HomeInsightเน็กซัสเผย 4 เทรนด์ตลาดคอนโดฯ​ ที่เปลี่ยนไป กับแนวทางการพัฒนาเพื่อตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าปัจจุบัน

เน็กซัสเผย 4 เทรนด์ตลาดคอนโดฯ​ ที่เปลี่ยนไป กับแนวทางการพัฒนาเพื่อตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าปัจจุบัน

แชร์ :

ความต้องการคอนโดมิเนียมเพื่อการอยู่อาศัยของคนเมืองยุคปัจจุบัน  ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ด้วยไลฟ์สไตล์และกำลังซื้อ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์พัฒนาโครงการออกรองรับความต้องการของลูกค้ามากมาย  ช่วงหลายปีที่ผ่านมาซัพพลายของคอนโดฯ พบว่ามีอัตราการเติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี  ส่วนราคาก็ปรับเพิ่มสูงขึ้นตามมาด้วยในอัตรา 8-12% ต่อปี  ซึ่งราคาที่สูงขึ้นเป็นเพราะปัจจัยหลัก คือ ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น  หายากขึ้น   โดยเทรนด์การพัฒนาของคอนโดฯ​  ในปัจจุบันเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก  เมื่อเปรียบเทียบกับช่วง 7 – 10 ปีที่ผ่านมานั้น  ซึ่งพบการเปลี่ยนแปลง 4 ด้านที่สำคัญ ได้แก่  

1.ด้านทำเลที่ตั้ง ช่วง 7 ปีที่ผ่านมา ทำเลรอบนอก ได้แก่ ธนบุรี-เพชรเกษม มีคอนโดฯ พัฒนาเพิ่มมากกว่า 5 เท่า จากปี 2554 มีคอนโดฯ เพียง 13,000 ยูนิต แต่ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา  มีเพิ่มขึ้นเป็น 66,000 ยูนิต และอีกทำเลหนึ่ง คือ งามวงศ์วาน ติวานนท์  จากเดิมในปี 2554 มีเพียง 17,000 ยูนิต กลับเพิ่มขึ้นเป็น 73,000 ยูนิต เป็นผลจากการขยายตัวของเมือง การพัฒนาระบบคมนาคมขนส่ง   ที่ขยายตัวและเติบโตมากขึ้น

BMW Class Of The Future

Santos Or Jaune

2) การเปลี่ยนแปลงด้านขนาดของห้อง พบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ขนาดห้องของคอนโดมิเนียมเล็กลงเป็นอย่างมาก  เช่น คอนโดฯ 1 ห้องนอน เดิมมีขนาด 65 ตารางเมตร ปัจจุบันลดลงเหลือเพียง 28 ตารางเมตร เมื่อเทียบเป็นสัดส่วนแล้ว ขนาดของห้องเล็กลงเกินกว่าครึ่งหนึ่งจากเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ในขณะที่คอนโดฯ ขนาด2 ห้องนอน แต่เดิมมีขนาด 120 ตารางเมตร ในปัจจุบันเหลือเพียง 45 – 48 ตารางเมตร เป็นต้น  ผลของการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว เป็นเพราะราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น  ต้นทุนการพัฒนาก็สูงขึ้นตามไปด้วย  การทำห้องขนาดใหญ่จะส่งผลต่อราคาขาย  ซึ่งจะสูงเกินไปไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของลูกค้า

3) ในด้านรูปแบบของห้อง (Room Mix) พบว่าสัดส่วนของห้องชุดก็แตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด เมื่อเทียบกับหลายปีก่อน  ในหนึ่งโครงการ  ห้องชุดขนาด 2 ห้องนอน และ 3 ห้องนอน จะมีสัดส่วนห้องมากที่สุดของทั้งโครงการ ในขณะที่ห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน มีสัดส่วนเพียง 20 – 30% ของโครงการเท่านั้น แต่ในปัจจุบันกลับพบว่าห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน จะเป็นสัดส่วนหลักในการพัฒนาโครงการสำหรับคอนโดฯ ยุคนี้ เราแทบจะหาคอนโดฯ  ขนาด 3 ห้องนอนในโครงการใหม่ๆ ไม่ได้เลย และด้วยขนาดห้องที่เล็กลง ส่งผลให้การพัฒนาคอนโดฯ   มีจำนวนห้องในแต่ละโครงการเพิ่มขึ้น  ตัวอย่างเช่น  ที่ดินขนาด 2 ไร่  จากสมัยก่อนที่เคยทำคอนโดฯ  ตึกสูงได้จำนวน 300 ยูนิต ปัจจุบันก็เพิ่มเป็น 500 ยูนิต ในสัดส่วนพื้นที่ขายที่เท่ากัน ซึ่งนับเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้จำนวนคอนโดฯ เพิ่มขึ้นในอัตราที่ค่อนข้างสูงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

4) การเปลี่ยนแปลงด้านราคาต่อหน่วย สำหรับคอนโดฯ ในตลาดระดับกลาง (mid market) และตลาดซิตี้คอนโด มีระดับราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 1.5 ล้านบาท ถึง 3 ล้านบาทต่อยูนิต มีจำนวนหน่วยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในตลาด ซึ่งถือว่าเป็นตลาดใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ นั้น แต่ราคาต่อหน่วยถูกจำกัดด้วยความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อมาโดยตลอด ทำให้ผู้ประกอบการต้องเปลี่ยนแปลงรูปแบบการพัฒนาโครงการ เพื่อกำหนดขอบเขตของต้นทุนให้อยู่ในเงื่อนไขราคาต่อหน่วยที่กำหนด โดยในหลายปีที่ผ่านมา ด้วยราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ทำเลของโครงการถูกขยับออกไปไกลจากใจกลางเมืองมากขึ้น โดยเกาะขอบแนวรถไฟฟ้ากำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต หรือเข้าไปอยู่ในซอยเล็กเป็นอาคาร 8 ชั้น เป็นต้น

คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์  ยังได้ฉายภาพการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดฯ ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2561 ว่า  มีคอนโดฯ  ถูกพัฒนาออกมาขายถึง 9,395 หน่วย จาก 20 โครงการ  เมื่อรวมกับโครงการพัฒนาออกมาขายก่อนหน้า  ทำให้มีจำนวนมากถึง 573,000 หน่วย  ทำเลได้รับความนิยมในการพัฒนาโครงการจะเป็นบริเวณรอบๆ ใจกลางมือง บริเวณจรัญสนิทวงศ์ พญาไท และสะพานควาย

ไม่เพียงแค่จำนวนเท่านั้นที่มีการพัฒนามากขึ้น  แต่ราคาของคอนโดฯ ​ในช่วงครึ่งปีแรก ก็ปรับตัวสูงขึ้นด้วยเฉลี่ยในอัตรา 5% หรือราคา 137,100 บาทต่อตารางเมตร   ซึ่งคอนโดนฯ ในใจกลางเมืองมีการปรับราคาสูงที่สุด คือ 6% หรือ 223,000 บาท/ตารางเมตร  ส่วนตลาดรอบใจกลางเมืองปรับตัวสูงขึ้น 4% หรือ  110,000 บาท/ตารางเมตร และตลาดรอบนอกราคาปรับตัวสูงขึ้นอีก 3% หรือ 75,000 บาท/ตารางเมตร

สำหรับความต้องการคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ช่วงระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา พบว่าเป็นดีมานด์จากคนไทย ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงมากกว่า 80% แต่ในระยะเวลาช่วง 1-2 ปีนี้ จะเห็นได้ว่าเริ่มมีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติมากขึ้น โดยจะซื้อผ่านนายหน้าเป็นหลัก ซึ่งวัตถุประสงค์ในการซื้อก็เพื่อการลงทุน ทั้งในแบบระยะสั้น และระยะยาว เพื่อปล่อยเช่า เพราะคาดหวังในผลตอบแทนรายปีและจากราคาที่ปรับตัวสูงขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว เป็นที่ทราบกันดีว่าราคาค่าเช่า ไม่ได้เติบโตในอัตราส่วนเดียวกับราคาขายของคอนโดฯ  ดังนั้น ในระยะยาวนักลงทุนน่าจะหวังผลกำไรจากราคาขายต่อที่เพิ่มสูงขึ้นได้เป็นหลัก ส่วนจากราคาค่าเช่าอาจไม่ได้สูงมากนัก และหากจะคาดว่าต่างชาติจะเข้ามาถือครองคอนโดฯ  ในสัดส่วน 49% อาจเห็นได้ในบางโครงการเท่านั้น และในที่สุดแล้ว ตลาดที่น่าจะต้องให้ความสนใจเป็นหลักก็ยังคงเป็นตลาดคนไทยนั่นเอง

“การเติบโตที่ยั่งยืนของตลาดคอนโดฯ  ในกรุงเทพฯ ก็ยังคงต้องพึ่งตลาดคนไทยเป็นหลัก โดยตลาดต่างชาตินั้นเข้ามาเสริม ซึ่งมีจุดประสงค์เพื่อการลงทุนระยะยาว จากราคาคอนโดฯ ที่เพิ่มสูงขึ้น ปัจจัยค่าเช่าน่าจะเป็นส่วนเสริมให้การลงทุน มีความน่าสนใจมากขึ้นเท่านั้น ในระยะกลางหรือระยะยาวคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ จะขยายตัวออกไปยังชานเมืองมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อตอบโจทย์วิถีชีวิตคนที่ทำงานจากบ้านได้มากขึ้น และศูนย์กลางการทำงานอาจมีการขยายตัวไปยังบริเวณรอบใจกลางเมืองมากขึ้นเหมือนเช่น พระราม 9 บางซื่อ พหลโยธิน รัชดาภิเษก เป็นต้น ทำให้เมืองขยายออกไป และตลาดคอนโดฯ รอบนอกเมือง ก็ยังคงขยายตัวต่อเนื่องในขณะที่ตลาดคอนโดฯ ใจกลางเมือง การเติบโตของตลาดคอนโดฯ​มือสองจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ด้วยราคาที่ต่ำกว่าราคาคอนโดฯ ใหม่ ขนาดห้องที่ใหญ่กว่า ตอบรับกับการอยู่อาศัยได้จริง ซึ่งเราอาจจะไม่เห็นในกลางเมืองกรุงเทพฯ ในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า แต่ในระยะยาวลักษณะแบบนี้ก็จะเกิดขึ้นในตลาดกรุงเทพฯ เหมือนเมืองใหญ่ๆ ทั่วไปในโลก เช่น นิวยอร์ค หรือ โตเกียว เป็นต้น”

นอกจากนี้ หากวิเคราะห์ประเภทคอนโดฯ กับกำลังซื้อของลูกค้าในปัจจุบัน จะพบว่า คอนโดฯ​ประเภทขนาด 1 ห้องนอน ในกลุ่มซิตี้คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนทำงานในระดับเจ้าหน้าที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 35,000 บาท สามารถซื้อได้  ขณะที่กลุ่มคอนโด​ในตลาดระดับกลาง (mid market) พนักงานในระดับเจ้าหน้าที่อาวุโสหรือหัวหน้างาน ผู้มีรายได้ไม่เกิน 65,000 บาทต่อเดือน จึงจะสามารถเริ่มซื้อได้  ส่วนคอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ผู้ที่สามารถซื้อได้ จะต้องอยู่ในระดับผู้จัดการขึ้นไป หรือผู้ที่มีรายได้ 120,000 บาทต่อเดือน และในกลุ่มลักซัวรี่และซูเปอร์ลักซัวรี่จะต้องเป็นเจ้าของกิจการและผู้บริหารระดับสูงเท่านั้น  อย่างไรก็ตาม  ความสามารถในการซื้อห้องในราคาที่เพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ย 7-8% ต่อปี  อาจจะมีโอกาสเป็นไปได้มากขึ้น  แต่อาจจะได้ห้องขนาดเล็กลงในทำเลเดิม หรือซื้อห้องขนาดเท่าเดิมในทำเลที่ไกลออกไป


แชร์ :

You may also like

เว็บไซต์นี้ใช้คุกกี้เพื่อปรับปรุงประสบการณ์ของคุณ เราจะถือว่าคุณยอมรับในเรื่องนี้ แต่คุณสามารถเลือกไม่รับได้หากต้องการตกลงอ่านเพิ่มเติม