5 เหตุผล ทำไมเมืองไทยจะมีพื้นที่ค้าปลีก-ออฟฟิศ เพิ่มขึ้นอีกกว่า 1 ล้านตารางเมตร ในอีก 5 ปีข้างหน้า


การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์  นอกจากเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียม  ทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยวแล้ว โครงการประเภทอื่น เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม สำนักงานให้เช่า ก็เป็นโครงการที่ดีเวลลอปเปอร์ให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะไม่ได้ให้ผลตอบแทนเร็วและสูง เท่ากับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แต่ถือว่าเป็นรูปแบบโครงการซึ่งให้ความมั่นคงทางด้านรายได้อย่างต่อเนื่องในระยะยาว เพราะหากเปรียบเทียบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย อาจได้ผลตอบแทนเฉลี่ยสูงถึง 20% ในระยะเวลาการพัฒนาโครงการตั้งแต่เริ่มต้นจนโอนให้ลูกค้า เฉลี่ยประมาณ 3 ปีก็แล้วเสร็จ แต่หากเป็นโครงการศูนย์การค้าหรือสำนักงานให้เช่า อาจจะได้ผลตอบแทนเฉลี่ยปีละ 10% และมีระยะเวลาการคืนทุนนาน 8-12 ปี

เทรนด์ของการพัฒนาโครงการอสังหาฯ รูปแบบหนึ่ง กำลังเกิดขึ้นและเพิ่มจำนวนโครงการมากขึ้นเรื่อยๆ คือ รูปแบบมิ๊กซ์ยูส ที่จับเอารูปแบบโครงการอสังหาฯ  หลายๆ อย่างมารวมไว้ที่เดียวกัน อาทิ โรงแรม พื้นที่สำนักงานให้เช่า ศูนย์การค้า ยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องและมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้นด้วย  รายงานล่าสุด จากบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ระบุว่า ภายในอีก 5 ปีข้างหน้า  จะมีพื้นที่สำนักงานให้เช่า เกรด A หรือพื้นที่เช่าซึ่งมีระดับราคาตั้งแต่ 1,000 บาทขึ้นไปต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้นอีก 1 ล้านตารางเมตร หรือเติบโต 25% จากปัจจุบันมีพื้นที่รวมกว่า 4.1 ล้านตารางเมตร ส่วนพื้นที่ค้าปลีกจะมีเพิ่มขึ้นอีก 240,0000 ตารางเมตร จากปัจจุบันมีพื้นที่รวม 660,000 ตารางเมตร

สำหรับพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้นอีก 240,000 ตารางเมตรนั้น เป็นการพัฒนาพื้นที่ของหลายโครงการ อาทิ โครงการวิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน ,มาร์เก็ต เพลส ดุสิต, เดอะ มาร์เก็ต บาย แพลทินัม, เซ็นทรัล วิลเลจ, เอกมัย มอลล์, สีลม เซ็นเตอร์, สามย่านมิตรทาวน์ และไซม่อน เอาท์เล็ทมอลล์ เป็นต้น ส่วนพื้นที่สำนักงานให้เช่า ก็จะเป็นการพัฒนาพื้นที่ของโครงการสินธร วินเลจ, วัน แบงคอก, เดอะ ฟอเรสเทียส์ และเดอะ ยูนิคอน พญาไท เป็นต้น

สิ่งที่ทำให้ดีเวลลอปเปอร์จำนวนมาก  หันมาเพิ่มการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ซึ่งไม่ใช่โครงการคอนโดฯ หรือบ้านเดี่ยวมากขึ้น คงมีหลายเหตุผลในการพิจารณา  รวมถึงดีเวลลอปเปอร์หลายรายที่ไม่ได้กระโดดเข้าไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย อย่างโครงการคอนโดฯ  แม้ว่าเป็นตลาดที่เติบโตดีในหลายปีก่อนหน้านี้ แต่ยังคงพัฒนาโครงการค้าปลีก หรือสำนักงานให้เช่ามาอย่างต่อเนื่อง เป็นเพราะน่าจะมองเห็นเทรนด์และโอกาสทางการตลาดของการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกและสำนักงานให้เช่ามากกว่า

และนี่น่าจะเป็น เหตุผลสำคัญสนับสนุนให้เห็นถึงการเข้ามาพัฒนา โครงการพื้นที่ค้าปลีกและสำนักงานให้เช่า ที่จะเพิ่มขึ้นอีกมากใน 5 ปีข้างหน้านี้

1.บริหารความเสี่ยง เลี่ยงตลาดเกิด “ฟองสบู่”

การบริหารความเสี่ยง ถือเป็นหัวใจสำคัญของการทำธุรกิจ ไม่แพ้เรื่องอื่นๆ แถมหากทำอะไรเสี่ยงมากๆ ธุรกิจก็เจ๊งได้ง่าย สิ่งที่เห็นในระยะไม่กี่ปีที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์หลายรายเริ่มขยายพอร์ตธุรกิจ ไปยังธุรกิจที่มีความเสี่ยงต่ำกว่าที่ทำอยู่ แม้จะมีผลตอบแทนต่ำ แต่ในอีกมุมหนึ่ง คือ ให้ความมั่นคงในระยะยาว อย่างเช่น ดีเวลลอปเปอร์ที่เคยพัฒนาโครงการคอนโดฯ  ก็เริ่มหันมาพัฒนาโครงการในรูปแบบพื้นให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่สำนักงานหรือพื้นที่ค้าปลีก เพราะสามารถเก็บรายได้อย่างต่อเนื่อง

และต้องยอมรับว่าหลายปีที่ผ่านมา โครงการคอนโดฯ มีความร้อนแรง  และการแข่งขันในตลาดค่อนข้างสูง จำนวนโครงการผุดขึ้นมาเป็นอย่างมาก จนเกิดความวิตกกังวลว่าจะเกิดภาวะ “ฟองสบู่” หรือแม้จะไม่เกิดขึ้น แต่ที่ผ่านมาหลายโครงการก็ปิดการขายไม่ลง การขายเป็นไปอย่างช้าๆ แม้จะเป็นโครงการที่ดีติดรถไฟฟ้าก็ตาม การกระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจรูปแบบอื่นๆ ของดีเวลลอปเปอร์จึงเริ่มมีให้เห็น และเชื่อว่าจะเพิ่มมากขึ้นด้วย

เรื่องของราคาที่ดินมีราคาปรับเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองหรือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสำคัญๆ ก็เป็นอีกปัจจัยที่เป็นข้อจำกัด ในการพัฒนาโครงการคอนโดฯ เพราะเมื่อต้นทุนที่ดินแพง ห้องก็แพงตาม ต้องจับกลุ่มไฮเอนด์ ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีจำนวนจำกัด แม้ว่าโครงการแพงๆ หลายแห่งจะได้ผลตอบรับที่ดี แต่ก็ต้องมีคอนเซ็ปต์โดนใจกลุ่มเศรษฐีจริงๆ จึงจะขายออก แต่หากนำต้นทุนที่ดินเดียวกันมาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส มีความหลากหลายของโครงการรวมอยู่ด้วยกัน โอกาสจะได้การตอบรับมีมากกว่าแน่นอน ดีเวลลอปเปอร์จึงเลือกพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมากกว่า

2.ตลาดแรงงานต่างชาติ หนุนพื้นที่ออฟฟิศ-ค้าปลีกบูม

หลายปีก่อนหน้าที่จะเปิดเขตการค้าเสรีอาเซียน หรือ เออีซี ก็มีการประเมินและวิเคราะห์กันว่า ประเทศไทยจะเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของภูมิภาคอาเซียน ซึ่งปัจจุบันมีบริษัทต่างชาติหลายแห่งใช้ไทยเป็นศูนย์กลางในการดูแลธุรกิจในอาเซียนแล้ว  เพราะทำเลที่ตั้งอยู่ตรงกลางพอดี แถมมีเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐที่เตรียมพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมขนส่งจำนวนมากออกมารองรับ เป็นปัจจัยช่วยกระตุ้นให้ต่างชาติมองไทยเป็นที่ตั้งสำคัญ  เพื่อจะย้ายมาตั้งสำนักงานสาขาในไทย ประกอบกับไทยเองก็มีการนำเข้าแรงงานต่างด้าวเข้ามาช่วยทำงานอีกจำนวนมาก จากสถิติของสำนักบริหารแรงงานต่างด้าว กรมการจัดหางาน เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2561 จำนวนแรงงานต่างด้าวที่ถูกกฎหมายเข้ามาทำงานในประเทศไทยกว่า 3.3  ล้านคน ส่วนแรงงานนอกระบบก็เชื่อว่ามีตัวเลขไม่น้อยเหมือนกัน  จำนวนแรงงานเหล่านี้ จึงมีความสำคัญต่อทั้งตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีก เพราะเป็นฐานลูกค้าใหม่เพิ่มขึ้นมา  จากเดิมที่มีกลุ่มลูกค้าคนไทยอยู่แล้ว ในอนาคตเชื่อว่าแรงงานต่างชาติจะเข้ามาเพิ่มขึ้นมากอย่างแน่นอน

3.การเติบโตจากธุรกิจท่องเที่ยว

ไม่เพียงแค่ตลาดแรงงานต่างชาติเท่านั้นช่วยหนุนให้เกิดการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกและสำนักงานให้เช่า  แต่ตลาดนักท่องเที่ยวที่นับวันจะเพิ่มมากขึ้น ก็เป็นแรงหนุนสำคัญให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ออกมารองรับ เพราะกลุ่มนักท่องเที่ยวนี่แหละ เป็นกลุ่มใช้จ่ายสูง หลายปีที่ผ่านมารัฐบาลต่างพยายามผลักดัน  และส่งเสริมให้กรุงเทพมหานครเป็นจุดหมายปลายทางของการช้อปปิ้งแห่งเอเชีย ก่อนหน้านี้กรุงเทพมหานคร ยังเคยได้รับการจัดอันดับจาก Global Cities for Tourist Shopping ให้เป็น Best for Shopping อันดับที่ 2 รองจากเมืองนิวยอร์ก ส่วนอันดับ 3 คือ ดูไบ จากการสำรวจความคิดเห็นของนักท่องเที่ยวจำนวน 75,000 คน จาก 40 เมืองทั่วโลก เมื่อหลายปีที่ผ่านมา

ส่วนตัวเลขจำนวนนักท่องเที่ยว โดยสำนักงานปลัดกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา รายงานว่า  ในเดือนมกราคมถึงพฤศจิกายน 2561 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาประเทศไทยทั้งสิ้น 34.43 ล้านคน เติบโตขึ้น 7.53% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยนักท่องเที่ยวต่างชาติ 5 อันดับแรกที่เดินทางเข้ามามากที่สุด ได้แก่ จีน จำนวน 9.7 ล้านคน เติบโตขึ้น 7.86%, มาเลเซีย จำนวน 3.57 ล้านคน เติบโตขึ้น 15.52%, เกาหลีใต้ จำนวน 1.62 ล้านคน เติบโตขึ้น 4.75%, ลาว จำนวน 1.59 ล้านคน เติบโตขึ้น 4.48% และญี่ปุ่น จำนวน 1.5 ล้านคน เติบโตขึ้น 6.82%

หากมาดูรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติในช่วงเวลาดังกล่าว  ก็ทำตัวเลขสูงถึง 1.8 ล้านล้านบาท เติบโตขึ้น 9.79% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดย 5 อันดับแรกมาจาก ประเทศจีน มูลค่า 5.36 แสนล้านบาท เติบโตขึ้น 12.01% ตามด้วยมาเลเซีย มูลค่า 99,000 ล้านบาท เติบโต 18.7%, รัสเซีย มูลค่า 98,000 ล้านบาท เติบโต 14.1%, สหรัฐอเมริกา มูลค่า 74,000 ล้านบาท เติบโต 12.7% และเกาหลีใต้ มูลค่า 73,000 ล้านบาท เติบโต 6.06%

ตัวเลขรายได้จากการท่องเที่ยวในอนาคตยังจะเติบโตเพิ่มมากขึ้น  จากแนวทางการส่งเสริมของภาครัฐ ทำให้ภาคเอกชนมองเห็นเป็นโอกาสสำหรับการพัฒนาธุรกิจออกมารองรับ จึงไม่น่าแปลกใจที่โครงการเมกะโปรเจ็กต์ที่เป็นพื้นที่ค้าปลีก จะเกิดขึ้นในอนาคตจากการพัฒนาพื้นที่ของผู้นำตลาดรายใหญ่ๆ ไม่ว่าจะเป็น กลุ่มเดอะมอลล์  กลุ่มเซ็นทรัล หรือกลุ่มสยามพิวรรธน์ก็ตาม

4.เทรนด์ผู้บริโภค-เศรษฐกิจฟื้นตัว

เรื่อง Demand (ความต้องการของลูกค้า)  และ Supply (ปริมาณพื้นที่พัฒนา)  เป็นหัวใจพื้นฐานสำคัญที่ดีเวลลอปเปอร์ไม่ได้มองข้าม เพราะถ้าประเมินตลาดแล้ว พบว่าไม่มีมีความต้องการรองรับ ก็ไม่พัฒนาโครงการออกมาแน่นอน ซึ่งหนึ่งปัจจัยที่ทำให้หลายดีเวลลอปเปอร์เตรียมพัฒนาโครงการสำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกออกมา คือ การมองเห็นเทรนด์ของผู้บริโภค ยังมีความต้องการใช้ชีวิตในศูนย์การค้า เป็นไลฟ์สไตล์ของคนยุคปัจจุบันและอนาคต อย่างเช่น เทรนด์การออกไปกินข้าวนอกบ้าน สังสรรค์กับเพื่อนๆ แทนที่จะทำอาหารกินเองในบ้าน ซึ่งบรรดาร้านอาหารต้องการพื้นที่เช่าในศูนย์การค้า ตอนนี้แต่ละศูนย์การค้าจึงเต็มไปด้วยร้านอาหารมากหน้าหลายตา หลากหลายแบรนด์ หลายประเภทให้ผู้บริโภคเลือก ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เคยประเมินมูลค่าตลาดธุรกิจร้านอาหารในปี 2561 น่าจะอยู่ที่ 411,000-415,000 ล้านบาท เติบโต 4-5% จากปี 2560 และเชื่อว่าตลาดยังไม่หยุดการเติบโตอย่างแน่นอน นี่ยังไม่นับเทรนด์ของผู้บริโภคอื่นๆ เช่น การใส่ใจในการดูแลสุขภาพของตัวเอง ทำให้ธุรกิจเกี่ยวเนื่องต้องใช้พื้นที่มาไว้คอยรองรับ อย่างเช่น ฟิตเนสเซ็นเตอร์ เป็นต้น

หรือแม้แต่ปัจจัยเรื่องเศรษฐกิจที่ดีเวลลอปเปอร์หลายราย เชื่อมั่นและมองไปในทิศทางบวก ว่าจะเติบโตและฟื้นตัวต่อเนื่องนับจากนี้ ซึ่งไม่เพียงแต่ส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศเท่านั้น แต่ยังส่งผลไปถึงเงินในกระเป๋าของผู้บริโภคจะเพิ่มมากขึ้นตามมาด้วย

5.การเกิดขึ้นของ New CBD – Co-working space

จากความเจริญของเมืองที่ถูกพัฒนา โดยรัฐบาลในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานสำคัญ เช่น ระบบขนส่งมวลชน หรือรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ เป็นตัวกระตุ้นให้เมืองเกิดการขยายตัวไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ไม่เพียงแค่โครงการที่อยู่อาศัย แต่ยังมีธุรกิจอื่นๆ ตามไปด้วย เพราะเมื่อเมืองขยายตัวก็เกิดเป็นชุมชน เกิดแหล่งงาน ศูนย์การค้าต่างๆ เป็นต้น  ซึ่งที่ผ่านมากรุงเทพฯ มีศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD อยู่ในย่านสาธร สีลม เพลินจิต สุขุมวิท แต่จากการขยายตัวของเมืองทำให้กรุงเทพฯ มี New CBD แห่งใหม่เกิดขึ้นที่ย่านพระราม 9 – อโศก เป็นย่านธุรกิจใหม่ที่เกิดขึ้นในรอบ 50 ปีเลยทีเดียว ย่านดังกล่าวมีจำนวนอาคารสำนักงานให้เช่าเกิดขึ้นเรียงรายสองข้างทาง ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ทั้งในปัจจุบันและกำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต จำนวนโครงการคอนโดฯ ที่หนาแน่นอย่างมากย่านหนึ่งของกรุงเทพฯ​ เลยทีเดียว เมื่อเกิดย่านใจกลางธุรกิจแห่งใหม่ บรรดาดีเวลลอปเปอร์ จึงมองหาพื้นที่เพื่อพัฒนาโครงการต่างๆ ออกมารองรับกับความต้องการใช้พื้นที่ค้าปลีกและสำนักงานให้เช่า

นอกจากนี้ ตลาดสำนักงานให้เช่า เทรนด์หนึ่งที่เกิดขึ้น คือ การย้ายออฟฟิศไปยังทำเลที่ดีกว่า หรือพื้นที่แห่งใหม่ที่ออฟฟิศใหม่กว่า เพราะอัตราค่าเช่าของสำนักงานเก่ากับใหม่อาจจะแตกต่างกันไม่มากนัก ปัจจุบันราคาค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานจะประมาณ​ 800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนสำนักงานแห่งใหม่อาจจะมีค่าเช่า 1,000-1,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือบริษัทบางแห่งที่ธุรกิจขยายตัวมีการเติบโต ทำให้ต้องการพื้นที่ใหญ่ขึ้น อีกเทรนด์ที่สำคัญ คือ การเกิดขึ้นของบรรดาสตาร์ทอัพ ซึ่งจำเป็นต้องใช้พื้นที่ทำงาน ส่งผลให้เกิดตลาดออกมารองรับ ทั้งโดยตรงคือเจ้าของอาคารนำพื้นที่มาให้เช่า และผู้ประกอบการบางรายเห็นโอกาสในตลาดกลุ่มนี้  เข้ามาทำธุรกิจให้เช่าพื้นที่ทำงานร่วม (co-working space) และสำนักงานพร้อมบริการ (serviced-office) จึงเห็นในอาคารสำนักงานให้เช่าหลายแห่ง มีแบรนด์ธุรกิจ co-working space เข้ามาให้บริการแทบทุกแห่ง