“สามย่านมิตรทาวน์” โครงการมิกซ์ยูสที่เกิดจากความต้องการในการขยายพอร์ตรีเทล-ศูนย์การค้าของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) หรือ “FPCT” เริ่มเปิดให้บริการเมื่อปี 2562 ที่ผ่านมา โดยมีภาพลักษณ์สุดทันสมัย พร้อมการวางตำแหน่งเป็น คลังอาหารและการเรียนรู้ บนทำเลใจกลางเมือง มีเป้าหมายเพื่อรองรับการแข่งขันในย่านธุรกิจอย่างพระราม 4
ตลอดช่วง 3 ปีที่ผ่านมา “สามย่านมิตรทาวน์” สามารถฝ่ามรสุมโควิดมาได้อย่างสวยงาม หลังการระบาดของโควิด-19 เริ่มคลี่คลายทราฟฟิกในศูนย์การค้าต่างๆเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ทว่าภาพการแข่งขันของค้าปลีก มิกซ์ยูส และศูนย์การค้าในย่านพระราม 4 กลับทวีความรุนแรงขึ้นเป็นเงาตามตัว มีโครงการศูนย์การค้าเกิดใหม่ บนทำเลพระราม 4 หลายโครงการ ตั้งแต่ โครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค -One Bangkok-The PARQ ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์โฉมใหม่– อาคาร FYI Center ยังไม่นับคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดเล็ก หรือโครงการเดิมที่มีการรีโนเวตเพื่อจับลูกค้าในย่าน CBD เกิดใหม่แห่งนี้
นั่นทำให้ทาง “FPCT” เริ่มมองหาโอกาส ในการดักลูกค้า กับภาระกิจปั้นคาแรคเตอร์แบรนด์ เติมเต็มความสดใหม่ให้กับ สามย่านมิตรทาวน์มากขึ้น รับศึกค้าปลีกทำเลพระราม 4 ที่กำลังระอุและกลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่ใจกลางกรุงฯ
“สามย่านมิตรทาวน์” จึงก้าวสู่ขวบปีที่ 4 ด้วยแนวคิด Fluid Approach ที่เน้นปรับตัวตามเทรนด์อย่างรวดเร็ว พร้อมเน้นสร้างประสบการณ์สดใหม่ให้กับลูกค้า (Customer Experience) ด้วยการเดินหน้าสร้างแบรนด์คาแรคเตอร์ของศูนย์ ให้มี “ความสนุกสนาน” และ “วาไรตี้” เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าใช้บริการ รองรับการแข่งขันและทางเลือกที่มีมากขึ้น
3 ปีท่ามกลางความท้าทายแห่งการเปลี่ยนแปลงของลูกค้า
คุณธีรนันท์ กรศรีทิพา รองกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจรีเทล เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) กล่าวว่า ตลอด 3 ปีที่ผ่านมา ภาพของ “สามย่านมิตรทาวน์” คือการเพิ่มฟังก์ชั่นเข้าไปในศูนย์ รวมถึงการ M&A กิจการต่างๆเพื่อเพิ่มความหลากหลาย ดึงคนเข้ามาใช้พื้นที่ในศูนย์มากขึ้นขึ้น เติมเต็ม Ecosystem แต่หลังจากการระบาดของโควิดตลาดรีเทลในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมากมีความต้องการที่หลากหลายชัดเจนขึ้น และนั่นคือความท้าทายใหม่ที่นอกจากจะต้องสร้างทางเลือกให้ลูกค้าเพื่อรับมือการแข่งขันแล้ว ยังต้องมีความรวดเร็วต่อการเปลี่ยนแปลง
คุณธีรนันท์ กรศรีทิพา
“กิจกรรมการตลาดอะไรที่เคยทำได้ในสมัยก่อน ปัจจุบันใช้ไม่ได้แล้ว ไม่ใช่ว่าเพราะโควิดจะกลับมาใหม่ แต่ด้วยพฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป ศูนย์การค้าต้องมีความรวดเร็วมากขึ้น ซึ่งจากนี้เส้นทางในการ ทำรีเทลเปลี่ยนไปหมด วันข้างหน้าเราไม่รู้จะเจออะไร เราต้องเข้าใจและตอบสนองความต้องการให้ไว เมื่อย้อนกลับมาที่การทำมาร์เก็ตติ้งแพลน ที่ต้องยืดหยุ่น รวดเร็ว และตอบโจทย์รสนิยมเป้าหมาย ส่วนคอนเทนต์จะเป็นอย่างไรขึ้นอยู่กับตลาดและการเปลี่ยนแปลงของเทรนด์ ณ ตอนนั้น”
ทั้งนี้หากย้อนดูตัวเลขทราฟฟิกก่อนโควิด 55,000 คนต่อวัน แต่ตั้งแต่ กรกฎาคม-สิงหาคม 2565 ที่ผ่านมาทราฟฟิกเพิ่มขึ้นอีก 35% หรือมีผู้มาใช้บริการราว 79,000 คนต่อวัน โดยเชื่อว่าจากสัญญาณบวกจากปัจจัยบวกหลายด้าน ทั้งการอัดอั้นการจับจ่ายของประชาชน การเปิดประเทศที่จะทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาได้อีกครั้ง จะทำให้ในช่วงไตรมาสสุดท้าย หรือตั้งแต่ตุลาคม 2565 เป็นต้นไป จะมีผู้เข้ามาใช้บริการภายในศูนย์ฯ เพิ่มขึ้น 10% หรือกว่า 80,000 คนต่อวัน
4 พื้นที่มิกซ์ยูส จุดแข็งดึงลูกค้าใช้เวลาในศูนย์ฯเพิ่ม
หากเจาะลึกเข้าไปในความเป็นมิกซ์ยูสซึ่งเป็นจุดแข็งหลักในการดึงลูกค้าของ “สามย่านมิตรทาวน์” พบว่า 4 แกนหลักของธุรกิจประกอบไปด้วย ช้อปปิ้งมอลล์ ปัจจุบันมีอัตราผู้เช่า 98% อาคารสำนักงาน อัตราผู้เช่า 95% ส่วนของโรงแรมที่มียอดจองแล้ว 90% และคอนโดมิเนี่ยมที่ถูกจับจองจนหมดเกลี้ยง ขณะที่จำนวนลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์ฯ ปัจจุบัน พบว่า มีกลุ่มเป้าหมายที่เป็น นักเรียน นักศึกษา 50% กลุ่มคนทำงาน 40% และกลุ่มครอบครัวที่มาพร้อมลูกๆ อีก 10%
การมีมิกซ์ยูสและลูกค้าที่หลากหลายดังกล่าวทำให้ “สามย่านมิตรทาวน์” มี Ecosystem เป็นของตัวเอง มีทราฟฟิกต่อเนื่อง ซึ่งแผนงานต่อจากนี้คือการเติมเต็ม Fulfillment ของคนในแต่ละช่วงวัย ผ่านจุดแข็งเรื่องกิจกรรมที่หลากหลาย หมุนเวียน การใช้พื้นที่มีอีเวนต์ที่แข็งแกร่ง มีดีไซน์ Space ที่ให้คนสามารถใช้พื้นที่แบบ Multi Space เพื่อเป็น Third Place ให้คนได้ใช้เวลานานขึ้น และทำกิจกรรมภายในศูนย์ฯ ที่หลากหลายขึ้น
โดยปัจจุบันลูกค้าเข้ามาใช้เวลาในศูนย์ฯ เฉลี่ย 3-4 ชั่วโมงต่อครั้ง มีร้านอาหารที่เป็นแม็กเนตหลัก 40% เป็นปัจจัยสำคัญในการดึงลูกค้าเข้าศูนย์ฯ ตามมาด้วยโซน Lifelong Learning ประกอบด้วยโรงเรียนสอนทักษะหลายประเภทที่เรียนได้ทั้งวัยเรียนและวัยทำงาน โซนช้อปปิ้ง ที่มี Muji เป็นแบรนด์หลักในการดึงกลุ่มเป้าหมาย
และไฮไลท์สำคัญอย่างโซน 24 ชั่วโมง ที่มีทั้ง Samyan CO-OP พื้นที่อ่านหนังสือ ประชุม ทำงานได้ฟรี และ AIS E-Sports ที่ได้รับความนิยมเพิ่มสูงขึ้นตลอดช่วงที่ผ่านมา มีการใช้งานเฉลี่ยถึงตี 2 ตี 3 และมีทราฟฟิกเพิ่มขึ้นมา 20-30% จากช่วงปกติ
จากการบริหารจัดการข้างต้นทำให้การต่อสัญญาเช่ากับคู่ค้าฉบับใหม่ (รอบ 3 ปี) ทางศูนย์ฯยังคงยึดผู้เช่ารายเดิม 95% ไม่ต่อสัญญาเพียง 5% นับเป็นตัวเลขที่พอใจ
ปักหมุดทำเลหลัก สร้างแบรนด์คาแรคเตอร์แห่งความสนุก
โดยสเต็ปถัดไปภาพของ “สามย่านมิตรทาวน์” จากนี้คือการเดินหน้าสร้างแบรนด์คาแรคเตอร์ ของศูนย์ฯ ที่เน้นความสนุกสนาน สร้างความสบายใจในการเข้ามาเดินที่ศูนย์ฯ ในแบบสบายๆ โดยไม่ต้องกังวลเรื่องการแต่งตัว และจะต้องไม่รู้สึกอึดอัดเวลาเดิน
“ทุกครั้งที่มหาวิทยาลัยเปิดใหม่ จะมีแฟนคลับใหม่เข้ามาหลายพันคนต่อปี เนื่องจากทำเลที่ตั้งที่อยู่ติดสถาบันการศึกษา ที่เป็นการขยายฐานลูกค้าโดยอัตโนมัติ ทำให้ทางศูนย์ฯ ต้องสร้างคาแรคเตอร์ให้ชัดเจน ในแง่ของ “ความสนุก” ลดความอึดอัดในการเดิน พร้อมเพิ่มพื้นที่กิจกรรมอีเวนต์ ที่ถือเป็นจุดแข็งของศูนย์ฯ เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้ากลุ่มดังกล่าว”
อีกหนึ่งจุดแข็งของสามย่านมิตรทาวน์ที่จะใช้ในการเรียกกลุ่มเป้าหมายเข้ามาใช้บริการในศูนย์ฯ คือทำเลที่ตั้งของ ที่ถือเป็นตำแหน่งใจกลางเมืองที่มีที่อยู่อาศัยและสถานศึกษาล้อมรอบบริเวณ รวมถึงการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าใต้ดินสถานี “สามย่าน” Top 10 สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน (จากทั้งหมด 30 สถานี) ที่มีผู้ใช้บริการมากที่สุดเฉลี่ยกว่า 50,000 คนต่อวัน หรือ 1.5 ล้านคน/เดือน
อย่างไรก็ดีตลอด 3 ปีที่ผ่านมาแม้สามย่านมิตรทาวน์จะยืนอยู่ได้ท่ามกลางหลายวิกฤติ ทั้งการชุมนุมทางการเมือง การล็อกดาวน์จากสถานการณ์โควิด แต่ฉากทัศน์ในการแข่งขันของธุรกิจรีเทลในย่านพระราม 4 ที่เปลี่ยนแปลงไป ภาพรวมของสามย่านมิตรทาวน์ก็ต้องเปลี่ยนแปลงตาม เพื่อดึงกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ Entry Level ในตลาดรีเทลให้เข้ามาในศูนย์ฯ จากผู้เล่นในย่านที่มีมากขึ้น
พร้อมกันนี้ FPCT ยังเดินหน้าธุรกิจรีเทลอย่างต่อเนื่อง ด้วยการเพิ่มโครงการใหม่อย่าง “สีลมเอจ” ที่จะเปิดให้บริการเฟส 1 ในวันที่ 3 ตุลาคมนี้ ซึ่งจะเป็นโซน 24 ชั่วโมงอีกแห่งบนถนนพระราม 4 นับเป็นธุรกิจรีเทลแห่งที่ 2 ของทางกลุ่ม ที่เข้ามาช่วยขยายขีดความสามารถในการรองรับดีมานด์ในย่าน นอกจากนี้ยังมีการการเข้าบริหารส่วนรีเทลให้กับศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (QSNCC)
น่าจับตากับก้าวใหม่ของ FPCT กับการเดินหน้ารุกธุรกิจรีเทลในอนาคตว่าจะสามารถเดินหน้าปักหมุดยึดพื้นที่ทำเลทองอื่นๆเพิ่มเติมหรือไม่
อ่านเพิ่มเติม
“สามย่านมิตรทาวน์” ชูจุดขาย Food Lover ฟื้นเร็วหลังโควิด เกาะติด 6 เทรนด์พลิกโฉมค้าปลีก