“เน็กซัส” สรุป 7 เรื่องตลาดคอนโด ปี 2564 กลุ่ม Mid Market ยังแรง

Condo 2563

ปี 2563 ที่ต้องเจอกับ Covid-19 กลายเป็นปีที่ ตลาดคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวมากที่สุดในรอบ 10 ปี จากการชะลอตัวของกำลังซื้อที่ลดลงต่อเนื่องจากปี 2562

- Advertisement -

ตลาดคอนโดมิเนียม ในปี 2563 มีเกิดขึ้นใหม่เพียง 20,100 หน่วย จาก 64 โครงการ  ขณะที่ช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 51,000 หน่วยต่อปี ส่งผลให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมในตลาด 674,100 หน่วย สาเหตุการชะลอตัวของอุปทานใหม่ในตลาด ส่วนหนึ่งมาจากโครงการเลื่อนการเปิดตัว หรือหยุดโครงการไปถึง 5,800 หน่วย 18 โครงการ คิดเป็น 29% ของคอนโดในตลาดที่เปิดใหม่ปี 2563

คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด สรุป 7 เรื่องตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2563 และแนวโน้มปี 2564 ดังนี้

1. คอนโดต่ำล้านมาแรง จุดเปลี่ยนสำคัญของอุปทานในตลาดปี 2563 คือ ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาคอนโดราคาที่จับต้องได้สำหรับคนไทยมากขึ้น ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ต่อเนื่องจากปี 2562

– คอนโดระดับกลาง (mid market) และซิตี้คอนโดมีถึง 60%

– คอนโดราคาย่อมเยาบนทำเลนอกเมือง (affordable market) เป็นตลาดใหม่มาแรง โดยมีราคาต่ำกว่า 1  ล้านบาท  หรือต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร มีจำนวนถึง 3,600 หน่วย คิดเป็น 18% ของอุปทานใหม่ในปี 2563

– คอนโดไฮเอนด์และลักชัวรี่ลดลงอย่างมาก เหลือเพียง 22% ของคอนโดใหม่ในตลาดทั้งหมด

2. ทำเลนอกเมืองครองตลาด ปี 2563 จะเห็นการพัฒนาสินค้าคอนโดเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะ “ทำเล”  มีคอนโดตลาดใหม่เกิดขึ้นในบริเวณรอบนอกเมือง หรือปริมณฑลที่มีรถไฟฟ้าเข้าถึง ขยายไกลออกจากใจกลางเมือง ทั้งฝั่งเมืองตะวันออก และทางเหนือของกรุงเทพฯ  โดยมีจำนวนหน่วยมากถึง 4,400 ยูนิต สัดส่วน 21% ของคอนโดใหม่ทั้งหมดในตลาด

ส่วนทำเลใจกลางเมืองอุปทานที่เพิ่มขึ้นมากที่สุด ยังเป็นบริเวณสุขุมวิทตอนปลาย คิดเป็น 20% ของคอนโดใหม่ในตลาด  บริเวณสาทร หลังสวน และสุขุมวิทตอนต้น มีคอนโดใหม่เกิดขึ้นเพียง 11% หรือ 2,250 หน่วยเท่านั้น

3. ซัพพลายน้อยดันยอดขายคอนโด 93% ในปี 2563 ยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพฯ มีจำนวน 32,800 หน่วย แบ่งเป็นยอดขายจากห้องชุดเปิดใหม่ในปี 2563 จำนวน 9,100 หน่วย (คิดเป็นยอดขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดใหม่อยู่ที่ 45%) และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2563  จำนวน 23,700 หน่วย  จากยอดขายที่สูงกว่าอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้น ทำให้อัตราขายรวมในตลาดเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 93%

ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นผู้บริโภคที่ซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง ผู้ซื้อเพื่อการลงทุนมีในสัดส่วนที่ไม่มาก และการเก็งกำไรแทบจะหายไปจากตลาดอย่างสิ้นเชิง ปัจจัยหลักที่กระตุ้นยอดขาย คือ การลดราคาของผู้ประกอบการนั่นเอง

Condo price 2563

4. หั่นราคาคอนโดระบายสต๊อกเก็บเงินสด สำหรับราคาขายคอนโดในปี 2563 ปรับตัวลดลงตั้งแต่ครึ่งปีแรกในอัตรา 16% และปรับลดลงอีก 4% ในช่วงไตรมาสที่ 3 ในขณะที่ไตรมาสที่ 4 มีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย เมื่อเปรียบเทียบราคาที่ลดลงตลอดทั้งปี

พบว่าราคาคอนโดในตลาดลดลงถึง 11% จาก 141,800 บาทต่อตารางเมตรในปี 2562 เป็น 126,900 บาทต่อตารางเมตรในปี 2563 ปัจจัยที่ทำให้ราคาปรับลดลงนั้น มาจากการที่ผู้ประกอบการลดราคาเพื่อระบายสต๊อก เพื่อเก็บเงินสดเข้ากระเป๋าไว้ก่อน

โดยโครงการใหม่ ๆ ที่เปิดตัวเป็นโครงการระดับกลาง และ Affordable Condo ที่ตอบรับกับความสามารถในการซื้อส่วนใหญ่ของคนกรุงเทพฯ มากขึ้น

5. คอนโดปี 2564 เน้นตลาดระดับกลาง  แนวโน้มตลาดคอนโดในปี 2564 คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ  33,000 – 38,000 หน่วย ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2563  และโครงการที่ผู้ประกอบการซื้อที่ดิน และประกาศแผนพัฒนาไว้แล้ว ซึ่งรวมกันมากกว่า 16,000 หน่วย

โดยโครงการใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้น น่าจะเป็นโครงการขนาดเล็ก และมีราคาขายที่ต่ำลง คาดว่าครึ่งปีแรกของปี 2564 ความต้องการซื้อคอนโดยังคงอยู่ในระดับต่ำ หากไตรมาสที่ 3 เริ่มมีการท่องเที่ยว และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว น่าจะเห็นความต้องการในตลาดเพิ่มขึ้น  โดยความต้องการซื้อจะยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2563 คือ ในระดับ 30,000 – 35,000 หน่วย ซึ่งจากตัวเลขประมาณการดังกล่าว ทำให้อัตราการขายรวมน่าจะคงอยู่ที่ 93% เท่ากับปี 2563 แต่ระดับราคาเฉลี่ย น่าจะยังปรับลดลงอีก เนื่องจากการลดราคาของโครงการที่สร้างเสร็จ และโครงการใหม่ที่พัฒนาสำหรับตลาดระดับกลางเพิ่มขึ้น

6. ตลาดมือสองชะลอตัว-กำลังซื้อต่างชาตินิ่ง หากจะวิเคราะห์กลยุทธ์ทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย จากการที่ตลาดคอนโดโดยรวม มีการปรับตัวทั้งเรื่องราคา อุปทาน และอุปสงค์มาตลอดปี เป็นผลทำให้ ตลาดมือสอง ค่อนข้างชะลอตัวลง

จากทัศนคติและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่องในทุกระดับราคา โดยเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และหากจะมองถึงกำลังซื้อจากต่างชาตินั้น ในขณะนี้ยังคงนิ่งอยู่ โดยคาดว่าน่าจะมีโอกาสได้เห็นการกลับมาของต่างชาติในช่วงหลังไตรมาสที่ 2 ของปีนี้

Condo 2564

7. ปรับตัวเกาะเทรนด์ธุรกิจอสังหาฯ  การทำธุรกิจในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา มีปัจจัยกระตุ้นหลายประการ  ได้แก่

-ผู้บริโภคมีไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยโควิด-19 เป็นตัวกระตุ้นสำคัญ

-เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทในการใช้ชีวิตมากขึ้น

-การที่ประเทศไทยกำลังเตรียมตัวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ กลยุทธ์การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องปรับตัวอย่างมาก เนื่องจากเป็นธุรกิจที่อยู่กับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคในทุกระยะ

การปรับตัวที่รวดเร็ว ก็ต้องคำนึงถึงความเป็นไปได้ในเชิงกลยุทธ์ ที่ส่งผลไปถึงราคาขาย อาทิ การปรับตัวโดยการใส่เทคโนโลยีที่ทันสมัยเข้าไปในคอนโด แต่ผู้ประกอบการควรคำนึงถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค (Real Demand) เนื่องจากเทคโนโลยีเป็นปัจจัยหนึ่ง ที่ส่งผลกระทบต่อราคาคอนโดด้วย เพราะสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังคงผันผวน มีความไม่แน่นอน และกำลังซื้อต่ำ เป็นต้น

นอกจากนี้การปรับตัวโดยการเลือกทำเลพัฒนาโครงการ ทั้งนี้ สินค้าที่เน้นการลงทุน ต้องเลือกทำเลที่ดีจริง  หรือรอให้ตลาดท่องเที่ยวกลับมาอีกครั้ง  และวัคซีนที่เริ่มใช้งานได้ น่าจะทำให้ธุรกิจท่องเที่ยวและการบินเริ่มกลับมา

สำหรับคอนโดที่จะทยอยเสร็จปีนี้และภายในปีหน้า จะมีจำนวน 30,300 หน่วย น่าจะยังมีการปรับลดราคาต่อเนื่อง เพื่อเสริมสภาพคล่องให้กับธุรกิจ ผู้ประกอบการที่หันมาพัฒนาโครงการเพื่อรายได้ระยะยาวจากค่าเช่า (Recurring Income) จะต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อีกครั้ง เนื่องจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ทำให้ความต้องการในสินค้าส่วนนี้ลดลงด้วย  ผู้ประกอบการควรหันมาพัฒนาสินค้าเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืนมากขึ้น

แนวโน้มผู้บริโภคจะการเลือกซื้อสินค้าโดยดูกำลังซื้อที่แท้จริงของตนเอง การหวังพึ่งรายได้ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต อาจไม่ใช่ทางเลือกในขณะนี้ แต่ตลาดยังมีปัจจัยบวก จากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในเกณฑ์ต่ำ และตลาดเงินโลก อยู่ในภาวะที่มีเงินล้นตลาด สามารถทำกำไรจากการลงทุนอสังหาฯ ได้ต่อเนื่อง เป็นผลทำให้มีเงินไหลเข้ามาในตลาดอสังหาฯไทยในปีนี้