ปัญหาหลักๆ ของคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย คือ กลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลาง -ล่าง มักจะถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ส่วนกลุ่ม New Gen มีพฤติกรรมเป็น Generation Rent ชอบเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าซื้อ เพราะยังไม่แน่ใจว่าจะทำงานในทำเลไหน จึงไม่กล้าตัดสินใจซื้อเพื่อก่อหนี้ระยะยาว 30 ปี ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นทุกปีเฉลี่ย 3-5% ยิ่งทำให้ซื้อได้ยากขึ้น
จาก Consumer Pain Point ในการซื้อที่อยู่อาศัยนี้ ผศ.ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าเสนาฯ ได้พัฒนาผลิตภัณฑ์ด้านการเงินใหม่ในชื่อ “LivNex เช่าออมบ้าน” (Pay like rent, Own like savings)
หลักการของ LivNex คือ ช่วยให้ผู้ซื้อเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยเป็น “ตัวกลาง” ระหว่างเสนาฯ และผู้ซื้อ ดังนี้
– เสนาฯ จะตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ทำสัญญาเช่าออมบ้าน (ผู้ซื้อ) ที่จะใช้บริการ LivNex
– ผู้ซื้อทำสัญญา “จ่ายค่าเช่าออม” รายเดือนกับ LivNex อัตราการค่าเช่า 4,100 บาทต่อราคาคอนโด 1 ล้านบาท (ราคานี้อ้างอิงจากการเช่าอพาร์ทเมนต์และการปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน) โดยจ่ายค่าแรกเข้าล่วงหน้า 3 เดือน
– เงินที่จ่ายค่าเช่าออม แบ่งออกเป็น 2 ก้อน คือ 1. ดอกเบี้ยอัตรา 1.8% ต่อปี (อัตราคงที่ ลดต้น ลดดอก ตลอดสัญญา) 2. เงินเช่าออมสะสมไว้หักเงินต้น (ราคาที่อยู่อาศัยที่จะซื้อ) เมื่อพร้อมกู้สินเชื่อบ้าน โดยไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์
– สัญญา LivNex มีระยะเวลา 36 เดือน หรือ 3 ปี ค่าเช่ารายเดือนทุกเดือนจะถูกหักดอกเบี้ยและสะสมไว้ให้ลูกบ้านจนครบสัญญา หรือเมื่อพร้อมกู้เงินสินเชื่อ ผู้เช่าออมสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่หักเงินเช่าออมสะสมไว้แล้ว ทำให้ขอสินเชื่อธนาคารได้ง่ายขึ้น
– มีที่อยู่อาศัยของเสนาฯ สร้างเสร็จพร้อมอยู่ 19 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม ให้เลือกทำสัญญาเช่าออมและย้ายเข้าอยู่ได้ทันที
– สัญญา LivNex สามารถโอนสิทธิเปลี่ยนมือได้ตามราคาที่ตกลงกับผู้เช่าออมหรือผู้ซื้อคนใหม่ หลังจ่ายค่าเช่าครบสัญญา 36 เดือน หรือระหว่างสัญญา หากผู้เช่ายังไม่พร้อมกู้สินเชื่อบ้าน (ราคาโอนสิทธิเป็นไปตามที่ผู้เช่าตกลงกันเอง)
– กรณีผู้เช่าออมจ่ายค่าเช่าครบ 36 เดือนตามสัญญา แต่ไม่ต้องการซื้อคอนโด ไม่ทำสัญญากู้สินเชื่อบ้าน หรือธนาคารปฏิเสธให้กู้ และไม่สามารถขายสิทธิ (โอนสิทธิ) ให้คนอื่นได้ เสนาฯ จะพิจารณาต่อระยะเวลาเช่าออม หรือยึดเงินออม เพราะเข้าเกณฑ์ผิดสัญญา โดยจะนำเงินออมมารีโนเวทห้องชุด เพื่อทำสัญญาเช่าออมกับรายอื่นต่อไป (แจ้งผู้เช่าออมรายใหม่ทุกครั้งว่าห้องชุดเคยมีผู้อาศัยแล้ว)
– อีกกรณีที่ถือว่าผิดสัญญาเช่าออม คือ ไม่จ่ายค่าเช่าติดกัน 3 เดือน จะถูกยกเลิกสัญญาและยึดเงินออม
– เงื่อนไขการอยู่อาศัยในคอนโดหรือบ้านตามสัญญา LivNex ห้ามเปลี่ยนแปลงสภาพในห้องชุดหรือบ้าน เสนาฯ จะตรวจสอบสภาพทุก 3 เดือน
– เมื่อมีการโอนโฉนดตามสัญญา LivNex กับผู้ซื้อทุกราย ถือเป็นคอนโดหรือบ้าน “มือหนึ่ง” เพราะเป็นสัญญาระหว่างเสนาฯ กับผู้เช่าออม LivNex (ผู้ซื้อ) แม้จะมีการโอนสิทธิให้ผู้เช่ารายใหม่ระหว่างสัญญา เพราะที่อยู่อาศัยยังไม่ได้โอนโฉนดระหว่างเช่าออม
ตัวอย่างการคำนวณค่าเช่าออมสัญญา LivNex
– คอนโดราคา 1 ล้านบาท ผู้เช่าจ่ายค่าแรกเข้า 3 เดือน 12,300 บาท จากนั้นผ่อนเช่าออมต่อ เดือนละ 4,100 บาท เมื่อหักดอกเบี้ย 1.8% แล้วจะเหลือส่วนที่เป็นเงินเช่าออมบ้านสะสมเดือนแรก 2,618 บาท สะสมเพิ่มขึ้นไปทุกเดือน (คิดดอกเบี้ยลดต้นลดดอก) เมื่อครบสัญญา 3 ปี ผู้เช่าจะมีเงินสะสมรวมค่าแรกเข้าที่ 106,322 บาท สามารถทำเรื่องซื้อคอนโดได้ที่ราคา 893,678 บาท จากราคาเดิม 1 ล้านบาท
– คอนโดราคา 2 ล้านบาท ผู้เช่าจ่ายค่าแรกเข้า 3 เดือน 24,600 บาท จากนั้นผ่อนเช่าออมต่อ เดือนละ 8,200 บาท เมื่อหักดอกเบี้ย 1.8% แล้วจะเหลือส่วนที่เป็นเงินเช่าออมบ้านสะสมเดือนแรก 5,237 บาท สะสมเพิ่มขึ้นไปทุกเดือน (คิดดอกเบี้ยลดต้นลดดอก) เมื่อครบสัญญา 3 ปี ผู้เช่าจะมีเงินสะสมรวมค่าแรกเข้าที่ 212,643 บาท สามารถทำเรื่องซื้อคอนโดได้ที่ราคา 1,787,357 บาท จากราคาเดิม 2 ล้านบาท
– ที่อยู่อาศัย ที่เสนาฯ เปิดให้ทำสัญญาเช่าออม LivNex จำนวน 19 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นคอนโด กระจายอยู่หลายทำเล อาทิ สุขุมวิท รามคำแหง บางนา แจ้งวัฒนะ รังสิต ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ ซูเปอร์อีโคโนมี่ ราคา 1-1.5 ล้านบาท แบรนด์ KITH, ไมอามี่, อีโค ทาวน์, เจคอนโด เซกเมนต์อีโคโนมี่ ราคา 2-3 ล้านบาท แบรนด์ FLEXI เซกเมนต์ระดับกลาง ราคา 2.5-4 ล้านบาท แบรนด์ Niche MONO และพรีเมียม แบรนด์ PITI ราคา 6-10 ล้านบาท
ในมุมของผู้ซื้อ การทำสัญญาเช่าออม LivNex เห็นได้ว่าราคาคอนโดที่จะซื้อเมื่อครบสัญญาถูกลง ผู้ซื้อมีระยะเวลา 3 ปี ในการบริหารจัดการเครดิตส่วนบุคคล มีเวลาในการสร้างรายได้ประจำเพิ่มขึ้น เพื่อเพิ่มวงเงินในการกู้ ขณะที่ยอดกู้จะลดลงจากการนำเงินเช่าออมสะสมมาหักลบ
ปกติที่อยู่อาศัยขึ้นราคาทุกปีเฉลี่ย 3% การทำสัญญาเช่าออมจึงเป็นการล็อกราคาซื้อที่อยู่อาศัยล่วงหน้า 3 ปี ระหว่างสัญญาเช่าออม โดยผู้เช่าออมสามารถเลือกบันทึกประวัติการชำระกับ “เครดิตบูโร” (NCB) ได้ เพื่อสร้างเครดิตทางการเงินใช้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย
ตลอดระยะเวลาสัญญาเช่าออม 3 ปี เสนาฯ มีทีมผู้เชี่ยวชาญทางการเงินให้คำปรึกษาตลอด หรือกรณีผู้เช่ามีเหตุให้ไม่สามารถเช่าออมต่อได้ระหว่างสัญญา ก็สามารถโอนสิทธิซึ่งมีเงินเช่าออมสะสมอยู่นี้ต่อให้คนอื่นได้ด้วย (อยู่ในการพิจารณาของเสนาฯ)
ในมุมของเสนาฯ บริการ LivNex จะช่วยระบายสต็อกคอนโดพร้อมอยู่ โดยเฉพาะในเซกเมนต์กลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มนี้มีปัญหาธนาคารปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ 50% การเข้าโปรแกรม LivNex จะทำให้ราคาคอนโดก่อนขอสินเชื่อธนาคาลดลงและมีเครดิตให้พิจารณาระหว่างเช่าออม จึงมีโอกาสได้รับสินเชื่อสูง
เสนาฯ ได้ทดลองให้บริการโมเดลเช่าออมบ้านแล้วกว่า 100 ครอบครัว จำนวน 100 ยูนิต ใน 19 โครงการบ้านและคอนโด รวม 18 ทำเล หลังเปิดตัวบริการ LivNex วางเป้าหมายปี 2567 มีผู้ใช้บริการ 1,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1,420 ล้านบาท
ติดตามพวกเราได้ที่ LINE
อ่านเพิ่มเติม