ถนน “บางนา-ตราด” (กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก) เป็นอีกหนึ่งทำเลทอง เพราะมีศักยภาพสูง ทั้งความเจริญขยายออกมานอกใจกลางเมือง เนื่องจากความหนาแน่นของในเมือง และการพัฒนานาระบบคมนาคม ทั้งถนนหนทาง และโครงการรถไฟฟ้าที่ขยายออกมายังโซนนี้ จากปัจจุบันมีส่วนต่อขยายสายสุขุมวิท (บางจาก – แบริ่ง) อีกทั้งในปี 2563 จะมีสายสีเหลือง (ลาดพร้าว – สำโรง) และรถไฟฟ้าสายสีเขียว (บางนา – ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ) คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2565
ส่งผลให้เกิดโครงการที่อยู่อาศัยมากมาย ทั้งแนวราบ และแนวสูง รวมทั้งอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น ซึ่งบริษัทโจนส์แลง ลาซาลล์ หรือ JLL บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ชี้ว่านับตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา อัตราการเช่าสำนักงานในย่านนี้เพิ่มขึ้นถึง 54% ด้วยเหตุนี้เองทำให้จำนวนประชากรในโซนนี้เพิ่มสูงขึ้น
นี่จึงทำให้ “บางนา-ตราด” ที่เดิมมีแต่ “เซ็นทรัล บางนา” หรือแม้แต่ข้ามไปยังโซนศรีนครินทร์ กำลังจะกลายเป็นสนามการแข่งขันของยักษ์ใหญ่ ที่ทุ่มทุนสร้างอภิมหาโปรเจค ในรูปแบบ “Mixed-use Development” ทั้งจาก “เมกาบางนา” ที่เตรียมยกระดับสู่การเป็น “เมกาซิตี้” และ “เดอะมอลล์ กรุ๊ป” ที่ขณะนี้กำลังสร้างโครงการ “Bangkok Mall” ตั้งอยู่บนจุดตัดถนนบางนา-ตราดกับสุขุมวิท บนเนื้อที่กว่า 100 ไร่ พื้นที่โครงการ 650,000 ตารางเมตร ด้วยงบลงทุนกว่า 20,000 ล้านบาท ประกอบด้วย ศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงานแบบครบวงจร ภายใต้คอนเซ็ปต์ “City within the City”
ทุ่ม 67,000 ล้าน เนรมิตเมือง “เมกาซิตี้” มาครบ จัดเต็ม!
หลังจากเปิดให้บริการมาแล้ว 5 ปี สำหรับโครงการศูนย์การค้าแนวราบใหญ่ที่สุดในอาเซียน “เมกาบางนา” ที่มี IKEA เป็นแม่เหล็กใหญ่ ภายใต้การดำเนินการของ “บริษัท เอสเอฟ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด” เป็นการร่วมทุนระหว่าง “บมจ.สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์” กับ “อิคาโน่ รีเทล เอเชีย” (IKANO Retail Asia)
มาวันนี้ ด้วยศักยภาพที่เพิ่มขึ้นของถนนบางนา-ตราด ทำให้ “เอสเอฟ ดีเวลอปเมนท์” ยกระดับโครงการเป็น Mixed-use Development ภายใต้ชื่อ “เมกาซิตี้” ด้วยงบลงทุนกว่า 67,000 ล้านบาท โดยผนวกศูนย์การค้า “เมกาบางนา” รวมเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ ที่ประกอบด้วยศูนย์การค้า, ที่อยู่อาศัย รองรับคนกว่า 50,000 คน, อาคารสำนักงาน รองรับคนกว่า 30,000 คน, โรงแรม 2 แห่ง พร้อมทั้งเพิ่มพื้นที่สีเขียวและสวนสาธารณะ บนพื้นที่ทั้งหมด 400 ไร่ เพื่อปลุกปั้นให้เป็น Landmark สำคัญของกรุงเทพฯ
สำหรับแผนการพัฒนา “เมกาซิตี้” ในเบื้องต้นกำหนดเป็น 2 เฟส ได้แก่
เฟสแรก ใช้งบลงทุน 2,000 ล้านบาท สร้างลานจอดรถเพิ่มเติม รองรับ 1,200 คัน / ส่วนต่อขยายศูนย์การค้า ด้วยการเพิ่มร้านค้าอีก 40 ร้าน และซูเปอร์มาร์เก็ต ทำให้โดยรวมมีทั้งหมด 900 ร้านค้า จากขณะนี้มี 800 ร้านค้า / การสร้างถนนด้านหลังโครงการ เพื่อทำให้การเข้า-ออกโครงการสะดวกขึ้น โดยทั้ง 3 ส่วนนี้ จะสร้างเสร็จภายในเดือนธันวาคม 2560
นอกจากนี้ปีนี้เตรียมสร้าง “โซน Entertainment, Leisure, Sport, Education” โดยมี “Latitude” จากออสเตรเลีย เป็นผู้เช่ารายใหญ่ในโซนนี้ คาดว่าจะสร้างเสร็จและเปิดให้บริการในปี 2561
เฟสสอง พัฒนา “โรงแรมแห่งแรก” เป็นของโครงการเมกาซิตี้ ด้วยงบลงทุน 3,000 ล้านบาท เป็นอาคาร 9 ชั้น 240 ห้อง เริ่มดำเนินการก่อสร้างในปี 2561 และจะคัดเลือกบริษัทเข้ามาเป็นผู้บริหารโรงแรมนี้
ส่วนการพัฒนา “โรงแรมแห่งที่สอง ยังไม่มีกำหนดการสร้าง เนื่องจากจะเปิดให้เชนโรงแรม หรือบริษัทที่สนใจเข้ามาลงทุนพัฒนาพื้นที่และสร้างโครงการเอง นอกจากนี้กำลังหานักลงทุนร่วมทุน (Joint Venture) พัฒนาอาคารสำนักงาน และโครงการที่อยู่อาศัย
เหตุผลที่โครงการมีโรงแรมสองแห่ง เพื่อรองรับนักท่องเที่ยวต่างประเทศที่เดินทางมาไทย แม้จะไม่ใช่กลุ่มลูกค้าหลักที่มาเดินในโครงการก็ตาม แต่ก็ไม่อาจมองข้ามได้ เพราะเป็นกลุ่มมีศักยภาพ และมีการใช้จ่ายสูง
“นับตั้งแต่เปิดให้บริการในปี 2555 เมกาบางนาได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากผู้ประกอบการของไทย และต่างชาติ และมีผู้เข้ามาใช้บริการที่ศูนย์ฯ 3.5 ล้านคนต่อเดือน หรือกว่า 40 ล้านคนต่อปี โดย 98% เป็นคนไทย และ 2% เป็นนักท่องเที่ยว ซึ่งเรามีจำนวนลูกค้าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ทุกปี และความถี่ของคนที่มาเดินเมกาบางนา โดยเฉลี่ย 2 – 3 ครั้งต่อสัปดาห์ แต่ละครั้งที่มาใช้เวลาในศูนย์ฯ 3 ชั่วโมง
เราคาดว่าการเพิ่มอาคารจอดรถ 7 ชั้น ประกอบกับการสร้างถนนวงแหวนภายในเมกาบางนา จะเสริมสภาพคล่องของการจราจร และเพิ่มพื้นที่จอดรถให้ลูกค้าสามารถเข้ามาใช้บริการได้สะดวกยิ่งขึ้น ขณะเดียวกันส่วนต่อขยายของศูนย์การค้าจะช่วยเพิ่มจำนวนผู้เข้าใช้บริการภายในศูนย์ฯ ได้อีก 10% ต่อเดือน ดังนั้น เมื่อโครงการเมกาซิตี้พัฒนาเสร็จสมบูรณ์ทุกส่วนแล้ว คาดการณ์ว่าทั้งโครงการจะมีคนใช้ชีวิตอยู่ที่นี่ ทั้งช้อปปิ้ง ทำงาน พักอาศัย ไม่ต่ำกว่า 250,000 คนต่อวัน
สำหรับแนวโน้มการพัฒนาโครงการในรูปแบบ Mixed-use Developement เป็นเทรนด์แห่งอนาคต และจะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากทุกวันนี้ความเป็นเมือง (Urbanization) ขยายตัวมากขึ้น และถ้าสังเกตดู Community Mall ทั้งหลาย เกิดขึ้นใกล้ที่อยู่อาศัยทั้งนั้น นี่จึงเป็นเหตุผลว่าการสร้าง Mixed-use Project ต้องมีส่วนประกอบของที่อยู่อาศัยด้วย เพราะทุกคนอยากอยู่ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง ใกล้ที่ทำงาน และที่อยู่อาศัย” คุณคริสเตียน โอลอฟสัน กรรมการผู้จัดการ ศูนย์การค้าเมกาบางนา และโครงการเมกาซิตี้ บริษัท เอสเอฟ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด กล่าว
จับตา “IKANO Retail” บุกสร้างรีเทล 10 แห่งทั่วเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
เวลานี้ “เอเชียตะวันออกเฉียงใต้” กลายเป็นเป้าหมายการลงทุนสำคัญของยักษ์ใหญ่กลุ่มธุรกิจต่างๆ จากทั่วโลก อย่าง “IKANO Group” บริษัทแม่ของ IKEA ปัจจุบันมีหลายกลุ่มธุรกิจ ทั้งการเงิน, ประกัน, อสังหาริมทรัพย์, ค้าปลีก โดยธุรกิจที่เข้ามารุกตลาดแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ คือ “ธุรกิจค้าปลีก” ภายใต้ชื่อ “IKANO Retail Asia”
เป้าหมายใหญ่ของ “IKANO Retail Asia” ต้องการขยายโครงการในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จำนวน 10 แห่งภายใน 20 ปีข้างหน้า โดยมีทั้งรูปแบบเปิดเป็น IKEA Store หรือจะพัฒนาเป็นศูนย์การค้า ที่มาพร้อมกับ IKEA Store และรูปแบบ Mixed-use Development การลงทุนแต่ละฟอร์แมต ขึ้นอยู่กับการได้ที่ดิน ทำเล และสภาพแวดล้อมทางการตลาด
ทั้งนี้ ปัจจุบัน IKANO Retail Asia ปักธงใน 3 ประเทศแล้ว คือ “สิงคโปร์” เปิดเป็น IKEA Store, “ประเทศไทย” ใช้โมเดลจับมือกับ Local Partner เช่น ร่วมกับกลุ่มสยามฟิวเจอร์ฯ ทำโครงการเมกาซิตี้ รวมทั้งผนึกกำลังกับกลุ่มเซ็นทรัล สร้าง IKEA Store ในเซ็นทรัล เวสต์เกต นอกจากนี้ยังได้ศึกษาทำเลต่างๆ และขณะนี้ซื้อที่ดินไว้หลายที่แล้ว, “มาเลเซีย” กำลังพัฒนาโครงการ 2 แห่ง ที่กัวลาลัมเปอร์ ชื่อ My Town เตรียมเปิดให้บริการมีนาคมนี้ โดยเปิดศูนย์การค้าก่อน แล้วต่อด้วยอาคารสำนักงาน และที่ปีนัง สร้างบนพื้นที่ 700 ไร่ นอกจากนี้ได้วางแผนลงทุนในฟิลิปปินส์ และเวียดนาม
นี่เป็นเพียงสัญญาณเริ่มต้น…แต่เมื่อไรก็ตามที่ Developer พัฒนาอภิมหาโปรเจคเสร็จ และระบบคมนาคมขนส่งมวลชนมีความพร้อม เมื่อนั้น “บางนา-ตราด” จะกลายเป็นทำเลทองฝังเพชร ที่ดุเดือดด้วยการแข่งขันของบรรดายักษ์ใหญ่
คุณคริสเตียน โอลอฟสัน