“อนันดา” มองมุมบวก อสังหาฯ “มีขึ้นมีลง” ตลาดไม่ได้แย่ แต่ต้องปรับตัวหาโอกาส

คุณชานนท์ เรืองกฤตยา

ปีก่อนว่าหนักแล้ว ปี 2563 ธุรกิจอสังหาฯ ดูแล้วยังต้อง “เหนื่อย” ต่อไป เมื่อเครื่องยนต์กระตุ้นเศรษฐกิจทุกตัวดับหมด ทั้งส่งออก ท่องเที่ยว การบริโภคในประเทศ การลงทุนเอกชน มีเพียง การลงทุนภาครัฐ หลัง พ.ร.บ.งบประมาณผ่าน จะได้เห็นเครื่องยนต์นี้ทำงาน แต่คงหวังไม่ได้มาก เมื่อหลายสถาบันออกมาฟันธงแล้วว่า “จีดีพี” ปีนี้คงโตไม่ถึง 2%

ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ทุกคนรู้อยู่แล้วว่า “ลำบาก” แต่หากลองถอยออกจากปัญหาที่รุมเร้า กลับมาตั้งสติ เพื่อดูว่าที่จริงธุรกิจอสังหาฯ ก็มี “ขาขึ้น ขาลง”  เหมือนธุรกิจอื่นๆ เป็น Business Cycle สิ่งที่ต้องทำคือ การปรับตัว หาโอกาสที่ยังมีอยู่ในวิกฤติ…นี่คือมุมมองต่อภาพรวมอสังหาฯ ปีนี้ ของ  คุณชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

ปฏิเสธไม่ได้ว่าตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ต้องเผชิญกับความกังวลของผู้บริโภคที่วิตกกับสถานการณ์เศรษฐกิจ กลุ่มที่มีเงินก็ชะลอการซื้อ แต่หากทำให้เห็นว่าตลาดไม่ได้แย่อย่างที่คิด กำลังซื้อก็จะฟื้นกลับมาได้

ผู้ประกอบการเองต้องหันมาดูดีมานด์ที่ยังมีอยู่ในตลาดและทำโครงการในทำเลที่ถนัด สิ่งสำคัญต้องบริหารสต็อกที่เหมาะสม บริหารความเสี่ยงและพัฒนารูปแบบใหม่ให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ ที่ผ่านมาอสังหาฯ เผชิญวิกฤติมาหลายครั้งและทุกครั้งก็ผ่านมาได้ เชื่อว่าครั้งนี้ก็เช่นเดียวกัน

“โลเคชั่น” ยังสำคัญที่สุด

บิสสิเนส โมเดล ของอนันดา ที่ให้ความสำคัญมาตลอด คือ โลเคชั่น เกรดเอ ติดรถไฟฟ้าให้ความสะดวกกับผู้บริโภคในการใช้ชีวิต ยังเชื่อว่าอีก 10 ปี หรือ 20 ปี โลเคชั่นติดรถไฟฟ้าก็ยังคงสำคัญ เพราะเป็นความสะดวกในการเดินทางของเมืองระดับมหานคร

วันนี้ที่ดินที่หายากที่สุดยังเป็นทำเลติดรถไฟฟ้าและย่านธุรกิจสำคัญ และนับวันมูลค่าก็ยังเพิ่มขึ้น แม้เศรษฐกิจอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่เศรษฐีที่ครองที่ดินโลเคชั่นดีๆ ในกรุงเทพฯ ไม่มีใครลดราคาที่ดินเพื่อขาย เพราะไม่มีความจำเป็นต้องขาย หากไม่ได้ราคาที่ดี นั่นเป็นสิ่งที่ทำให้ โลเคชั่น อสังหาฯ ที่ดี จะมีมูลค่าเพิ่มได้สำหรับผู้ซื้อในอนาคต

การขยายเครือข่ายของรถไฟฟ้าจาก 100 สถานีในปัจจุบัน เป็น 221 สถานี ในอีก 5 ปีข้างหน้า จะทำให้การพัฒนาคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้ายังเป็นทำเลที่มีดีมานด์สูง

ตลาดจีน คือ โอกาส

การเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย ประเภทคอนโดมิเนียมที่ผ่านมา คือ กลุ่มผู้ซื้อต่างประเทศ ตลาดหลักคือ “จีน” ปัจจุบันประชากรจีน 1,400 คน  มีคนที่ถือพาสปอร์ตอยู่  9% หรือกว่า 120 ล้านคน ลองคิดดูว่าหากขยับมาเป็น 13.5%  หรือ เพิ่มขึ้นอีก 50% นั่นคือ ตัวเลข 60 ล้านคน เกือบเท่ากับประชากรไทยทั้งประเทศ

แม้ปีที่ผ่านมากำลังซื้อจากจีนในตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวจากภาวะเศรษฐกิจและสงครามการค้าจีน-สหรัฐ  ลูกค้าจีนของ อนันดา สัดส่วนราว 6% ไม่โอน ซึ่งเป็นตัวเลขไม่มาก มาปีนี้ตลาดจีน “ซึม” จากวิกฤติไวรัสโคโรนา แต่เชื่อว่าไตรมาส 3-4 สถานการณ์จะคลี่คลาย กำลังซื้อจากจีน ก็ยังเป็น “โอกาส” ของตลาดอสังหาฯ ที่จะกลับมาเติบโตได้

จับมือ “บีทีเอส” ปั้นมิกซ์ยูส “ธนาซิตี้”

ปีนี้อนันดา ยังมองโอกาสขยายแหล่งรายได้ใหม่ ด้วยการลงทุนในโครงการ “มิกซ์ยูส” ครั้งแรกร่วมกับพันธมิตรอย่างกลุ่มบีทีเอส บนที่ดินกว่า 200 ไร่ บริเวณหน้าโครงการ ธนาซิตี้  ติดถนนบางนา – ตราด โดยตั้งเป้าให้เป็น Smart City และ Technology & Innovation Hub  พัฒนาธุรกิจที่อยู่อาศัยให้ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนเมืองยุคใหม่ รวมทั้งพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย ทั้งขายและให้เช่า การพัฒนาโครงการนี้จะแบ่งเป็นเฟสๆ เนื่องจากมีพื้นที่ขนาดใหญ่ ต้องใช้เวลาพัฒนาโครงการราว 5 ปี

สำหรับกลุ่มดุสิต  อีกพันธมิตรที่อนันดา เข้าไปร่วมถือหุ้น ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนของการศึกษาและพัฒนาร่วมกัน

ส่วนโครงการเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ที่จับมือกับพันธมิตรระดับโลก  ดิ แอสคอทท์ ลิมิเต็ด ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งในผู้ประกอบการธุรกิจเซอร์วิสเรสซิเด้นซ์ลักชัวรี่ พร้อมดำเนินการ 2 โครงการในปีนี้ คือ SOMERSET RAMA9 และ LYF SUKHUMVIT 8 ซึ่งจะสร้างรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ (Recurring Income)  โดยวางเป้าพัฒนาโครงการเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ ปีละ 2 โครงการ

เบรกลงทุนคอนโดปีนี้เปิด 1 โครงการ

ส่วนแผนการลงทุนคอนโดมิเนียมทำเลติดรถไฟฟ้าปีนี้ วางไว้ 1 โครงการ  คือ  “ไอดีโอ พหล-สะพานควาย”  อยู่ติดกับรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสะพานควาย 0 เมตร บนที่ดินกว่า 5 ไร่  มีจำนวน 1,356 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 8,500 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 139,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นการเปลี่ยนจากแบรนด์  Ideo Q ราคา 200,000 บาทต่อตารางเมตร เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าและสภาวะตลาด จะเปิดจองช่วงกลางปี

เบื้องต้นปีนี้วางคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ไว้แค่ 1 โครงการ  แต่หากสถานการณ์มีทิศทางที่ดีขึ้น  ได้เตรียมความพร้อมไว้แล้วอีก 7 โครงการใหม่ ที่สามารถเปิดตัวได้ตลอดเวลา

สิ่งที่ต้องทำในปีนี้ คือเน้นบริหารสต็อกเก่า ทำตลาดโครงการพร้อมอยู่กว่า 38 โครงการ ทั้งคอนโดติดรถไฟฟ้า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์  ปีนี้จะมีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่อีก 7 โครงการ

ปี 2563 เป้าหมายยอดโอน อยู่ที่ 22,000 ล้านบาท เติบโต 10% แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 88%  และแนวราบ 12%  ส่วนยอดขายอยู่ที่ 20,000 ล้านบาท โดยมียอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) กว่า 31,000 ล้านบาท เพื่อรองรับการโอนในระยะ 3 ปีข้างหน้า

แม้ว่าสภาวะตลาดจะมีความผันผวน เชื่อว่ายังมีดีมานด์ ที่อยู่อาศัยเพียงแค่รอจังหวะเวลาที่เหมาะสม ปีนี้ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีของลูกค้าในการซื้อที่อยู่อาศัย ด้วยราคาที่จับต้องได้ รวมทั้งเป็นโอกาสการลงทุนจากดอกเบี้ยต่ำ

สำหรับอนันดา ต้องถือว่าปีนี้เป็นอีกปีที่ท้าทาย จากสถานการณ์เปลี่ยน ทำให้ต้องมีการปรับตัวอยู่ตลอดเวลา ด้วยแนวคิด “Change The Plan Never The Goal” คือ ยึดมั่นในเป้าหมาย ยืดหยุ่นในวิธีการทำงาน  Business Plan ต้องพร้อมปรับตามสถานการณ์ และการจะก้าวผ่านปีที่ยากลำบากไปให้ได้  Mindset เป็นเรื่องสำคัญ!