ทิศทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในวันนี้ ต้องสร้าง “มูลค่าเพิ่ม” ให้กับที่ดินให้ได้มากที่สุด นี่จึงเป็นที่มาว่าทำไมในช่วง 3 – 5 ปีมานี้ แนวทางของ Developer รายใหญ่ในไทย หันมาสร้างอาณาจักรในรูปแบบ “Mixed-use Development” เพื่อปั้นให้เป็น Landmark ในทำเลนั้นๆ
แนวคิดของการพัฒนา Mixed-use Development จะประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ที่ส่งเสริมกัน ถ้าเป็นโครงการขนาดใหญ่ จะครบวงจรมีทั้งศูนย์การค้า โรงแรม ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และสถาบันการศึกษา ขณะที่โครงการขนาดย่อมลงมา อาจมีศูนย์การค้า เปิดคู่กับอาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัย หรือบางโครงการ ภายในมีศูนย์การค้า โรงแรม และที่อยู่อาศัย
ดังเช่นกรณีศึกษา “เมกาบางนา” ศูนย์การค้าย่านบางนาของ “เอสเอฟ ดีเวลลอปเมนท์” ที่เปิดให้บริการถึงวันนี้เข้าสู่ปีที่ 6 แล้ว หากทว่าเป้าหมายใหญ่ไม่ได้หยุดอยู่เพียงแค่การเป็นโครงการศูนย์การค้าเท่านั้น แต่บนที่ดินกว่า 400 ไร่แห่งนี้ กำลังถูกพัฒนาให้เป็น “เมกาซิตี้” เพื่อสร้างให้เป็น “เมืองแห่งกรุงเทพตะวันออก” ที่ภายในครบองค์ประกอบของการเป็น Mixed-use Project ขนาดใหญ่ ครอบคลุมทั้งศูนย์การค้าเมกาบางนา สถาบันการศึกษา คอนโดมิเนียม โรงแรม ศูนย์รวมความบันเทิงและความรู้ สวนสาธารณะ
กระจายความเสี่ยง – เพิ่มช่องทางสร้างรายได้
ก่อนที่จะไปเจาะลึกการสร้างอาณาจักร “เมกาซิตี้” มาค้นหาคำตอบกันก่อนว่าทำไมในช่วง 3 – 5 ปีมานี้ Developer ยักษ์ใหญ่หลายราย ถึงสนใจปั้นโครงการในรูปแบบ Mixed-use โดย Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ได้จัดทำรายงานการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ “Mixed-use Concept” ว่า ผลตอบแทนจากการลงทุนที่หอมหวาน ทำให้โครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ผู้ประกอบการได้มากกว่าการพัฒนาโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง
เนื่องจากช่วยลดความเสี่ยง เพิ่มช่องทางการสร้างรายได้ และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากที่ดินที่มีราคาแพง จากการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดินและอาคารด้วยการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ทำให้ผู้ประกอบการสามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องทั้งจากการขายกรรมสิทธิ์และสัญญาเช่า อีกทั้งการพัฒนาในรูปแบบดังกล่าวยังสร้างมูลค่าเพิ่มแก่โครงการ จึงส่งผลให้ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) สูงกว่าโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งถึงราว 1.5 เท่า
อย่างไรก็ตาม ยังมีความท้าทายที่ต้องเผชิญ ทั้งด้านการบริหารเงินทุน การสรรหาที่ดินขนาดใหญ่ที่อยู่ในทำเลศักยภาพ และการวางแผนผสมผสานอาคารเพื่อการอยู่อาศัยและอาคารเพื่อการพาณิชยกรรมให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมและส่งเสริมกัน
ปัจจุบันผู้ประกอบการไทยมีแนวโน้มจับมือกันเพื่อพัฒนาโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ที่มีความซับซ้อนและมีมูลค่าสูงขึ้น ด้วยแนวโน้มความต้องการของคนเมืองสมัยใหม่ที่นิยมความสะดวกสบายด้านการดำเนินชีวิต ทำงาน และจับจ่ายใช้สอย รวมถึงที่ดินศักยภาพที่มีจำกัด ทำให้การพัฒนาโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ได้รับความนิยม
อย่างไรก็ตาม ต้องอาศัยความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านที่หลากหลายจึงส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องหันมาจับมือกันเพื่อพัฒนาโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่และมีความซับซ้อนมากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายในแต่ละทำเล
ศูนย์การค้าอย่างเดียวไม่พอ! “เมกาบางนา” พัฒนาสู่ “เมกาซิตี้” เมืองแห่งกรุงเทพตะวันออก
“เนื่องจากพื้นที่บางนา เป็นพื้นที่ชานเมืองที่ได้รับความสนใจ จากทั้งนักลงทุนและลูกค้าทั่วไปมากที่สุดแห่งหนึ่ง ด้วยกำลังซื้อของคนในพื้นที่ สถานศึกษา และระยะทางที่ใกล้กับท่าอากาศยานนานาชาติ และโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออก รวมทั้งระบบขนส่งมวลชนในอนาคต ทั้งรถไฟฟ้า MRT และรถโมโนเรล
ดังนั้น เราตั้งเป้าหมายให้เมกาบางนา เป็นศูนย์กลางชุมชนที่ทันสมัย และเป็นเมืองที่คนสามารถทำงาน และอาศัย รวมทั้งช้อปปิ้ง รับประทานอาหาร พบปะสังสรรค์กับเพื่อนฝูง และใช้เวลากับครอบครัว โดยเราแบ่งการพัฒนาเป็นหลายเฟส
ในที่สุดแล้วเราต้องการพัฒนาที่ดินกว่า 400 ไร่แห่งนี้ ให้เป็นโครงการ “เมกาซิตี้” เพื่อเป็นศูนย์รวมแห่งประสบการณ์ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย และสวนพักผ่อน ที่สามารถรองรับผู้ใช้บริการได้มากกว่า 250,000 คนต่อวัน ตามรูปแบบการพัฒนาแบบยั่งยืนในระดับเมือง” คุณคริสเตียน โอลอฟสัน ผู้อำนวยการศูนย์การค้าและโครงการมิกซ์ยูส อิเกีย เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ฉายภาพศักยภาพทำเลกรุงเทพตะวันออก และการสร้างเมือง “เมกาซิตี้”
เส้นทางการพัฒนาสู่การเป็น “เมกาซิตี้” ให้สมบูรณ์ครบทุกองค์ประกอบตามแผนที่กำหนดไว้ จะใช้เวลาภายใน 14 ปี (นับตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นไป) โดยเมื่อปีที่แล้วเริ่มดำเนินการเฟสแรก ด้วยการสร้างส่วนต่อขยาย “Mega Food Walk” พร้อมด้วยซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่ และ “อาคารจอดรถ 7 ชั้น” ทำให้ปัจจุบันทั้งโครงการมีพื้นที่จอดรถรองรับได้ 10,000 คัน
เนื่องจาก Consumer Insight ของการทำค้าปลีกยุคนี้ ผู้บริโภคมาศูนย์การค้าเพื่อมารับประทานอาหารมากขึ้น เพราะฉะนั้นจะเห็นว่าการบริหารพื้นที่โครงการศูนย์การค้าต่างๆ หันมาเพิ่มพื้นที่ “โซนร้านอาหาร” มากขึ้น
ดังนั้น การสร้าง Mega Food Walk ที่เพิ่มร้านอาหารใหม่เข้าไปอีก 29 ร้าน ทำให้ทั้งโครงการมีร้านอาหารโดยรวม 166 ร้าน พร้อมทั้งขยายพื้นที่จอดรถ เพื่อรองรับปริมาณรถยนต์ที่มากขึ้น ทำให้ยอดลูกค้าที่เข้ามาพักผ่อนและใช้จ่ายใน “เมกาบางนา” เมื่อเดือนธันวาคมที่เปิดตัวโซนใหม่นี้ เพิ่มขึ้น 15% โดยตลอดทั้งปี 2560 จำนวนลูกค้าที่มาใช้บริการภายในโครงการ อยู่ที่ 42 ล้านคน
ขณะที่ปีนี้เข้าสู่เฟส 2 เตรียมเปิดสองโครงการใหญ่ของพันธมิตรธุรกิจ ได้แก่
1. “The Marvel Experience” แห่งแรกในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ภายใต้การบริหารของ “บริษัท ฮีโร่ เวนเจอร์” จากสหรัฐอเมริกา และ “บริษัท ฮีโร่ เอ็กซ์พีเรียนซ์” ของไทย ร่วมกันนำ The Marvel Experience จากสหรัฐอเมริกา เข้ามาเปิดในไทย เพื่อผลักดันให้เป็นแหล่งบันเทิงแบบ Interactive ซึ่งถือเป็นผู้เช่าพื้นที่รายใหญ่ของเมกาซิตี้ ที่จะเป็นอีกหนึ่งในแม่เหล็กสำคัญในการดึงลูกค้า ทั้งคนไทยและคนต่างประเทศ เข้ามาใช้ชีวิตที่นี่ โดยจะเปิดให้บริการในเดือนพฤษภาคมนี้
2. “โรงเรียนประถมศึกษานานาชาติดิษยะศริน กรุงเทพ” ในเครือเดียวกับโรงเรียน The American School of Bangkok ตั้งอยู่ในพื้นที่ของเมกาซิตี้ สร้างเสร็จเดือนพฤษภาคมนี้ พร้อมเปิดเรียนปีการศึกษาแรกในเดือนสิงหาคม
จากการสร้างส่วนต่อขยาย Mega Food Walk และสร้างซูเปอร์มาร์เก็ตให้ใหญ่ขึ้น มีผลต่อเนื่องมาถึงปี 2561 ด้วยเช่นกัน และเมื่อรวมกับการเปิดตัวอีก 2 โครงการของพันธมิตรธุรกิจ คาดการณ์ว่าตลอดทั้งปีนี้ จำนวนลูกค้าจะเติบโตขึ้น 10% หรืออยู่ที่ 46 – 47 ล้านคน
นอกจากนี้ ยังมีส่วนต่อขยายเพื่อเพิ่มพื้นที่กิจกรรมความบันเทิงกึ่งความรู้ (Indoor Family Entertainment Complex) ซึ่งเชื่อมต่อกับพื้นที่ Mega Kids โดยจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างในปีนี้ และพร้อมเปิดให้บริการในปี 2562
“เราตั้งใจทำเมกาบางนา ให้เป็นสถานที่พบปะ (Meeting Place) ที่เป็นมากกว่าที่ช้อปปิ้ง และในอนาคตอันใกล้นี้ เราจะมี The Marvel Experience และโรงเรียนประถมศึกษานานาชาติดิษยะศริน กรุงเทพ ถือเป็นก้าวสำคัญภายใต้เป้าหมายของการพัฒนาโครงการเมกาซิตี้” คุณปพิตชญา สุวรรณดี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ศูนย์การค้าเมกาบางนา ขยายความเพิ่มเติม
สเต็ปต่อไป สร้าง “คอนโด – โรงแรม – อาคารสำนักงาน”
สำหรับแผนการพัฒนา “เมกาซิตี้” ถัดจากปี 2561 เป็นต้นไป จะเข้าสู่เฟสต่อไป เพื่อทยอยสร้างโครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม และอาคารสำนักงาน
ขณะนี้ในส่วนที่อยู่อาศัยได้พันธมิตรคือ “อารียา พรอพเพอร์ตี้” มาเป็นผู้ลงทุนสร้าง “คอนโดมิเนียม” ในเมกาซิตี้ ส่วนโครงการ “โรงแรม” และ “อาคารสำนักงาน” ปัจจุบันยังอยู่ระหว่างการศึกษาโมเดลธุรกิจ และเฟ้นหาพันธมิตร โดย “เอสเอฟ ดีเวลลอปเมนท์” ยึดหลักความยืดหยุ่นทั้งระยะเวลาการก่อสร้าง และนักลงทุนที่จะเข้ามาลงทุน เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์เศรษฐกิจ และความต้องการของตลาด ณ ช่วงเวลานั้นๆ
