‘กำไร-รายได้-สภาพคล่อง’ ทฤษฎี 3 สูง ในทศวรรษที่ 4 ของ LPN พร้อมปรับเกมรบใหม่ ด้วย ‘กลยุทธ์เข้าซอย’

ปี 2563 เป็นการก้าวเข้าสู่ปีที่ 31 ของ LPN พร้อมเป้าหมายสำคัญเพื่อสร้างการเติบโตในฟากของกำไร รวมทั้งการเพิ่มรายได้จากภาคธุรกิจบริการ และเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน โดยให้นิยามทิศทางการขับเคลื่อนธุรกิจในปีนี้ไว้ว่า เป็นปีแห่งการเพิ่มประสิทธิภาพ (Year of Proficiency) 

คุณโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ก้าวแรกของการเข้าสู่ทศวรรษที่ 4 ของ LPN ใน​ปีนี้ ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย​​ ทั้งจากภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ที่ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัว โดยคาดว่าจะยังคงติดลบที่ 3% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ตามทิศทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะมีอัตราการเติบโต​ในสิ้นปีนี้ที่ราว 2.5 – 3.0% ส่งผลให้กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง

“แม้ว่าปี 2562 จะเป็นปีแห่งความยากลำบากของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและหลักเกณฑ์ LTV ส่งผลให้รายได้ของบริษัทลดลงจากปี 2561 เล็กน้อย แต่ในทางกลับกันก็สามารถเพิ่มความสามารถในการทำกำไรได้ดีขึ้นกว่าปี 2561 แม้ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว เป็นผลจากการปรับกลยุทธ์ตามแผนธุรกิจในช่วง 3 ปีก่อนหน้า (2560-2562) ส่วนในปี 2563 นี้ นั้น LPN มองว่าเป็น “ปีแห่งการเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงาน” (Year of  Proficiency) เพื่อผลักดันการเติบโตของกำไรอย่างต่อเนื่องและการเติบโตอย่างยั่งยืนในทุกๆ มิติ” 

คุณอภิชาติ เกษมกุลศิริ- คุณสุรวุฒิ สุขเจริญสิน- คุณโอภาส ศรีพยัคฆ์ 3 ผู้บริหารสำคัญผู้ขับเคลื่อนการสร้างประสิทธิภาพให้กับ LPN

ทฤษฎี 3 สูง ​”กำไร-รายได้-สภาพคล่อง”  

ในปีนี้ LPN จึงวางกลยุทธ์เพื่อขับเคลื่อนการเติบโตในธุรกิจด้วย 3 เรื่องหลัก ต่อไปนี้

1. การเพิ่มประสิทธิภาพการทำกำไรของบริษัท โดยให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มีอยู่ในสต๊อกให้สามารถสร้างรายได้เพิ่มมากขึ้น เช่น นำเอาคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมาปล่อยเช่า เพื่อสร้างรายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่ รวมทั้งการเร่งการขายและโอนโครงการที่สร้างเสร็จที่มีมูลค่าประมาณ 1​ หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

ทั้งนี้ คาดว่าจะเร่งระบายสินค้าในกลุ่มนี้ได้ไม่น้อยกว่า​ 50% หรือมียอดขายจากสต๊อกที่มีได้ราว 5 พันล้าน ขณะที่ยอดขายรวมทั้งปีนี้คาดว่าจะทำได้ราวๆ 1 หมื่นล้านบาท ทำให้เติบโตเพิ่มขึ้นได้มากกว่าปีก่อนหน้าที่ทำยอดขายได้  7 พันล้านบาทเล็กน้อย

2.  การขยายฐานรายได้ประจำ (Recurring Income) ​จากกลุ่มธุรกิจบริการ ทั้งการบริหารจัดการอาคาร การก่อสร้าง งานที่ปรึกษา วิจัยและพัฒนา ผ่านบริษัทในเครืออย่างบริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด, บริษัท ลุมพินี โปรเจค มาเนจเมนท์ เซอร์วิส จำกัด และ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด โดยการขยายฐานลูกค้าจากธุรกิจบริการทั้งในส่วนของการบริหารอาคารโครงการ และงานบริการด้านวิศวกรรมจากที่ให้บริการเฉพาะในส่วนของ LPN ไปสู่ตลาดภายนอกเพื่อขยายฐานรายได้ของธุรกิจในกลุ่มนี้ โดยตั้งเป้ารายได้ส่วนนี้เติบโตในสิ้นปีนี้เติบโตได้ไม่น้อยกว่า 20% เมื่อเทียบจากปีก่อนหน้า

ปัจจุบันตลาดบริหารจัดการอาคารทั้งอาคารชุดพักอาศัย และสำนักงานมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีมูลค่าตลาดไม่น้อยกว่า 44,000 ล้านบาท ในปี 2562 และมีอัตราการเติบโตไม่น้อยกว่า​ 10% ต่อปี ซึ่งเป็นโอกาสในการเติบโตของธุรกิจนี้ที่จะสร้างรายได้เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยตั้งเป้าสิ้นปีนี้จะเพิ่มสัดส่วนรายได้จากส่วนธุรกิจนี้ให้อยู่ที่ 10% ของรายได้รวม

3. การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน บริษัทมีนโยบายในการบริหารสัดส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to Equity Ratio) ในสัดส่วนไม่เกิน 1:1 เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินให้กับบริษัท ขณะเดียวกันบริษัทมีการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินที่มีประสิทธิภาพโดยมีต้นทุนดอกเบี้ยอยู่ในสัดส่วนที่ต่ำกว่า 3% ลดลงจาก 4% เป็นผลมาจากการจัดเครดิตเรทติ้งของบริษัทที่อยู่ที่ A- โดยทริส เรสติ้ง ซึ่งสะท้อนถึงฐานะทางการเงินที่มีความมั่นคง

เปลี่ยนเกมรบ โฟกัส “กลยุทธ์เข้าซอย” 

ในปีนี้ LPN เตรียมงบสำหรับลงทุนเพื่อ​ซื้อที่ดินรวม 4 พันล้านบาท ภายใต้การเดินเกมผ่าน “กลยุทธ์เข้าซอย” ด้วยแนวทางในการเลือกซื้อที่ดินแตกต่างจากวิธีคิดทั่วๆ ไป ที่นิยมซื้อที่ติดถนนใหญ่ ติดรถไฟฟ้าเพื่อให้สามารถเดินทางได้อย่างสะดวก

ขณะที่วิธีคิดของ LPN ในปีนี้จะปรับมาเป็นการเลือกที่ดินในแปลงที่ลึกเข้าไปในซอยเล็กน้อยไม่เกิน 1 กิโลเมตร บนทำเลที่ดีเช่นเดิม เพื่อให้ต้นทุนในเรื่องของราคาที่ดินลดลงกว่าเดิม โดยเฉพาะบางแปลงที่ราคาที่ดินที่อยู่ติดถนนใหญ่ หรือที่อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า และที่ดินที่ลึกเข้าไปในซอยเล็กน้อยแต่ราคาต่างกันเกือบครึ่งหนึ่ง

เพื่อให้ตอบโจทย์สำคัญในการคุมต้นทุนการซื้อที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการให้มีระดับราคาที่ไม่สูงมากจนเกินไป และยังทำให้สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สามารถแข่งขันได้กับคู่แข่งในตลาด รวมทั้งตอบโจทย์กำลังซื้อและความต้องการของลูกค้าในสภาพตลาดปัจจุบัน ที่เต็มไปด้วยปัจจัยลบทางเศรษฐกิจหลายอย่างที่ต้องระมัดระวัง  และการแข่งขันที่ยังคงรุนแรงในตลาด

นอกจากนี้ ในปี 2563 LPN มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 10 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 1.2 -1.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นการลงทุนในคอนโดมิเนียม จำนวน 6 โครงการ มูลค่า​ 7 – 8 พันล้านบาท​ โดยเน้นทำตลาดในระดับราคา 1-3 ล้านบาท เนื่องจากยังเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อที่ดีในตลาด ทำเลในย่านเตาปูน จรัญฯ 65 ถนนนราธิวาส แจ้งวัฒนะ 17 และเอกชัย

ส่วนอีก 4 โครงการที่เหลือ จะเป็นการลงทุนผ่าน​โครงการแนวราบ จำนวน 4 โครงการ เน้นโครงการบ้านแฝดในทำเลกลางเมืองเพื่อตอบโจทย์คนเมือง ในราคาเริ่มต้น​ 5 ล้านบาท ในทำเลย่านเมืองทอง สุขุมวิท​ 113 ลาดกระบัง และพหลโยธิน 4/1

“ปีนี้เราให้ความสำคัญกับโครงการแนวราบที่ยังมีกำลังซื้อสูง โดยตั้งเป้ายอดขายแนวราบในปีนี้เติบโตไม่น้อยกว่า​​ 20% จากปีก่อนหน้า โดยมีแผนเปิดตัว “บ้านแฝด” ที่ให้อารมณ์บ้านเดี่ยวในเมือง​ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่ต้องการบ้านพักอาศัยในเมือง ส่วนคอนโดฯ ​เน้นการออกแบบให้มีฟังก์ชั่นการใช้งานที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการของลูกค้า ส่วนการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย  มีส่วนช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท  ทำให้คาดว่ายอดขายคอนโดมิเนียมในปีนี้​จะเติบโตได้มากกว่าปีที่ผ่านมา”

กลยุทธ์ดังกล่าวทำให้ LPN มั่นใจว่า ปี 2563 เป็นอีกปีที่เราจะสามารถรักษาอัตราการเติบโตทางธุรกิจได้อย่างต่อเนื่อง ถึงแม้ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัวจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นและมาตรการเรื่องการกำหนดสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดว่าจะประกาศใช้ในปีนี้ ซึ่งจะส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อก็ตาม แต่เรามั่นใจว่าปี 2563 LPN จะสามารถรักษาความสามารถในการสร้างรายได้และกำไรได้ดีกว่าปี 2562