การเปลี่ยนแปลงด้านโครงสร้างประชากรในประเทศไทย ไม่ได้แตกต่างไปจากทิศทางของหลายๆ ประเทศ รวมทั้งภาพรวมทั่วโลกที่กำลังขยับเข้าสู่การเป็นสังคมสูงวัย จากการขยายตัวของประชากรที่มีอายุมากกว่า 60 ปีขึ้นไปที่เพิ่มจำนวนขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะข้อสังเกตหนึ่งที่เริ่มเด่นชัด เมื่อพบว่าตัวเลขในปี 2018 เป็นปีแรกที่จำนวนผู้มีอายุมากกว่า 60 ปีขึ้นไป มีสัดส่วนมากกว่าจำนวนประชากรเด็กที่มีอายุต่ำกว่า 15 ปีลงมา จากที่ตัวเลขในปีก่อนๆ หน้านี้ สัดส่วนของประชากรไทยในวัยเด็กจะมีมากกว่ากลุ่มผู้สูงอายุมาโดยตลอด
และเมื่อคำนึงถึงอัตราการเกิดที่เริ่มลดน้อยถอยลง ทำให้แนวโน้มช่องว่างหรือ Gap ระหว่างประชากรวัยเด็กกับกลุ่มผู้สูงอายุจะยิ่งห่างกันมากยิ่งขึ้น ซึ่งหากมองย้อนกลับไปจะพบว่า ลักษณะที่กำลังเกิดขึ้นในประเทศไทยนี้เป็นลักษณะเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นกับญี่ปุ่นก่อนหน้านี้ ซึ่งปัจจุบันประเทศญี่ปุ่นก็ได้ก้าวเข้าสู่การเป็นสังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ และเป็นประเทศที่มีจำนวนประชากรสูงอายุมากที่สุดในโลกอีกด้วย เช่นเดียวกับประเทศต่างในเอเชียก็มีทิศทางในการเปลี่ยนแปลงที่ไม่แตกต่างกัน ทั้งสิงคโปร์ ไทย จีน และเวียดนาม เป็นต้น
กลุ่มผู้สูงอายุก็ต้องแบ่งเป็น Segment
เมื่อพิจารณาจากเทรนด์ในการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างประชากร จะเห็นว่าในอนาคตกลุ่มผู้สูงอายุจะเป็นหนึ่งในตลาดสำคัญที่ภาคธุรกิจและอุตสาหกรรมต่างๆ ไม่สามารถมองข้ามได้ ทั้งจากขนาดของตลาดที่ค่อนข้างใหญ่ รวมทั้งลักษณะเฉพาะตัวของคนกลุ่มนี้ที่มักจะอยู่ในวัยเกษียณ ทำให้ส่วนใหญ่มีความพร้อมทั้งในเรื่องของเวลา และกำลังซื้อที่ค่อนข้างดีเพราะทำงานสะสมทรัพย์สินเงินทองมาเป็นระยะเวลานาน
ซึ่งภาคธุรกิจที่สนใจเจาะกลุ่มเป้าหมายคนสูงวัย จำเป็นต้องมีความเข้าใจเบื้องต้นก่อนว่า ในกลุ่มคนสูงวัยเองก็มีการแบ่งแยกย่อยออกเป็นเซ็กเม้นต์ ที่มีความแตกต่างกันทั้งในเรื่องของพฤติกรรม ไลฟ์สไตล์ รวมทั้งลักษณะทางกายภาพและความแข็งแรงที่แตกต่างกันไป เพื่อให้สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์หรือโซลูชั่นส์ต่างๆ เพื่อให้สามารถตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายสูงวัยที่ต้องการโฟกัสได้อย่างเหมาะสม
ซึ่งในเรื่องนี้ คุณวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงวัยเป็นทั้งโอกาสและความท้าทายของภาคธุรกิจในการปรับเปลี่ยนรูปแบบสินค้าและบริการให้สามารถตอบโจทย์และเข้าถึงความต้องการของกลุ่มผู้สูงวัยได้อย่างตรงจุด ขณะที่โครงสร้างของกลุ่มผู้สูงอายุเอง ยังสามารถแบ่งแยกย่อยออกได้เป็น 3 กลุ่มใหญ่ๆ ได้ดังนี้
1. The Young Old อยู่ในช่วงอายุ 60-69 ปี ซึ่งจะเป็นกลุ่มในวัยเพิ่งเริ่มต้นเกษียณ ทำให้อยู่ในช่วงของการปรับตัว จากการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ในชีวิต จากไลฟสไตล์ที่เคยทำก่อนหน้านั้น เช่นเคยไปทำงาน หรือบางคนอาจอยู่ในระดับบังคับบัญชาที่มีลูกน้องในสายงาน ทำให้จะพยายามให้ความสำคัญกับการสร้างคุณค่าในชีวิต เพื่อให้ได้รับการยอมรับ ขณะเดียวกันร่างกายก็ยังมีความแข็งแรงอยู่ มีความ Young@Heart หรือจัดว่ายังอยู่ในกลุ่มที่มี Active Lifestyle
2. The Middle Old อยู่ในช่วงอายุ 70-79 ปี ซึ่งคนกลุ่มนี้มีการปรับตัวเข้าสู่ภาวะหลังวัยเกษียณได้มากพอสมควร แต่อาจมีข้อจำกัดในไลฟ์สไตล์ที่หวือหวาหรือทำไม่ได้หลากหลายมากนัก เนื่องจากลักษณะทางกายภาพที่เริ่มถดถอยลงตามวัย ซึ่งโดยปกติของมนุษย์ที่สมรรถภาพของร่างกายจะเริ่มถดถอยรวดเร็วกว่าเดิมหลังอายุมากกว่า 75 ปีขึ้นไป
3. The Old Old หรือในกลุ่มที่มีอายุมากกว่า 80 ปีขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มที่ต้องได้รับการดูแลในเรื่องของสุขภาพอย่างระมัดระวังเป็นพิเศษเพิ่มมากขึ้น
เห็นได้ว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งกลุ่มที่ลุกขึ้นมาตั้งรับกับเทรนด์สังคมผู้สูงวัยอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งแน่นอนว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยนั้นย่อมมีความซับซ้อนและมีรายละเอียดต่างๆ มากกว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับวัยหนุ่มสาวค่อนข้างมาก
ขณะที่เอพี ไทยแลนด์พยายามมองหาโอกาสจากเทรนด์ต่างๆ ที่เกิดขึ้น รวมทั้งการทำงานกับพันธมิตรอย่างบริษัท มิตซูบิชิ จิโช เรสซิเดนซ์ ในเครือมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่มีมูลค่าทรัพย์สินมากที่สุดในญี่ปุ่น และอยู่ในประเทศต้นแบบที่มีองค์ความรู้และนวัตกรรมต่างๆ ในการออกแบบผลิตภัณฑ์หรือโซลูชั่นส์ที่ตอบโจทย์ประชากรสูงวัยได้อย่างเชี่ยวชาญ ทำให้มีทิศทางและ Frame Work ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อกลุ่มสูงวัยได้อย่างเหมาะสม
และยังสอดคล้องกับวิสัยทัศน์ของเอพีในการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตผ่าน 3 แกนหลักสำคัญ ที่ทำให้สามารถสร้างความแข็งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาได้ตลอด 27 ปี ไม่ว่าจะเป็นความโดดเด่นในเรื่องของ Space Maximization ในเรื่องของการบริหารจัดการพื้นที่ใช้สอยได้อย่างคุ้มค่าสูงสุด Space Connect ด้วยการเลือกโลเกชั่นที่ดีและสะดวกสำหรับการเดินทางในสังคมเมือง และแม้จะเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่เป็นคนเมืองแต่ก็ยังคงให้ความสำคัญกับการรักษาเรื่องของ Privacy หรือความเป็นส่วนตัวของผู้อยู่อาศัยทุกคนได้เป็นอย่างดี
โฟกัส GeN X แต่อนาคตคือกลุ่ม Young Old
สำหรับกลุ่มเป้าหมายที่เอพี ไทยแลนด์ต้องการโฟกัสในการทำตลาดเพื่อรองรับเทรนด์สังคมสูงวัยนั้น จะเน้นที่กลุ่ม Young Old เป็นสำคัญ โดยขยาย Range อายุมาเป็นช่วง 60-75 ปี เนื่องจากยังเป็นกลุ่มที่มีความแข็งแรงและมี Active Lifestyle ซึ่งถือเป็นกลุ่มสูงวัยที่ยังมีศักยภาพในด้านต่างๆ ค่อนข้างสูง
แต่แม้จะเลือกโฟกัสที่กลุ่ม Young Old แต่ไม่ใช่กลุ่ม Young Old ในปัจจุบันที่อยู่ในเจนเนอเรชั่น Baby Boom แต่เป็นการโฟกัสที่กลุ่ม Young Old ในอนาคต ในอีก 5-10 ปีข้างหน้า หรือกลุ่ม Generation X ในปัจจุบัน ซึ่งเกิดระหว่าง พ.ศ. 2504 -2524 หรือมีช่วงอายุในปัจจุบันที่ประมาณ 37-57 ปี
คุณวิทการ มองศักยภาพของกลุ่มเป้าหมาย Gen X ที่จะเติบโตไปเป็น The Young Old ในอนาคต ซึ่งถือเป็นกลุ่มประชากรที่มีสัดส่วนมากที่สุดในขณะนี้ ด้วยสัดส่วนราว 32% เมื่อเทียบกับจำนวนประชากรทั้งประเทศ และในอีก 5-10 ปีข้างหน้า ก็จะเริ่มทยอยเข้าสู่วัยเกษียณเพิ่มมากขึ้น ขณะที่คนในกลุ่ม Gen Y หรือ Millenial ที่มีสัดส่วนรวมกันอยู่ที่ราว 30% แม้กระทั่งในเจนเนอเรชั่นต่อๆ มาอย่างอัลฟ่า หรือกลุ่มหลังจากนี้มาอีก 4-5 ปี ก็จะมีขนาดรวมกันที่ราว 14-15% เท่านั้น
ขณะที่พฤติกรรมของคน Gen X จะให้ความสำคัญเกี่ยวกับการวางแผนและเตรียมการสำหรับชีวิตหลังวัยเกษียณค่อนข้างมาก เนื่องจาก จะมองเห็นความแตกต่างระหว่างการใช้ชีวิตหลังเกษียณของรุ่นพ่อแม่ในยุค Baby Boom ที่ส่วนใหญ่มักจะมีลูกหลานคอยดูแล ขณะที่คน Gen X ส่วนใหญ่มักใช้ชีวิตเพียงลำพังและต้องดูแลตัวเอง เนื่องจาก บางส่วนไม่ได้แต่งงาน รวมทั้งหลายครอบครัวที่แต่งงานแล้วแต่ไม่มีลูก ทำให้ต้องอยู่กันลำพังสามีภรรยาจนเข้าสู่ช่วงสูงวัย จึงค่อนข้างกังวลกับการใช้ชีวิตหลังวัยเกษียณและมักจะวางแผนและเตรียมพร้อมเพื่อดูแลตัวเองไว้ล่วงหน้า
“เมื่อทำความรู้จักกลุ่ม Gen X จะพบว่า มีพฤติกรรมที่ค่อนข้างเด่นชัดในหลายเรื่องไม่ว่าจะเป็นการไม่ชอบพึ่งพาคนอื่น ชอบที่จะดูแลรับผิดชอบชีวิตด้วยตัวเอง (Self-Care) มีความ Socialize ชอบเข้าสังคมไม่ว่าจะเป็นกับเพื่อนฝูงหรือครอบครัว ชอบเรียนรู้เพิ่มเติมอยู่เสมอ ให้ความสำคัญกับการวางแผนอนาคตทั้งเรื่องส่วนตัวและหน้าที่การงาน รวมทั้งมีความคุ้นเคยกับการใช้เทคโนโลยี เพราะมีการใช้งานอยู่ในชีวิตประจำวันอยู่แล้ว ซึ่งสิ่งต่างๆ เหล่านี้จะเป็นองค์ประกอบในการไปวางรูปแบบพัฒนาโครงการในอนาคตที่จะสามารถเข้าถึงทุกๆ ความต้องการของคนกลุ่มนี้ได้อย่างครอบคลุม โดยเฉพาะการคำนึงถึงเรื่องของความสะดวกและปลอดภัย ที่สำคัญจากการลงพื้นที่เก็บข้อมูลของทีมงานพบว่า ลูกบ้านในโครงการที่มีอายุมากกว่า 55 ปี ที่อยู่เพียงลำพังมีจำนวนค่อนข้างมากในกลุ่มบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งหากเอพีมีการพัฒนาโครงการคอนโดที่สามารถตอบโจทย์ได้ดีขึ้นทั้งความสะดวกและปลอดภัยก็มีโอกาสที่คนกลุ่มนี้จะย้ายไปอยู่ในโครงการที่พัฒนาขึ้นมาในอนาคตได้”
สร้างมาตรฐานใหม่ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย
การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย จะเป็นหนึ่งใน Priority ของเอพี ไทยแลนด์จากนี้ไป โดยจะนำร่องด้วยการพัฒนาคอนโดมิเนียมในรูปแบบ Multi-Generation ที่สามารถตอบโจทย์ทั้งในเรื่องของความสะดวกสบายและปลอดภัยสำหรับทุกเพศทุกวัย เพราะแม้จะโฟกัสที่กลุ่มเป้าหมายเป็นผู้สูงวัยรุ่นใหม่ หรือ Young Old มากขึ้น แต่พฤติกรรมของคนทั่วไปจะชอบการอยู่ร่วมกันเป็นสังคมมากกว่าการแยกอาศัยอยู่เฉพาะกลุ่ม จึงต้องออกแบบโครงการให้มีความผสมผสานและสามารถตอบโจทย์ทุก Generation ได้อย่างเหมาะสม
นำมาซึ่งการพัฒนาโครงการเพื่อให้ตอบโจทย์ภายใต้คอนเซ็ปต์ Intergeneration Living ทำให้ทางเอพีจำเป็นต้องมีการปรับเปลี่ยนวิธีคิดหรือฟังก์ชั่นการทำงานใหม่ ภายใต้แกนการพัฒนา 3 เรื่องสำคัญ ดังนี้
Rethink Space ด้วยการปรับวิธีคิดในการออกแบบพื้นที่ใหม่ ผสมผสานหลัก Universal Design เพื่อให้สามารถออกแบบพื้นที่ให้มีความ Friendly กับผู้อาศัยทุกวัย
Redifine Living ด้วยการสร้างนิยามในการอยู่อาศัยใหม่ ทั้งในเรื่องทำเลที่ตั้งสำหรับกลุ่มผู้สูงวัยรุ่นใหม่ที่เน้นขยายในกลุ่มเมือง จากที่ก่อนหน้าโครงการเพื่อผู้สูงวัย จะเน้นทำเลตามชานเมืองหรือในต่างจังหวัดเป็นหลัก หรือการเพิ่มพื้นที่ส่วนกลางให้มากขึ้นกว่าคอนโดมิเนียมทั่วไป รวมถึงการนำเทคโนโลยีต่างๆ มาประยุกต์ใช้ เพื่อให้ตอบโจทย์ทั้งในเรื่องของความสะดวกและความปลอดภัยในชีวิต
Remodeling Community เป็นการพัฒนาโมเดลที่นอกเหนือจากแค่เรื่องของโปรดักต์แต่ตอบโจทย์ครบคลุมไปถึงเรื่องของ After Sell Service เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการมีความสุขและได้รับการเติมเต็มทางจิตใจ มองเห็นคุณค่าทั้งต่อตัวเองและชุมชน
ทั้งนี้ เอพีจะนำร่องพัฒนาโครงการให้ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายในอนาคต ด้วยการพัฒนาคอนโคมีเนียมในคอนเซ็ปต์ “Intergeneration Living” เพื่อออกแบบที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้สูงวัยรุ่นใหม่ ซึ่งต้องมีการปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่นต่างๆ ตามพฤติกรรมที่กลุ่มเป้าหมายคุ้นเคยในช่วงวัยทำงาน เช่น การใช้ชีวิตในเมือง การเดินทางที่สะดวกสบาย ง่ายต่อการไปหาเพื่อนหรือลูกหลาน โดยในปี 2563 นี้ เอพีจะเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายแรกที่ทำตลาดกลุ่มเป้าหมายนี้ โดยเลือกนำร่องทำเลสาทร – ตากสิน ซึ่งอยู่ห่างจาก BTS สถานีวุฒากาศ ประมาณ 5 นาที
“การที่เรานำร่องในทำเลสาทร -ตากสิน เนื่องจากมีองค์ประกอบครบถ้วนทั้งเรื่องของโลเกชั่นที่มีความสะดวก รวมทั้งในเรื่องของการมอบ Community ให้กับผู้อยู่อาศัย ประกอบกับราคาที่ดินในย่านดังกล่าวที่ไม่แพงมากนัก ทำให้สามารถพัฒนาโครงการในราคาที่สามารถ Affordable ได้มากขึ้น เพราะหลายๆ ทำเลติดรถไฟฟ้าราคาค่อนข้างสูง ทำให้จะมีเพียงคนบางกลุ่มที่สามารถเข้าถึง แต่เป้าหมายของเอพีคือต้องการให้ทุกคนสามารถเข้าถึงได้โดยสะดวก เพราะไม่ใช่แค่กลุ่มคนรวยหรือกำลังซื้อสูงเท่านั้นที่จะมีโอกาสได้รับฟังก์ชั่นที่อำนวยความสะดวกต่างๆ แต่ควรเป็นทุกคนที่สามารถเข้าถึงได้ เพราะทุกคนต่างก็ต้องเข้าสู่ช่วงสูงวัยเช่นเดียวกันไม่ว่าจะรวยหรือไม่ก็ตาม”
เทรนด์ Developers ต้องเจาะนิชมาร์เก็ตมากขึ้น
การขยับตัวมารุกในตลาด Young Old Target เพื่อนำร่องด้วยการพัฒนาคอนโดที่ตอบโจทย์ Multi-Generation ในครั้งนี้ ทำให้เอพีกลายเป็น First Mover ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มดำเนินโครงการในลักษณะดังกล่าว ซึ่งอยู่ระหว่างการศึกษาในเชิงลึกว่าจะวางสัดส่วนหรือรายละเอียดต่างๆ ในโครงการไว้อย่างไร เพื่อให้สามารถลด Pain Point ต่างๆ ของผู้อยู่อาศัย และเพิ่มโซลูชั่นส์เพื่อเป็นทางเลือกที่ดีได้มากกว่าที่มีนำเสนออยู่ในตลาดในขณะนี้
โดยเฉพาะข้อได้เปรียบจากการมีพันธมิตรเป็นผู้พัฒนาอสังหาริทรัพย์ที่ครบวงจรรายใหญ่จากญี่ปุ่นทำให้เอพีมีทั้งการเรียนรู้ด้านโนวฮาว หรือระบบต่างๆ ในการทำงานเพื่อนำมาปรับใช้ให้สามารถส่งมอบงานที่มีคุณภาพและตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายได้ดีขึ้น โดยเฉพาะการเรียนรู้โมเดลที่หลากหลายที่มีอยู่ในญี่ปุ่นไม่ว่าจะเป็น Nursing Home, Wellness Center หรือด้านการ Renovation ที่อยู่อาศัย เฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ภายในบ้านให้อยู่ภายใต้ข้อกำหนด Barrier Free ซึ่งเป็นอีกหนึ่งมาตรฐานที่มีการบังคับใช้ในญี่ปุ่น ซึ่งไม่เพียงแค่ในเรื่องของฟังก์ชั่นเกี่ยวกับตัวบ้าน แต่ยังรวมไปถึงการดูแลและเติมเต็มสุขภาพจิตที่ดีให้กับผู้อยู่อาศัยในแต่ละโครงการอีกด้วย
Movement ต่างๆ ของเอพี ยังสอดคล้องกับเทรนด์ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ที่จากนี้ไปจะต้องมีความ Specific หรือต้องตอบโจทย์ในลักษณะที่เป็น Niche Market มากขึ้น ไม่ใช่ลักษณะของการมีแพทเทิร์นเดียวเพื่อใช้ตอบโจทย์ลูกค้าทุกกลุ่มอีกต่อไป ซึ่งนอกจากการพัฒนาให้เข้าถึงกลุ่ม Young Old ที่เป็น Priority ในปัจจุบันนี้แล้ว ทางเอพียังมีการศึกษาพฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมายอื่นๆ เพื่อให้สามารถตอบโจทย์ทุกกลุ่มได้อย่างครอบคลุม เช่น กลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่ไม่นิยมทำครัว ก็สามารถนำพื้นที่ครัวมาพัฒนาเป็นฟังก์ชั่นอื่นๆ ที่ตอบโจทย์ความต้องการได้ดีกว่า หรือลดขนาดพื้นที่ห้องครัวลง เพื่อทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างที่ลดลงและสามารถนำมาเสนอในราคาที่ทำให้คนทั่วไปสามารถ Affordable ได้ดีมากยิ่งขึ้น เป็นต้น