รายได้ปรับขึ้นไม่ทัน “ราคา” อินไซต์ผู้บริโภคไทย มองอสังหาฯ “แพงเกินไป”

เป็นที่รู้กันว่า “ราคา” อสังหาริมทรัพย์ปรับขึ้นทุกปี บางปีขยับกันรายไตรมาสด้วยซ้ำ ซึ่งก็มาจากปัจจัยราคา “ที่ดิน” นั่นเอง เพราะเป็นต้นทุนหลัก 30-35% ของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะเมืองใหญ่กรุงเทพฯ แนวรถไฟฟ้าราคาขยับแรงแซงการเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) และค่าจ้างแรงงาน วันนี้จึงเห็นขนาดคอนโดฯ เล็กลงเรื่อย ๆ เพื่อให้เหมาะกับเงินในกระเป๋าผู้ซื้อ

ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ใจกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้ากลายเป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียม เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ และผู้ที่ทำงานใจกลางเมือง ส่วนพื้นที่ชานเมืองเป็นตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ สิ่งที่มาพร้อมกับการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าคือ ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยแพงขึ้น

อ้างอิงจากราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ที่เลื่อนประกาศใช้จากปี 2563 เป็นปี 2564 คาดว่าหลังจากมีการประเมินรอบใหม่ ราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้นจากรอบประเมินก่อนหน้าถึง 10% ปัจจุบันราคาประเมินรอบใหม่สูงสุดอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ในย่าน สีลม เพลินจิต พระราม 1 ถนนวิทยุ  โดยราคาตลาดจะได้เห็นสูงถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวาอย่างแน่นอน

คุณกมลภัทร แสวงกิจ

รายได้ขึ้นไม่ทันราคาที่อยู่อาศัย

คุณกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ ให้ข้อมูลว่าราคาที่ดินในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 8% สูงกว่าการเติบโตของจีดีพี และค่าจ้างแรงงานที่ปรับขึ้นเพียง 3% นั่นหมายความว่า “รายได้ปรับเพิ่มขึ้นไม่ทันราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย” จะเห็นได้ว่าผู้ซื้อคอนโดมิเนียมได้ขนาดห้องเล็กลงเรื่อย ๆ จากกำลังซื้อที่เท่าเดิม เพราะต้นทุนราคาที่ดินแพงขึ้น ปัจจุบันตามกฎหมายกำหนดให้คอนโดมิเนียมมีพื้นที่ใช้สอยน้อยที่สุดอยู่ที่ 21 ตารางเมตรต่อห้อง

แต่ปีนี้ตลาดอสังหาฯ อยู่ในภาวะชะลอตัว จากเศรษฐกิจและกำลังซื้อถดถอย และเรื่องใหญ่ที่เป็นปัญหาของวงการอสังหาฯ มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย คุมสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 ซึ่งประกาศใช้เดือนเมษายน 2562  รวมทั้งการคุมเข้มปล่อยสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินปัจจุบัน ทำให้ความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัยแผ่วลง  การปรับขึ้นราคาแบบรายไตรมาสในโครงการที่เปิดใหม่ลดลง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมปีนี้จึง “ทรงตัว”

ราคาคอนโดฯ “ทรงตัว” รอบ 10 ไตรมาส

ช่วงไตรมาส 3 ปีนี้ ดัชนีราคา (Price Index) ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ “ทรงตัว” เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ส่วนราคาคอนโดฯ “ไม่ขยับขึ้น” เป็นครั้งแรกในรอบ 10 ไตรมาส  ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 143,000 บาทต่อตารางเมตร แต่หากเป็นย่าน CBD ราคาเฉลี่ย 200,000 บาทต่อตารางเมตร หรือยูนิตละ 6 ล้านบาทขึ้นไป

ปกติทุกปีราคาคอนโดฯ จะปรับขึ้นราว 10%  ขยับสูงกว่าประเภทบ้านและทาวน์เฮ้าส์  เพราะคอนโดฯ ส่วนใหญ่ จะอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งมีราคาที่ดินแพง ทำให้ราคาต้นทุนสูงขึ้น คอนโดฯ เปิดใหม่จึงปรับราคาขึ้นทุกครั้ง

สาเหตุที่ราคาคอนโดฯ ปีนี้ “ไม่ขยับ” มากนักเพราะโครงการเปิดใหม่ลดลง ผู้ประกอบการต่างเลื่อนไปเปิดปีหน้า ด้วยยังไม่เห็นสัญญาณบวกใหม่ๆ ที่จะมากระตุ้นตลาดได้  หากโปรเจกต์ทำเลไม่ดีจริง เปิดไปก็เสี่ยงทำให้สต็อกเพิ่ม แต่หากมีโครงการเปิดใหม่ ก็เป็นราคาที่จับต้องได้มากขึ้น ไม่ขยับสูงเหมือนช่วงอสังหาฯ บูมก่อนหน้านี้ เห็นได้ว่าคอนโดฯ ทำเลดี ๆ วิวแม่น้ำ ย่านคลองสาน ที่เปิดใหม่ก็สามารถปิดยอดขายได้ 100%

ราคาคอนโดฯ ปีนี้ที่ทรงตัวในรอบ 10 ไตรมาส  เรียกได้ว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อ ที่จะมีตัวเลือกมากขึ้น  จะได้ของดีและราคาจับต้องได้

ส่องพฤติกรรมคนซื้อบ้าน “ราคา”แพงไป

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา คนไทยมีแนวโน้มซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยสัดส่วนคนเป็นหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกช่วงอายุ จากข้อมูลของ สศช. พบว่าพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยส่วนใหญ่มักเริ่มซื้อในช่วงอายุ 31-40 ปี

จากการสำรวจมุมมองผู้ซื้อหรือผู้บริโภคในตลาดอสังหาฯ  (Consumer’s Behaviour) ของ DD Property มีความเห็นว่า อสังหาฯ ไทยแพงเกินไป 80%  และราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้นเร็ว 78%

อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อ “บ้านหลังแรก” มีความกังวลเรื่องสถานะทางการเงินมากที่สุด หากเจาะลึกผู้ซื้อบ้านแต่ละกลุ่ม พบว่า เจ้าของบ้านหลังแรก และผู้ซื้อทุกวัย ให้ความสำคัญกับเรื่องทำเลมากที่สุด 83%   ขณะที่กลุ่มสูงวัยให้ความสำคัญกับความปลอดภัย ส่วนคนรุ่นใหม่สนใจเรื่องการออกแบบ

แม้ช่วงโค้งสุดท้ายปีนี้รัฐบาลได้ปล่อยมาตรการ “บ้านดีมีดาวน์” ออกมากระตุ้นอสังหาฯ สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยระหว่างวันที่ 27 พ.ย.2652 ถึง 31 มี.ค.2563  ให้สิทธิ 100,000 คนแรก  คุณสมบัติผู้ซื้อต้องมีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน อยู่ในระบบฐานภาษี และซื้อที่อยู่อาศัยใหม่เท่านั้น เมื่อผ่านเกณฑ์คุณสมบัติ รัฐจะให้เงินคืน (Cash Back) 50,000 บาท  มาตรการนี้จะช่วยระบายสต็อกอสังหาฯ ได้ระดับหนึ่งเท่านั้น แต่ยังไม่ถึงกับทำให้ตลาดฟื้นตัวได้ โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารคอาคารสงเคราะห์ รายงานจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายครึ่งปีแรกอยู่ที่ 150,000 ยูนิต