เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง โดย นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท ได้เปิดเผยผลวิจัยที่ได้รวบรวมข้อมูล แล้ววิเคราะห์ออกมาเป็นภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีแรกที่ผ่านมา และแนวโน้มครึ่งปีหลังไว้ โดยมีประเด็นที่น่าสนใจ ดังนี้
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพครึ่งปีแรกและแนวโน้มครึ่งปีหลัง
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2558 มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในกรุงเทพมหานคร 25,300 ยูนิต จากจำนวนโครงการ 61 โครงการเพิ่มขึ้น 6.5% จากปลายปี 2557 ส่งผลให้จำนวนซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดมีถึง 419,000 ยูนิต โดยครึ่งหนึ่งของ ซับพลายที่เพิ่มขึ้น เป็นคอนโดมิเนียมในย่านใกล้เมืองซึ่งเป็นส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว เช่น สุขุมวิทตอนปลาย รัชดา ลาดพร้าว เพชรเกษม และจรัลสนิทวงศ์ นอกจากนี้อีกส่วนหนึ่งที่น่าสนใจคือตลาดใจกลางเมืองคึกคักมาก คอนโดในระดับ Luxury และ Super Luxury เปิดตัวมากเป็นประวัติการณ์ มากกว่า 10 โครงการ
สำหรับดีมานด์ ในตลาดคอนโดในระดับ Luxury และ Super Luxury ยังคงดีต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรก สภาวะเศรษฐกิจที่เป็นอยู่ไม่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในตลาดกลุ่มนี้มากนัก ในช่วงที่ผ่านมา อัตราการขายรวมของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพอยู่ที่ 88%
แนวโน้มราคาคอนโดในช่วงครึ่งปีแรก
ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในตลาดกรุงเทพโดยรวมปรับตัวสูงขึ้น 6% อยู่ในระดับเฉลี่ย 101,500 บาทต่อตารางเมตร ในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ ซึ่งมีปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบอยู่ 2 ประการคือ คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่เป็นคอนโดระดับ luxury และทำเลของคอนโดใหม่อยู่กลางใจเมืองและย่านใกล้เมืองเป็นส่วนใหญ่ รวมทั้งต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
วิเคราะห์ผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดมิเนียมในทำเลต่างๆ
สืบเนื่องจากการที่ราคาขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นไม่มากเท่าราคาขาย ทำให้อัตราผลตอบแทนต่อปีจากการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าลดลงจาก 3-5 ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาขายในแต่ละทำเล ยังคงมีความแตกต่างอยู่พอสมควร คอนโดมิเนียมใจกลางเมืองเช่นสาทร หลังสวน สุขุมวิทตอนต้น จนถึง อ่อนนุชยังคงได้รับความนิยม สำหรับคอนโดใหม่ขนาด 1-2 ห้องนอนบริเวณทองหล่อและสุขุมวิทมีค่าเช่าสูงสุดถึง 889 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่ทำเลสุขุมวิทตอนปลายค่าเช่าเฉลี่ยต่ำสุดอยู่ที่ 384 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ถ้าหากดูถึงผลตอบแทนจากการลงทุนสุขุมวิทตอนต้น ถึงอ่อนนุชและสาทร หลังสวน ยังคงอยู่ในระดับสูงสุด 5.1-5.4% ในขณะที่บริเวณพญาไท พหลโยธินมีอัตรา 4.2% และต่ำสุดอยู่ทีบริเวณ ธนบุรี วงเวียนใหญ่ประมาณ 3.8%
แนวโน้มตลาดครึ่งปีหลังและต้นปี 2559
– ราคาที่ดินยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ ปี 2559 ราคาประเมินใหม่ของกรมที่ดินที่จะปรับขึ้นเฉลี่ย 25% จะส่งผลทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการเพิ่มสูงขึ้น และค่าก่อสร้างที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้น จะส่งผลให้ราคาคอนโดต้องปรับตัวสูงขึ้นอย่างแน่นอน
– ความผันผวนในตลาดหุ้นและตลาดทุนต่างประเทศและภาวะเศรษฐกิจโลกมีส่วนทำให้นักลงทุนชะลอการลงทุนและส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะสั้น แต่ในภาพรวมซัพพลายก็จะยังมีจำนวนใกล้เคียงับครึ่งปีแรก
– ราคาคอนโดในเมืองที่ปรับตัวสูงขึ้นยังคงเป็นที่น่าจับตามองมาก เนื่องจากราคาที่สูงขึ้นในบางsector ของตลาดเกินกว่า affordabilityของผู้บริโภคในตลาดนั้นๆ การซื้อลงทุนระยะสั้นในโครงการที่ราคาสูงมากต้องพิจารณาเป็นอย่างมากว่าจะมีคนซื้ออยู่จริงในที่สุดหรือไม่
– สำหรับตลาดเช่าคอนโดกลางเมืองผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 4-5% ขึ้นอยู่กับทำเลและขนาดห้อง การลงทุนในตลาดเช่า ยังคงมีความเป็นไปได้ ณ ระดับราคาปัจจุบัน ดังนั้นการลงทุนในคอนโดมิเนี่ยมยังมีความน่าสนใจอยู่ ยกเว้นตลาดห้องพื้นที่ 25-30 ตารางเมตรที่ราคาสูงมากๆ อาจจะต้องระวัง
– ผู้ประกอบการรายใหญ่หันมาจัดงาน event ตามห้างต่างๆ กันมากขึ้นทั้งเพื่อกระตุ้นยอดขายและเปิดตัวโครงการและยังคงเป็นเทรนต่อเนื่องจนถึงปลายปี
– ในครึ่งปีหลัง จะยังเห็นคอนโดมิเนียมในระดับ high end เกิดขึ้นอีกหลายโครงการ อย่างไรก็ตาม ดีมานด์ ในกลุ่มนี้มีอยู่จำกัด การพัฒนาโครงการจำเป็นต้องคำนึงถึงความต้องการและไลฟ์สไตล์ของลูกค้ากลุ่มนี้เป็นอย่างมาก ปลายปีนี้ ต้นปีหน้า น่าจะมีโอกาสได้เห็น คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง เปิดตัวที่ตารางเมตรละ 400,000 – 500,000 บาทแน่นอน
– AEC น่าจะก่อให้เกิดตลาดใหม่ๆ สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด