เน็กซัสเผย 4 เทรนด์ตลาดคอนโดฯ​ ที่เปลี่ยนไป กับแนวทางการพัฒนาเพื่อตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าปัจจุบัน

ความต้องการคอนโดมิเนียมเพื่อการอยู่อาศัยของคนเมืองยุคปัจจุบัน  ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ด้วยไลฟ์สไตล์และกำลังซื้อ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์พัฒนาโครงการออกรองรับความต้องการของลูกค้ามากมาย  ช่วงหลายปีที่ผ่านมาซัพพลายของคอนโดฯ พบว่ามีอัตราการเติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี  ส่วนราคาก็ปรับเพิ่มสูงขึ้นตามมาด้วยในอัตรา 8-12% ต่อปี  ซึ่งราคาที่สูงขึ้นเป็นเพราะปัจจัยหลัก คือ ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น  หายากขึ้น   โดยเทรนด์การพัฒนาของคอนโดฯ​  ในปัจจุบันเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก  เมื่อเปรียบเทียบกับช่วง 7 – 10 ปีที่ผ่านมานั้น  ซึ่งพบการเปลี่ยนแปลง 4 ด้านที่สำคัญ ได้แก่  

1.ด้านทำเลที่ตั้ง ช่วง 7 ปีที่ผ่านมา ทำเลรอบนอก ได้แก่ ธนบุรี-เพชรเกษม มีคอนโดฯ พัฒนาเพิ่มมากกว่า 5 เท่า จากปี 2554 มีคอนโดฯ เพียง 13,000 ยูนิต แต่ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา  มีเพิ่มขึ้นเป็น 66,000 ยูนิต และอีกทำเลหนึ่ง คือ งามวงศ์วาน ติวานนท์  จากเดิมในปี 2554 มีเพียง 17,000 ยูนิต กลับเพิ่มขึ้นเป็น 73,000 ยูนิต เป็นผลจากการขยายตัวของเมือง การพัฒนาระบบคมนาคมขนส่ง   ที่ขยายตัวและเติบโตมากขึ้น

2) การเปลี่ยนแปลงด้านขนาดของห้อง พบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ขนาดห้องของคอนโดมิเนียมเล็กลงเป็นอย่างมาก  เช่น คอนโดฯ 1 ห้องนอน เดิมมีขนาด 65 ตารางเมตร ปัจจุบันลดลงเหลือเพียง 28 ตารางเมตร เมื่อเทียบเป็นสัดส่วนแล้ว ขนาดของห้องเล็กลงเกินกว่าครึ่งหนึ่งจากเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ในขณะที่คอนโดฯ ขนาด2 ห้องนอน แต่เดิมมีขนาด 120 ตารางเมตร ในปัจจุบันเหลือเพียง 45 – 48 ตารางเมตร เป็นต้น  ผลของการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว เป็นเพราะราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น  ต้นทุนการพัฒนาก็สูงขึ้นตามไปด้วย  การทำห้องขนาดใหญ่จะส่งผลต่อราคาขาย  ซึ่งจะสูงเกินไปไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของลูกค้า

3) ในด้านรูปแบบของห้อง (Room Mix) พบว่าสัดส่วนของห้องชุดก็แตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด เมื่อเทียบกับหลายปีก่อน  ในหนึ่งโครงการ  ห้องชุดขนาด 2 ห้องนอน และ 3 ห้องนอน จะมีสัดส่วนห้องมากที่สุดของทั้งโครงการ ในขณะที่ห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน มีสัดส่วนเพียง 20 – 30% ของโครงการเท่านั้น แต่ในปัจจุบันกลับพบว่าห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน จะเป็นสัดส่วนหลักในการพัฒนาโครงการสำหรับคอนโดฯ ยุคนี้ เราแทบจะหาคอนโดฯ  ขนาด 3 ห้องนอนในโครงการใหม่ๆ ไม่ได้เลย และด้วยขนาดห้องที่เล็กลง ส่งผลให้การพัฒนาคอนโดฯ   มีจำนวนห้องในแต่ละโครงการเพิ่มขึ้น  ตัวอย่างเช่น  ที่ดินขนาด 2 ไร่  จากสมัยก่อนที่เคยทำคอนโดฯ  ตึกสูงได้จำนวน 300 ยูนิต ปัจจุบันก็เพิ่มเป็น 500 ยูนิต ในสัดส่วนพื้นที่ขายที่เท่ากัน ซึ่งนับเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้จำนวนคอนโดฯ เพิ่มขึ้นในอัตราที่ค่อนข้างสูงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

4) การเปลี่ยนแปลงด้านราคาต่อหน่วย สำหรับคอนโดฯ ในตลาดระดับกลาง (mid market) และตลาดซิตี้คอนโด มีระดับราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 1.5 ล้านบาท ถึง 3 ล้านบาทต่อยูนิต มีจำนวนหน่วยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในตลาด ซึ่งถือว่าเป็นตลาดใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ นั้น แต่ราคาต่อหน่วยถูกจำกัดด้วยความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อมาโดยตลอด ทำให้ผู้ประกอบการต้องเปลี่ยนแปลงรูปแบบการพัฒนาโครงการ เพื่อกำหนดขอบเขตของต้นทุนให้อยู่ในเงื่อนไขราคาต่อหน่วยที่กำหนด โดยในหลายปีที่ผ่านมา ด้วยราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ทำเลของโครงการถูกขยับออกไปไกลจากใจกลางเมืองมากขึ้น โดยเกาะขอบแนวรถไฟฟ้ากำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต หรือเข้าไปอยู่ในซอยเล็กเป็นอาคาร 8 ชั้น เป็นต้น

คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์  ยังได้ฉายภาพการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดฯ ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2561 ว่า  มีคอนโดฯ  ถูกพัฒนาออกมาขายถึง 9,395 หน่วย จาก 20 โครงการ  เมื่อรวมกับโครงการพัฒนาออกมาขายก่อนหน้า  ทำให้มีจำนวนมากถึง 573,000 หน่วย  ทำเลได้รับความนิยมในการพัฒนาโครงการจะเป็นบริเวณรอบๆ ใจกลางมือง บริเวณจรัญสนิทวงศ์ พญาไท และสะพานควาย

ไม่เพียงแค่จำนวนเท่านั้นที่มีการพัฒนามากขึ้น  แต่ราคาของคอนโดฯ ​ในช่วงครึ่งปีแรก ก็ปรับตัวสูงขึ้นด้วยเฉลี่ยในอัตรา 5% หรือราคา 137,100 บาทต่อตารางเมตร   ซึ่งคอนโดนฯ ในใจกลางเมืองมีการปรับราคาสูงที่สุด คือ 6% หรือ 223,000 บาท/ตารางเมตร  ส่วนตลาดรอบใจกลางเมืองปรับตัวสูงขึ้น 4% หรือ  110,000 บาท/ตารางเมตร และตลาดรอบนอกราคาปรับตัวสูงขึ้นอีก 3% หรือ 75,000 บาท/ตารางเมตร

สำหรับความต้องการคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ช่วงระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา พบว่าเป็นดีมานด์จากคนไทย ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงมากกว่า 80% แต่ในระยะเวลาช่วง 1-2 ปีนี้ จะเห็นได้ว่าเริ่มมีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติมากขึ้น โดยจะซื้อผ่านนายหน้าเป็นหลัก ซึ่งวัตถุประสงค์ในการซื้อก็เพื่อการลงทุน ทั้งในแบบระยะสั้น และระยะยาว เพื่อปล่อยเช่า เพราะคาดหวังในผลตอบแทนรายปีและจากราคาที่ปรับตัวสูงขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว เป็นที่ทราบกันดีว่าราคาค่าเช่า ไม่ได้เติบโตในอัตราส่วนเดียวกับราคาขายของคอนโดฯ  ดังนั้น ในระยะยาวนักลงทุนน่าจะหวังผลกำไรจากราคาขายต่อที่เพิ่มสูงขึ้นได้เป็นหลัก ส่วนจากราคาค่าเช่าอาจไม่ได้สูงมากนัก และหากจะคาดว่าต่างชาติจะเข้ามาถือครองคอนโดฯ  ในสัดส่วน 49% อาจเห็นได้ในบางโครงการเท่านั้น และในที่สุดแล้ว ตลาดที่น่าจะต้องให้ความสนใจเป็นหลักก็ยังคงเป็นตลาดคนไทยนั่นเอง

“การเติบโตที่ยั่งยืนของตลาดคอนโดฯ  ในกรุงเทพฯ ก็ยังคงต้องพึ่งตลาดคนไทยเป็นหลัก โดยตลาดต่างชาตินั้นเข้ามาเสริม ซึ่งมีจุดประสงค์เพื่อการลงทุนระยะยาว จากราคาคอนโดฯ ที่เพิ่มสูงขึ้น ปัจจัยค่าเช่าน่าจะเป็นส่วนเสริมให้การลงทุน มีความน่าสนใจมากขึ้นเท่านั้น ในระยะกลางหรือระยะยาวคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ จะขยายตัวออกไปยังชานเมืองมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อตอบโจทย์วิถีชีวิตคนที่ทำงานจากบ้านได้มากขึ้น และศูนย์กลางการทำงานอาจมีการขยายตัวไปยังบริเวณรอบใจกลางเมืองมากขึ้นเหมือนเช่น พระราม 9 บางซื่อ พหลโยธิน รัชดาภิเษก เป็นต้น ทำให้เมืองขยายออกไป และตลาดคอนโดฯ รอบนอกเมือง ก็ยังคงขยายตัวต่อเนื่องในขณะที่ตลาดคอนโดฯ ใจกลางเมือง การเติบโตของตลาดคอนโดฯ​มือสองจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ด้วยราคาที่ต่ำกว่าราคาคอนโดฯ ใหม่ ขนาดห้องที่ใหญ่กว่า ตอบรับกับการอยู่อาศัยได้จริง ซึ่งเราอาจจะไม่เห็นในกลางเมืองกรุงเทพฯ ในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า แต่ในระยะยาวลักษณะแบบนี้ก็จะเกิดขึ้นในตลาดกรุงเทพฯ เหมือนเมืองใหญ่ๆ ทั่วไปในโลก เช่น นิวยอร์ค หรือ โตเกียว เป็นต้น”

นอกจากนี้ หากวิเคราะห์ประเภทคอนโดฯ กับกำลังซื้อของลูกค้าในปัจจุบัน จะพบว่า คอนโดฯ​ประเภทขนาด 1 ห้องนอน ในกลุ่มซิตี้คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนทำงานในระดับเจ้าหน้าที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 35,000 บาท สามารถซื้อได้  ขณะที่กลุ่มคอนโด​ในตลาดระดับกลาง (mid market) พนักงานในระดับเจ้าหน้าที่อาวุโสหรือหัวหน้างาน ผู้มีรายได้ไม่เกิน 65,000 บาทต่อเดือน จึงจะสามารถเริ่มซื้อได้  ส่วนคอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ผู้ที่สามารถซื้อได้ จะต้องอยู่ในระดับผู้จัดการขึ้นไป หรือผู้ที่มีรายได้ 120,000 บาทต่อเดือน และในกลุ่มลักซัวรี่และซูเปอร์ลักซัวรี่จะต้องเป็นเจ้าของกิจการและผู้บริหารระดับสูงเท่านั้น  อย่างไรก็ตาม  ความสามารถในการซื้อห้องในราคาที่เพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ย 7-8% ต่อปี  อาจจะมีโอกาสเป็นไปได้มากขึ้น  แต่อาจจะได้ห้องขนาดเล็กลงในทำเลเดิม หรือซื้อห้องขนาดเท่าเดิมในทำเลที่ไกลออกไป