บทวิเคราะห์ความท้าทาย “เซ็นทรัล” กับการบุกสยามสแควร์! ค่าเช่าเกือบ 6 พันล้าน สร้างโปรเจคเล็กสุดบนพื้นที่ 7 ไร่

Central Pattana-Siam Square

หลังจาก “สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” (PMCU) ประกาศเชิญชวนเอกชนยื่นข้อเสนอพัฒนาพื้นที่ Block A ดังกล่าวไป เมื่อ 9 กรกฎาคม 2564 ที่ผ่านมา ทางสำนักงานทรัพย์สินจุฬาฯ ได้มีประกาศว่า ผู้ที่ได้รับการพิจารณาคัดเลือกได้เป็นผู้เช่าลงทุนพัฒนาพื้นที่บริเวณ Block A คือ “บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด​ (มหาชน)” เป็นระยะเวลา 30 ปี

- Advertisement -

PMCU_Central Pattana_Siam Square

4 ประเด็นน่าจับตามอง

Brand Buffet ชวนมองถึง 4 ประเด็นที่น่าสนใจจากการที่ “เซ็นทรัลพัฒนา” คว้าสิทธิ์เป็นผู้เช่าทำเลดังกล่าวคือ 

1. นับเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ที่ “กลุ่มเซ็นทรัล” บุกย่านสยามสแควร์ ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีว่าในย่านนี้ มี Developer รายหลักอยู่แล้วอย่าง “กลุ่มสยามพิวรรธน์” และ “กลุ่มเอ็ม บี เค” (เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในสยามพิวรรธน์)

2. สำรวจแผนผังที่ตั้งพื้นที่ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ ตั้งอยู่บริเวณสี่แยกปทุมวัน จุดตัดระหว่างถนนพญาไท กับถนนพระรามที่ 1 โดยสภาพปัจจุบันคือ โรงภาพยนตร์สกาลา และอาคารพาณิชย์ สูง 3 – 4 ชั้น จำนวน 79 คูหา ส่วนใหญ่ประกอบกิจการหลากหลาย เช่น คลินิก ร้านอาหาร ร้านขายสินค้าแฟชั่น เครื่องสำอาง ธนาคาร และโรงเรียนกวดวิชา

ในเอกสารฉบับร่างเพื่อรับฟังความคิดเห็น ครั้งที่ 1 ข้อกำหนดและหลักเกณฑ์การเข้าร่วมยื่นข้อเสนอโครงการให้เอกชนดำเนินโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ ระบุว่า เนื้อที่โครงการทั้งหมดประมาณ 7 ไร่ 31 ตารางวา “สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” (PMCU) อนุญาตให้ก่อสร้างโครงการภายในกรอบพื้นที่ประมาณ 5 ไร่ 3 งาน 89 ตารางวา โดยต้องเว้นระยะร่นบนพื้นที่ถนนสยามสแควร์ซอย 7 จำนวน 6 เมตร และสยามสแควร์ซอย 1 จำนวน 9 เมตร เป็นอย่างน้อยตลอดระยะเวลาการก่อสร้าง และการดำเนินการ

นั่นเท่ากับว่า “เซ็นทรัลพัฒนา” จะสามารถก่อสร้าง “ตัวอาคาร” ได้ประมาณ 5 ไร่ 3 งาน 89 ตารางวา หรือราว 9,556 ตารางเมตรเท่านั้น!

นอกจากนี้ผู้ได้รับสิทธิ ต้องดำเนินการออกแบบและก่อสร้างทางเชื่อมกับอาคาร “Siamscape” ที่ระดับชั้น 2 ด้วยค่าใช้จ่ายของผู้ได้รับสิทธิเองทั้งหมด ตามรูปแบบ แนวเส้นทาง แบบรายละเอียดการก่อสร้าง ตลอดจนเทคนิคและวิธีการก่อสร้างที่สำนักงานฯ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อเห็นชอบ

รวมทั้งผู้ได้รับสิทธิต้องดำเนินการออกแบบโครงสร้างทางเชื่อม เพื่อรองรับการเชื่อมต่อไปยังอาคาร Block B ด้วยค่าใช้จ่ายของผู้ได้รับสิทธิเองทั้งหมด ทั้งนี้แนวเส้นทาง ตำแหน่งของทางเชื่อม และรายละเอียดอื่นๆ จะตกลงร่วมกันต่อไป

ตลอดระยะเวลาของสัญญา ผู้ได้รับสิทธิต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการเปิดให้บริการทางเชื่อมดังกล่าวด้วยตนเอง ซึ่งรวมถึงค่าสาธารณูปโภค ค่ารักษาความสะอาด ตลอดจนค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้นจากการเปิดให้บริการ หรือการประกอบกิจการของผู้ได้รับสิทธิ

Siam Square Block A
Credit : PMCU

3. ในเอกสารฉบับร่างเพื่อรับฟังความคิดเห็น ครั้งที่ 1 ข้อกำหนดและหลักเกณฑ์การเข้าร่วมยื่นข้อเสนอโครงการให้เอกชนดำเนินโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ ยังระบุถึงแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ว่า สร้างพื้นที่เป็น Landmark ในเชิงสถาปัตยกรรมและแนวคิดการออกแบบที่กลมกลืน สอดคล้องกับพื้นที่แนวราบ และอัตลักษณ์ของสยามสแควร์ ตามแนวคิดการเป็น Street Shopping ส่งเสริมและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการและพื้นที่โดยรอบ

4. ค่าตอบแทนที่ “เซ็นทรัลพัฒนา” ต้องจ่ายให้กับ “สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” ในร่างเพื่อรับฟังความคิดเห็น ครั้งที่ 1 ฉบับเดียวกันนี้ ระบุเอาดังนี้

– ค่าตอบแทนการทำสัญญา (Upfront) ผู้ได้รับสิทธิต้องชำระค่าตอบแทนการทำสัญญา เพื่อเป็นค่าตอบแทนการได้รับสิทธิให้กับสำนักงานฯ เป็นจำนวนเงินตามที่เสนอไว้ในข้อเสนอด้านผลประโยชน์ตอบแทน ทั้งนี้ จำนวนเงินดังกล่าวต้องไม่ต่ำกว่า 742,000,000 บาท

– ค่าตอบแทนรายปี จำนวน 30 งวด โดยเริ่มชำระให้กับสำนักงานฯ นับแต่วันที่ครบกำหนดระยะเวลาการออกแบบ การยื่นขออนุญาต และก่อสร้าง โดยต้องชำระภายในวันที่ 20 ในเดือนแรกในแต่ละปีการได้รับสิทธิ ทั้งนี้จำนวนเงินในแต่ละปีที่เสนอต้องไม่ต่ำกว่าจำนวนเงินที่กำหนดดังต่อไปนี้

  •  ปีที่ 1 – 3 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 108,000,000 บาทต่อปี
  •  ปีที่ 4 – 6 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 119,000,000 บาทต่อปี
  •  ปีที่ 7 – 9 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 131,000,000 บาทต่อปี
  •  ปีที่ 10 – 12 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 144,000,000 บาทต่อปี
  •  ปีที่ 13 – 15 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 158,000,000 บาทต่อปี
  •  ปีที่ 16 – 18 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 174,000,000 บาทต่อปี
  •  ปีที่ 19 – 21 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 191,000,000 บาทต่อปี
  •  ปีที่ 22 – 24 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 210,000,000 บาทต่อปี
  •  ปีที่ 25 – 27 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 231,000,000 บาทต่อปี
  •  ปีที่ 28 – 30 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 254,000,000 บาทต่อปี

ดังนั้น จากค่าตอบแทนตามที่กำหนดไว้ดังกล่าว หากไม่มีการเปลี่ยนแปลง เท่ากับว่า “เซ็นทรัลพัฒนา” ต้องจ่ายให้กับสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ​ รวมแล้วไม่ต่ำกว่า 5,902 ล้านบาท (ค่าตอบแทนการทำสัญญา (Upfront) 742 ล้านบาท + ค่าตอบแทนรายปี เป็นระยะเวลา 30 ปี 5,160 ล้านบาท)

Siam Square Block A
Credit : PMCU

 

ทำไม “เซ็นทรัลพัฒนา” กล้าจ่ายเกือบ 6,000 ล้าน เพื่อเช่าที่ดินเพียง 7 ไร่!

จาก 4 ประเด็นข้างต้น จะเห็นได้ว่าการที่ “เซ็นทรัลพัฒนา” คว้าสิทธิเป็นผู้เช่าที่ดิน Block A ซึ่งมีขนาดพื้นที่เพียง 7 ไร่ โดยในจำนวนพื้นที่ทั้งหมดนี้ สามารถก่อสร้างตัวอาคารได้ 5 ไร่ 3 งาน 89 ตารางวา หรือราว 9,556 ตารางเมตรเท่านั้น! ถือว่าเป็นโปรเจคที่มีขนาดพื้นที่เล็กมากกก เมื่อเทียบกับการพัฒนาโครงการของเซ็นทรัลพัฒนาในยุคใหม่ ที่ศูนย์การค้าแต่ละโครงการที่เซ็นทรัลพัฒนาสร้างขึ้นนั้น มีขนาดพื้นที่หลายหมื่น หลายแสนตารางเมตร

แต่ทำไม “เซ็นทรัลพัฒนา” ถึงจ่ายให้กับสำนักงานทรัพย์สินจุฬา สูงเฉียด 6,000 ล้านบาทในช่วงระยะเวลา 30 ปี!!!

Brand Buffet วิเคราะห์ดังนี้  

1. แม้ทุกวันนี้จะเกิดย่านการค้าใหม่หลายแห่งในกรุงเทพฯ แต่ถึงอย่างไร “ย่านสยามสแควร์” ยังคงเป็นทำเลทองฝังเพชรที่ใครๆ ก็อยากจับจอง

แม้ในวันนี้จะอยู่ในสถานการณ์ COVID-19 ก็ตาม แต่เชื่อว่าในวันที่สถานการณ์คลี่คลาย ผู้คนกลับมาใช้ชีวิตตามปกติ หรือใกล้เคียงปกติ และการเดินทางระหว่างประเทศเปิดเต็มที่แล้ว มองว่าทำเลแห่งนี้ จะกลับมามีสีสันและความคึกคักอีก

2. เป็นย่านที่มีจุดเด่นรอบด้าน ประกอบด้วย

– ย่านสยามสแควร์ มีผู้สัญจรไปมาในย่านนี้ไม่ต่ำกว่า 400,000 – 500,000 คนต่อวัน

– เป็น Shopping Destination ยอดนิยม ทั้งในกลุ่มคนไทย และนักท่องเที่ยวต่างประเทศ

– มีความครบวงจรของความเป็นย่านการค้า มีทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานศึกษา โครงการศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ธุรกิจห้างร้านต่างๆ และหอศิลป์

– เป็นย่านรวมผู้คนหลากหลายทุกกลุ่ม โดยกลุ่มใหญ่คือ คนรุ่นใหม่ ทั้งนักเรียน นิสิต-นักศึกษา และกลุ่มคนทำงาน

จากจุดเด่นเหล่านี้ ทำให้ไม่ว่าเวลาจะผ่านไปกี่ปี และความเป็นเมืองจะขยายออกอย่างไร แต่ “สยามสแควร์” ก็ยังคงโดดเด่น และมีแรงดึงดูดเสมอ

Scala_Siam Square

3. จิ๊กซอว์สำคัญของการพัฒนาโครงการในทำเลใจกลางเมืองของกลุ่มเซ็นทรัล

เพราะการได้ทำเลในย่านสยามสแควร์มา นั่นเท่ากับว่าใน 3 ทำเลใจกลางเมือง ที่ประกอบด้วย “สยามสแควร์”“ย่านราชประสงค์” และ “ชิดลม – เพลินจิต” กลุ่มเซ็นทรัล ได้ยึดครองสำเร็จแล้ว

ทั้งนี้ ข้อมูลจากบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย รายงานผลสำรวจราคาที่ดินในปี 2564 พบว่า ที่ดินบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิต ยังคงแชมป์อันดับ 1 ราคาที่ดินสูงที่สุดในประเทศไทย โดยประมาณการไว้ที่ 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,320 ล้านบาท

4. ใช้พลัง Synergy ต่อยอดความได้เปรียบจากการซื้อกิจการ “สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์” (SF)

สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ เป็น Retail Developer ที่มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการ Community Mall โดยแต่ละโครงการมีขนาดตั้งแต่หลักหมื่นตารางเมตร ไปจนถึงขนาดหลักพันตารางเมตร

มองว่า “เซ็นทรัลพัฒนา” สามารถดึง Know How และประสบการณ์ความเชี่ยวชาญของ “สยามฟิวเจอร์” มาพัฒนาพื้นที่ Block A สยามสแควร์ที่มีขนาดพื้นที่กว่า 9,000 ตารางเมตร

la_villa
โครงการ La Villa พหลโยธิน ของสยามฟิวเจอร์ (Photo Credit : สยามฟิวเจอร์)

น่าจับตามองต่อไปว่าบนพื้นที่กว่า 7 ไร่ และสามารถก่อสร้างตัวอาคารได้กว่า 5 ไร่ “เซ็นทรัลพัฒนา” จะพัฒนาโครงการในรูปแบบใด ให้สมศักดิ์ศรีการเป็น Retail Developer อันดับ 1 ในไทย