JLL ส่องทิศทางอสังหาฯครึ่งปีหลัง 2561 สำนักงาน-ศูนย์การค้า-โรงแรม-คอนโด

JLL ตลาดออฟฟิศให้เช่ายังโตดีรับดีมานด์กลุ่มไอที-อีคอมเมิร์ซ โค-เวิร์กกิ้งสเปซบูม กลุ่มศูนย์การค้าปรับตัวแข่งอีคอมเมิร์ซ-เพิ่มพื้นที่อาหารและเครื่องดื่มดึงคนใช้เวลาในห้างฯ

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงทิศทางตลาดอสังหาฯโดยรวมในช่วงครึ่งปีหลังว่ายังมีแนวโน้มเชิงบวก โดยเฉพาะอสังหาฯประเภทสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม เนื่องจากยังมีดีมานด์เติบโตต่อเนื่องส่งผลให้แนวโน้มค่าเช่ายังมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นอยู่ อย่างไรก็ดี พบว่ากลุ่มคอนโดฯจะค่อนข้างแตกต่างจากกลุ่มอื่นๆ เพราะยังมีซัพพลายมากกว่าดีมานด์และยังต้องใช้ระยะเวลาการขายในตลาดสักระยะหนึ่ง

กลุ่มสนง.ให้เช่า

สำหรับภาพรวมตลาดกลุ่มสำนักงานให้เช่ายังคงเติบโตดี เนื่องจากยังมีความต้องการเช่าสูงจากผู้เช่าในกลุ่มธุรกิจไอที ออนไลน์ อีคอมเมิร์ซ โค-เวิร์กกิ้งสเปซ ที่กำลังขยายงานกันอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้มีอาคาร สนง.ใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้น 9 หมื่นตร.ม.ส่งผลให้มีซัพพลายในตลาดรวมอยู่ที่ 8.9 ล้าน ตร.ม.โดยมีอัตราว่างพื้นที่เช่าเฉลี่ย 8.7%

จากปัจจัยดีมานด์ที่ขยายตัวส่งผลให้เรทค่าเช่าสนง.ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมากว่า 8 ปี โดยในปัจจุบันเรทค่าเช่า สนง.เกรดเอ เฉลี่ยอยู่ที่เดือนละ 881 บาทต่อตร.ม. สนง.ทั่วไป เฉลี่ยอยู่ที่เดือนละ 668 บาทต่อตร.ม.โดยเกษร ทาวเวอร์ ค่าเช่าสูงสุด เฉลี่ยอยู่ที่ 1,300 -1,350 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน อาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ เรทค่าเช่าเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 1,300 บาท พร้อมกันนี้ ยังคาดว่าเรทค่าเช่าในกลุ่มสนง.จะปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 3 -5% ต่อปีจนถึงปี2565 หรือจะมีเรทค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น อยู่ที่ 1,000 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

ขณะที่ทำเลยอดนิยมคืออาคารสนง.ที่อยู่ติดแนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT โดยกลุ่มผู้เช่ายังคงมีองค์ประกอบต่างๆในการเลือกเช่าสนง.แต่ละแห่ง ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ตั้ง ห้องน้ำ ที่จอดรถ ลักษณะการออกแบบพื้นที่โครงการแต่ละชั้น (Floor plate) ทั้งยังเริ่มมีเทรนด์พัฒนาโปรดักท์ใหม่ๆให้สอดรับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่มากขึ้น เช่น การสร้างห้องงีบหลับ (Napping room) ห้องตะโกน (Screaming room) เพื่อผ่อนคลายความเครียดการทำงาน

 

กลุ่มศูนย์การค้า

ในปัจจุบันมีศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ คิดเป็นขนาดพื้นที่รวมประมาณ 6.5 ล้านตร.ม. โดยมีศูนย์การค้าที่เปิดบริการในช่วงครึ่งปีแรก 6 โครงการคิดเป็นพื้นที่ให้เช่า 4.8 หมื่นตร.ม.และช่วงครึ่งปีหลัง จะเปิดเพิ่มอีก 17 โครงการ คิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 4.75 แสนตร.ม.จากโครงการใหญ่ๆ เช่น ไอคอนสยาม เดอะ มาร์เก็ต แบงคอก โดยอัตราการว่างของพื้นที่ให้เช่าเฉลี่ยทั้งตลาดค่อนข้างต่ำ ราว 5 -8%

พร้อมกันนี้ จะได้เห็นแนวโน้มผู้ประกอบการกลุ่มศูนย์การค้าทยอยปรับตัวขยายพื้นที่โซนไลฟ์สไตล์มากขึ้นเพื่อแข่งขันกับเทรนด์อีคอมเมิร์ซที่กำลังเติบโตเป็นไปตามทิศทางเดียวกับภาพรวมทั่วโลก ซึ่งมองว่าโซนแฟชั่น และโซนธนาคารของศูนย์การค้าแต่ละแห่งจะถูกปรับให้มีสัดส่วนพื้นที่เล็กลง โดยที่ผ่านมามีตัวอย่างที่เห็นได้ชัดเจน คือ เมกา บางนา ที่จากเดิมมีสัดส่วนพื้นที่โซนแฟชั่น ราว 20% ก็ถูกปรับลดลงเหลือ 12% และเพิ่มพื้นที่โซนอาหารและเครื่องดื่ม จากสัดส่วน 22-23% เป็น 30% เพื่อดึงดูดให้คนเข้าห้างฯและใช้เวลาในห้างฯมากขึ้น

กลุ่มโรงแรม

สำหรับกลุ่มโรงแรมพบว่าอัตราการเข้าพักเฉลี่ยโรงแรมในกรุงเทพฯ มากกว่า 70% โดยจากการสำรวจพบว่า ณ เดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ค่าบริการห้องพักโรงแรม 3 ดาวปรับเพิ่มขึ้น เฉลี่ยอยู่ที่ 2,075 บาทต่อคืน เพิ่มขึ้นจากปีก่อนราว 3% โรงแรม 4 ดาว เฉลี่ย 3,447 บาทต่อคืน เพิ่มขึ้น 5.7% และโรงแรม 5ดาว เฉลี่ยอยู่ที่ 6,442 บาทต่อคืน เพิ่มขึ้น 4.6% โดยพบว่าอัตราการเข้าพักในโรงแรม 3 ดาวสูงสุดจากโรงแรมทั้ง 3 ระดับดังกล่าว เฉลี่ยอยู่ที่ 85%

ในช่วงครึ่งปีแรกนี้มีโรงแรมเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ รวมกว่า 1,000 ห้อง รวมถึงในครึ่งปีหลังนี้จะเปิดเพิ่มอีก 2,500 ห้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโซนสีลม สาธร นอกจากนี้ในปี2562 และ2563 จะมีโรงแรมเปิดใหม่อีก 6,500 ห้องสำหรับภาพรวมแนวโน้มโรงแรมยังมีดีมานด์ดี เพราะมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้าไทยต่อเนื่อง ทั้งยังมองว่าการท่องเที่ยวไทยค่อนข้างแข็งแกร่งสามารถฟื้นตัวได้ไวภายในช่วง 3 -5 เดือน แม้มีปัจจัยลบเข้ามากดดันก็ตาม

กลุ่มคอนโดฯ

ขณะที่ภาพรวมตลาดคอนโดฯที่ยังมีซัพพลายมากกว่าดีมานด์ยังต้องใช้ระยะเวลาการระบายสต็อคในตลาดสักระยะหนึ่ง โดย ณ เดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา พบว่ามีคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯรวมกว่า 5.4 แสนยูนิต แบ่งเป็น ตลาดแมส 4.51 แสนยูนิต และตลาดบน 8.9 หมื่นยูนิต ไม่ค่อยมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากนัก โดยราคาขายเฉลี่ยค่อนข้างทรงตัวราว 7.5 หมื่น -1.8 แสนบาทต่อตร.ม.

อย่างไรก็ดี จากภาพรวมตลาดภายในประเทศที่มีซัพพลายค่อนข้างสูงส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับแผนขยายตลาดผ่านการนำโครงการโรดโชว์ต่างประเทศเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติมากขึ้น เช่น ลูกค้าจีน และฮ่องกง ที่ให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างมาก นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังเริ่มปรับแผนหารายได้ในธุรกิจอื่นๆ เช่น การลงทุนในโรงแรมเชนต่างประเทศ หรือการหันมาทำเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ส่วนเทรนด์การนำเทคโนโลยีมาใช้กับตลาดอสังหาฯยังคงมีให้เห็นต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการนำมาใช้เพื่อลดต้นทุนการดำเนินงาน ตลอดจนการนำมาใช้วิเคราะห์ข้อมูลเพื่อให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ทั้งนี้ มองว่ากลุ่มนักลงทุนต่างชาติ เช่น ญี่ปุ่น จะเข้ามาลงทุนอสังหาฯในไทยมากขึ้น โดยนอกเหนือจากรูปแบบร่วมทุนกับดีเวลลอปเปอร์ไทยแล้ว จะได้เห็นรูปแบบการเข้าซื้อหรือเช่าที่ดินเองเพื่อนำมาพัฒนาโครงการต่อไป