะทุกวันนี้ผู้บริโภคไม่ใช่แค่มองหาบ้านหรือที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่มองไปถึง “การใช้ชีวิต” ในระยะยาว ดังนั้นอนาคตของธุรกิจผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์  ต้อง Transform จากผู้สร้างและขายอสังหาริมทรัพย์ มาสู่ Total Solution ของการอยู่อาศัย เพราะการซื้อบ้านสักหลังเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ ใช้อยู่อาศัยหลายสิบปี ดังนั้นต้องมีการ ซ่อมแซ่ม ปรับปรุง  หรือ ขายออก เป็นต้น ผู้พัฒนาฯจึงต้องขยายไปสู่ธุรกิจที่รองรับความต้องการเหล่านั้นด้วย

“ตอนนี้อยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ทุก Developer ก็พยายามหาแนวทางของต้นเองอยู่ แต่ที่แน่ๆต้องไปให้ไกลกว่าการเป็นแค่ผู้ก่อสร้าง สมัยก่อนก่อสร้างเสร็จแล้วก็ส่งมอบให้กับลูกค้าเท่านั้น สำหรับ 3-4 ปีที่ผ่านมา หลายๆรายก็เริ่มเข้ามาสู่บริการหลังการขาย โบรกเกอร์ขายออก และอื่นๆเป็นต้น บริษัทลูกค้าเหล่านี้เองที่จะยิ่งทวีคุณความสำคัญมากขึ้น”

ยกตัวอย่างเหมือนธุรกิจรถยนต์ การซื้อรถยนต์คันนึง ต้องมีศูนย์บริการตรวจเช็ค ซ่อมใหญ่ ซ่อมเล็ก ต่างนานา สำหรับบ้านก็เช่นกันแถมยังใช้เวลาอยู่นานอาจถึงตลอดชีพ เป็นการลงทุนครั้งใหญ่ บ้านมีการบำรุงรักษามากกว่ารถ เช่น ล้างแอร์ เปลี่ยนหลอดไฟ ปั้มน้ำ ฯลฯ ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้จึงมองว่าเราไม่ใช่แค่ Developer ผู้ผลิต แต่จะต้องเป็น Total Solution

“บ้านเรายังอยู่ในช่วงต้นๆ แต่ในต่างประเทศบางประเทศ วงการอสังหาริมทรัพย์ไปไกลถึงขึ้น Predictable Model ใช้เทคโนโลยี AI และ Machine Learning ที่ช่วยคาดการณ์การออกแบบสิ่งปลูกสร้างได้ ตัวอย่างเช่น  Apple Park ของ Apple Inc. และ โรงงาน Tesla”