3 วิธีง่ายๆ เลือกคอนโดฯ​ ย่านทองหล่ออย่างไร ให้ผลตอบแทนสูงสุด

แรงหนุนการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นอกจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงแล้ว อีกตลาดที่เติบโตดี ท่ามกลางผลตอบแทนจากสถาบันการเงินที่ต่ำเตี้ย คือ ตลาดการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า หากเลือกโปรเจ็กต์ที่ดี ทำเลที่ใช่ โอกาสได้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงกว่าฝากเงินในธนาคาร เห็นได้สบายๆ เลย  ในช่วงหลังมานี้จึงมีกลุ่มคนรุ่นใหม่และคนที่อยากจะมีรายได้แบบ Passive income เข้ามาลงทุนธุรกิจอสังหาฯ ปล่อยเช่ากันมากขึ้น

แต่โจทย์สำคัญของการลงทุน คือ จะเลือกโครงการและทำเลตรงไหนดี  เพื่อได้ผลตอบแทนคุ้มค่าเม็ดเงินที่ลงไป ซึ่งทำเลสำคัญที่ให้ผลตอบแทนดีคงหนีไม่พ้น ย่านใจกลางเมือง หรือ CBD  อาทิ ถนนสุขุมวิท ย่านสาธร และรัชดา เป็นต้น  ลงทุนไว้ไม่ค่อยพลาด ยิ่งได้โปรเจ็กต์ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าด้วยแล้ว ผลตอบแทนจากการลงทุนก็เติบโตไปได้เรื่อยๆ

ถ้ามาโฟกัสทำเลที่ได้รับความนิยมเป็นอันดับต้นๆ ของการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ ทั้งดีเวลลอปเปอร์ชอบพัฒนาโครงการ และคนซื้อก็ชอบเลือกซื้อด้วยแล้ว ถนนสุขุมวิทนี่แหละ  ที่อัดแน่นไปด้วยโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมาก เพราะมีดีมานด์ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติรองรับ จะเห็นการพัฒนาโครงการออกมาจำนวนมาก ตั้งแต่ถนนสุขุมวิทตอนต้นยาวไปจนถึงจังหวัดสมุทรปราการเลยทีเดียว นอกจากสุขุมวิทจะเป็นย่านธุรกิจสำคัญแล้ว ยังเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นของชาวต่างชาติอีกด้วย

สุขุมวิทตอนกลาง ราคาคอนโดฯ​ พุ่งสูงสุด

งานวิจัยจาก บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ล่าสุด เกี่ยวกับตลาดสุขุมวิทตอนกลางตั้งแต่ซอย 21 ถึง ซอยเอกมัย รายงานว่าตลาดคอนโดมิเนียมช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีราคาขายต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้น ปีละ 8.2% เป็นตัวเลขสูงสุด แสดงให้เห็นถึงกระแสความต้องการของลูกค้าที่มีต่อโครงการในย่านดังกล่าวสูงกว่าที่อื่น  รองลงมาเป็นทำเลปทุมวัน-ราชเทวี มีราคาขายคอนโดฯ ต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้น 7.5% และทำเลสาทร-บางรัก เพิ่มขึ้น 6%

โดยทำเลสุขุมวิทตอนกลางมีโครงการคอนโดฯ​ เกิดขึ้นทั้งหมด 191 โครงการ จำนวน 43,418 ยูนิต รองลงมาคือทำเลปทุมวัน-ราชเทวี จำนวน 135 โครงการ จำนวน 38,912 ยูนิต และทำเลสาทร-บางรัก จำนวน 86 โครงการ 20,385 ยูนิต ซึ่งจะเห็นได้ว่าทำเลสุขุมวิทตอนกลาง เป็นย่านที่มีการเติบโตของจำนวนโครงการคอนโดฯ สูงสุดควบคู่ไปกับราคาที่ปรับเพิ่มสูงสุดด้วย ปัจจุบันมียอดขายไปแล้วกว่า 88%

“ทองหล่อ” ทำเลทองการลงทุน

คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เล่าว่า หนึ่งในทำเลที่น่าสนใจของทำเลสุขุมวิทตอนกลาง คือ ทำเลทองหล่อ เป็นเพราะสภาพบรรยากาศของย่านนี้เต็มไปด้วยร้านอาหารชื่อดัง ร้านกาแฟสไตล์ชิคๆ รวมถึงคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดเล็ก ซึ่งเป็นเสน่ห์เฉพาะตัวของย่านทองหล่อ  ทำให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่หาที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง  และตลาดปล่อยเช่าทั้งคนไทยและต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น 

สำหรับทำเลทองหล่อนับว่ามีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากการปรับตัวสูงขึ้นของราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา พบว่าปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ขึ้นไปในทองหล่อ มีราคาขายเฉลี่ยสูงถึง 250,000 บาทต่อตารางเมตร จากการสำรวจคอนโดฯ ในทำเลทองหล่อตั้งแต่ปี 2546 ถึงปัจจุบัน จำนวน 50 โครงการ 11,386 ยูนิต เมื่อเปรียบเทียบราคาขายเฉลี่ยช่วงเปิดตัวโครงการ กับราคาขายเฉลี่ยสุดท้ายของโครงการ จะพบว่าราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นประมาณ 12% แต่หากเปรียบเทียบราคาขายเฉลี่ยช่วงเปิดตัวโครงการกับราคาขายเฉลี่ยรีเซล (Resell) พบว่าราคาขายนั้นเพิ่มขึ้นถึง 32% ในระยะเวลา 15 ปีที่ผ่านมา

ในมุมการลงทุนจะเห็นได้ว่า ราคาขายของคอนโดฯ บนทำเลทองหล่อ มีการเติบโตสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าราคาขาย  ซึ่งโดยหลักการแล้ว ผลตอบแทน (Yield) จากการเช่าของโครงการที่เกิดขึ้นใหม่ๆ จะไม่สูงเท่าโครงการที่เปิดมาก่อน จากการสำรวจตลาดปล่อยเช่าคอนโดฯ ในทองหล่อในปัจจุบัน พบว่าผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีอยู่ในอัตราตั้งแต่ 3% ถึง 6% และสามารถแบ่งผลตอบแทนต่อปีได้เป็น 3 กลุ่ม คือ กลุ่มที่ได้ผลตอบแทนสูง ประมาณ 6% กลุ่มที่ได้ผลตอบแทนฉลี่ย ประมาณ 3.8% และกลุ่มที่ได้ผลตอบแทนต่ำ ประมาณ 3% ซึ่งผลตอบแทนที่แตกต่างกันเกิดจากหลายปัจจัย ทั้งความแตกต่างทางด้านทำเลที่ตั้งโครงการ ราคา ขนาดห้อง พื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบของโครงการ และการบริการพิเศษของโครงการ

 

3หลักเกณฑ์ง่ายๆ เลือกลงทุนในโปรจ็กต์ที่ใช่

สำหรับกลุ่มโครงการที่มีผลตอบแทนการปล่อยเช่าในระดับสูง คือประมาณ 5-6% ต่อปี มี 3 ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้การปล่อยเช่าได้รับผลตอบแทนดี ดังนี้

-ทำเลที่ตั้ง เป็นสิ่งแรกที่ผู้เช่ามักพิจารณาในการเลือกเช่าคอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัย โครงการที่อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้จุดขนส่งสาธารณะ เชื่อมต่อระหว่างถนนสายสำคัญเข้าด้วยกัน รวมไปถึงทำเลที่ตั้งที่อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น เช่น ร้านค้า ร้านอาหาร ที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ซึ่งนับเป็นปัจจัยอย่างแรกที่นักลงทุนควรคำนึงถึง ในการเลือกซื้อคอนโดฯ เพื่อการปล่อยเช่า

-การบริการภายในโครงการ เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อผู้อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก โครงการที่มีการบริการที่ตอบโจทย์ความสะดวกสบายของการใช้ชีวิตผู้อยู่อาศัยอย่างแท้จริง เช่น บริการรถรับ-ส่งถึงสถานีขนส่งสาธารณะ แท็กซี่ส่วนตัวของผู้เช่าโครงการ บริการพิเศษที่ช่วยอำนวยความสะดวกแก่ลูกบ้านที่คอยประสานงานติดต่อบริการทำความสะอาด บริการล้างรถ บริการซ่อมแซมภายในห้องพัก เป็นต้น จะเป็นโครงการที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากผู้เช่า

-การบำรุงรักษาสภาพโครงการให้ใหม่อยู่เสมอ เป็นสิ่งที่ช่วยเพิ่มภาพลักษณ์ที่ดีอย่างยั่งยืนให้กับโครงการ โดยเฉพาะหากเป็นโครงการที่เปิดการขายมาแล้วซักระยะหนึ่ง แต่มีการรักษาสภาพของโครงการที่ดี ทำให้ผู้เช่าเกิดความมั่นใจในโครงการ และมีการเช่าเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลทำให้นักลงทุนในโครงการนั้น ๆ ได้รับผลตอบแทน การเช่าอย่างต่อเนื่อง และสูงกว่าโครงการคอนโดฯ เปิดใหม่ที่นักลงทุนซื้อห้องชุดในราคาขายเฉลี่ยที่แพงกว่า

จะเห็นได้ว่าการพิจารณาเลือกซื้อห้องชุดเพื่อการลงทุนให้ได้รับผลตอบแทนที่ดี ไม่ได้คำนึงถึงทำเลที่ตั้งที่ต้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้าเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากหลายปัจจัย ที่ต้องพิจารณาร่วมกันดังกล่าวข้างต้น นอกจากนี้ ถึงแม้ว่าทำเลทองหล่อจะมีค่าเฉลี่ยของผลตอบแทนภาพรวมอยู่ที่ 3.8% ซึ่งอาจไม่สูงที่สุดเมื่อเทียบเท่าค่าตอบแทนของทำเลอื่นๆ บางทำเล แต่ความน่าสนใจของทำเลทองหล่อ คือ มีความต้องการห้องชุดให้เช่าอย่างต่อเนื่อง มากกว่าทำเลที่มีผลตอบแทนสูงกว่าบางทำเล อันเนื่องมาจากทองหล่อเป็นทำเลเศรษฐกิจใจกลางเมือง และเป็นทำเลที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติมักมองหาโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ที่นิยมอยู่อาศัยรวมกันเป็นกลุ่มสืบเนื่องมาจากที่นี่เป็นแหล่งที่อยู่เดิมของชุมชนชาวญี่ปุ่น และมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบรับต่อชาวญี่ปุ่นมากมายไม่ว่าจะเป็นร้านอาหาร ซุปเปอร์มาร์เก็ตที่เน้นลูกค้าญี่ปุ่นโดยเฉพาะ จึงทำให้ไม่แปลกใจที่ทำเลทองหล่อยังคงเป็นตลาดเช่าที่น่าสนใจอีกทำเลหนึ่ง

“ทองหล่อยังเป็นทำเลที่น่าสนใจในการลงทุนอสังหาฯ​ เพราะทำเลนี้ ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าของชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง และยังมีช่องทางที่ทำให้ได้รับผลตอบแทนที่สูง  ทำเลทองหล่อยิ่งลงทุนเร็ว ยิ่งมีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่ดีในอนาคต เพราะการเปิดตัวของโครงการใหม่ๆ มีราคาขายสูงขึ้นทุกปี อาจทำให้ผลตอบแทน ต่ำลง การเลือกลงทุนกับคอนโดฯ ในทำเลทองหล่อไว้เพื่อปล่อยเช่า จึงเป็นหนึ่งในทางเลือกที่นักลงทุนควรพิจารณาในปัจจุบัน”