ผ่าอนาคต “อสังหาฯ-คุณภาพชีวิตคนไทย” ปี 2570 เมื่อกรุงเทพฯ มีรถไฟฟ้า 11 สาย 297 สถานี

0

นับตั้งแต่กรุงเทพฯ มีรถไฟฟ้าบีทีเอสเมื่อปี 2542 ต่อมารถไฟฟ้าใต้ดินเปิดให้บริการในปี 2547 จากวันนั้นที่ยังกระจุกตัวอยู่ใจกลางเมือง วันนี้เส้นทางรถไฟฟ้าเริ่มขยายออกรอบนอกเมือง และคาดการณ์ว่าในปีนี้ กรุงเทพฯ จะมีรถไฟฟ้า 5 สาย 87 สถานี รวมระยะทาง 121.6 กิโลเมตร

สิ่งที่มาพร้อมกับการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า คือ การเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างเมือง และตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยทำเลตามแนวรถไฟฟ้ากลายเป็นทำเลทอง ยิ่งใจกลางเมือง เป็นทำเลทองฝังเพชรที่นับวันราคาที่ดินมีแต่จะพุ่งขึ้นมหาศาล ทั้งยังเปลี่ยนวิถีชีวิต และรูปแบบการอยู่อาศัยของคนในเมือง ให้กลายเป็น “Vertical Living” มากขึ้น

ขณะที่ในปี 2570 ซึ่งเป็นปีสุดท้ายของแผนการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ เมื่อถึงเวลานั้นกรุงเทพฯ จะมีรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นเป็น 11 สาย 297 สถานี ระยะทางรวม 466.1 กิโลเมตร

เมื่อถึงเวลานั้น อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ รูปแบบการอยู่อาศัยของคนในเมือง และคุณภาพชีวิตของคนไทยจะเป็นอย่างไร ?!? มาค้นหาคำตอบจาก “ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)” 

เมื่อรถไฟฟ้ามาหา! เปลี่ยนรูปแบบการอยู่อาศัย – การเดินทาง

ก่อนอื่นต้องฉายภาพความเปลี่ยนแปลงของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในไทยในอดีต ให้ความสำคัญกับ “ทำเล” (Location) เป็นหลัก และตลาดอสังหาริมทรัพย์เซ็กเมนต์ใหญ่สุด คือ “บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์” โดยเน้นขยายตามแนวถนนวงแหวนเป็นหลัก จากนั้นเมื่อที่ดินราคาแพงขึ้น โครงการบ้านจึงเริ่มกระจายออกไปมากขึ้น สะท้อนเห็นว่าก่อนมีรถไฟฟ้า รูปแบบการอยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ (รวมถึงปริมณฑล) ส่วนใหญ่อยู่บ้านแนวราบมากกว่า

ส่วนรูปแบบการเดินทางก่อนจะมีรถไฟฟ้า เป็นระบบ “Conventional System” คือ รถยนต์ และรถประจำทาง โดยต้องเจอกับสภาวะรถติดอยู่บนถนนเป็นชั่วโมงๆ กว่าจะไปถึงจุดหมายปลายทาง

แต่ทุกวันนี้ “Transportation” ได้เข้ามา Disrupt อุตสาหกรรมอสังหารมทรัพย์ในกรุงเทพฯ เพราะการเกิดขึ้นและการขยายเส้นทาง “รถไฟฟ้า” ทำให้ Developer ต่างหันมาสร้างโครงการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า

โดยในปี 2551 เริ่มเห็นการเกิดขึ้นของโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าบ้างประปราย จากนั้นปีต่อๆ มา Supply – Demand ของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ โดย Developer เน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก แม้จะมีออกนอกแนวรถไฟฟ้าไปบ้าง แต่ไม่มาก และในอนาคตที่กรุงเทพฯ จะมีรถไฟฟ้า 11 สาย กว่า 400 กิโลเมตร ก็จะมีโครงการคอนโดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าเหล่านี้

“ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในช่วง 10 ปีมานี้ โซนในเมืองตามแนวรถไฟฟ้าจะเต็มไปด้วย “คอนโดมิเนียม” (กราฟิกในรูป จุดสีแดงคือคอนโดมิเนียม) ล้อมรอบด้วยบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ที่อยู่รอบนอกพื้นที่โซนในเมือง (กราฟิกในรูป บ้านเดี่ยว จุดสีเขียว – ทาวน์เฮ้าส์ จุดสีฟ้า) ซึ่งแต่ก่อนคนซื้อรถยนต์ก่อน แล้วค่อยมาซื้อบ้าน ขณะที่ปัจจุบันคนรุ่นใหม่อาศัยในคอนโดมากขึ้น คนหันมาซื้อคอนโดก่อน แล้วค่อยซื้อรถ เพราะเขาอยู่คอนโด เดินทางโดยรถไฟฟ้าเป็นหลัก”

ขณะเดียวกันการเกิดขึ้นของ “รถไฟฟ้า” ได้เปลี่ยนรูปแบบการเดินทางของคนในเมืองมาเป็นระบบ “Trunk and Feeder System” มากขึ้น ซึ่งรูปแบบการเดินทางดังกล่าว ประกอบด้วย “เส้นทางรถไฟฟ้า” (Trunk) – “ส่วนเชื่อมต่อ” (Node) – “ระบบนำผู้โดยสารเข้าระบบราง และนำผู้โดยสารไปถึงจุดหมายปลายทาง” (Feeder)

รถไฟฟ้าขยาย – คอนโดบูม! แล้ว “คุณภาพชีวิต” คนในเมืองจะเป็นเช่นไร ?!?

“ผลกระทบแรกที่มาพร้อมกับการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าคือ คนไทยจะเจอที่ดินแพงขึ้นแน่นอน จะได้เห็นที่ดินราคา 3 ล้านบาทต่อตารางวา และเมื่อที่ดินในเมืองแพงขึ้น จะผลักดันคนให้ไปอยู่นอกเมืองมากขึ้น เพราะราคาที่ดินถูก Drive ด้วยระบบ Mass Transit จะเห็นเลยว่าราคาที่ดินในช่วง 10 ปีมานี้ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 8% ขณะที่รายได้คนเพิ่ม 3% เท่ากับว่ารายได้คนปรับขึ้นไม่ทันราคาที่ดิน – ราคาที่อยู่อาศัย

นี่จึงทำให้คนไทยในปัจจุบันเจอสภาวะคอนโดบีบขนาดห้องเล็กลงไปเรื่อยๆ เพราะกำลังซื้อคนเท่าเดิม ขณะที่ราคาที่ดินแพงขึ้น ผู้ผลิตจึงต้องสร้างขนาดห้องเล็กลง โดยปัจจุบันตามกฎหมายกำหนดให้เล็กสุดอยู่ที่ 21 ตารางเมตรต่อห้อง

อนาคตถ้าเราไม่ควบคุมราคาที่ดิน – ที่อยู่อาศัย สุดท้ายที่ดินในเมืองจะแพงขึ้นมหาศาล คนที่จะอาศัยในเมือง ต้องอยู่ห้องขนาดเล็กลง หรือถูกผลักดันให้ไปอยู่นอกเมืองมากขึ้น จะเกิดความเหลื่อมล้ำด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น คนมีรายได้น้อยจะใช้เวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางมากขึ้น ในขณะที่ค่าโดยสารรถไฟฟ้าบ้านเราในปัจจุบัน ยังมีราคาแพง เพราะฉะนั้น Solution เหล่านี้ ไม่ได้คิดเพื่อแก้ปัญหาให้คนได้จริง”

นอกจากนี้ ดร.ชัชชาติ ยังชี้ถึงปัญหาของระบบรถไฟฟ้าในไทย พัฒนาแต่ระบบ Main Line ไม่ได้คิดถึงการพัฒนาระบบ Feeder (ระบบนำผู้โดยสารเข้าระบบราง และนำผู้โดยสารไปถึงจุดหมายปลายทาง) ถือเป็นเส้นเลือดฝอยที่พาคนไปสู่จุดหมายปลายทาง

Feeder ดีที่สุดคือ “การเดิน” แต่สำหรับในกรุงเทพฯ แม้ปัจจุบันบางพื้นที่จะมีการสร้าง Sky Walk แล้วก็ตาม แต่พื้นที่ส่วนใหญ่ยังไม่ได้รับการพัฒนาให้เหมาะสมกับการเดิน ส่วน “รถโดยสารประจำทาง” ควรพัฒนาให้เป็น Feeder ช่วยนำคนจากสถานีรถไฟฟ้า ไปถึงจุดหมายปลายทาง

“ระบบ Feeder ของระบบคมนาคมในไทยแย่ ทำให้ทุกเช้าจะเห็นชีวิตคนเมือง นั่งรถไฟฟ้ามาลงจุดหนึ่ง แล้วยืนต่อแถวรอรถมอเตอร์ไซต์รับจ้างอีก 20 นาที เพื่อวิ่งไปถึงจุดหมายปลายทาง (หรือยืนต่อคิววรถมอเตอร์ไซต์รับจ้าง/รถตู้ เพื่อไปรถไฟฟ้า) ปัญหาเหล่านี้มีให้เห็นตลอด เป็นเพราะเราไม่ได้คิด Innovation ให้ครบลูป เรามี Innovation รถไฟฟ้า แต่เราไม่ได้คิดถึงระบบ Feeder ไม่ได้คิดถึงราคาที่อยู่อาศัย ไม่ได้คิดถึงชีวิตของคนในมิติอื่นที่อยู่ในสังคม เพราะฉะนั้นถ้าอนาคตกรุงเทพฯ ยังเป็นอย่างนี้ต่อไป ผมว่าคุณภาพชีวิตคนไทยแย่ลง”

“รถไฟฟ้า” อย่างเดียวแก้ปัญหารถติดไม่ได้ แต่ “ทุกระบบคมนาคม” ต้องพัฒนาไปพร้อมกัน

การเกิดขึ้นของ “รถไฟฟ้า” คนส่วนใหญ่มักจะมองว่าจะเข้ามาช่วยลดปัญหารถติด ซึ่งเป็นปัญหาระดับชาติที่ไม่ว่าเวลาจะผ่านไปกี่ปี ก็ยังไม่สามารถแก้ได้สำเร็จ แต่ทว่าในความจริงแล้ว “รถไฟฟ้า” อย่างเดียว ไม่สามารถแก้ปัญหารถติดของกรุงเทพฯ ได้ทั้งหมด

“คนเราจะคิดว่าพอมีรถไฟฟ้า กรุงเทพฯจะหายรถติด ไม่มีทาง รถไฟฟ้าอย่างเดียวไม่สามารถแก้ปัญหาการจราจรในกรุงเทพฯ ได้ แต่การแก้ปัญหาที่แท้จริงคือ ไม่ใช่แก้เฉพาะจุดเดียว ต้องแก้ทั้งระบบ โดยทุกระบบคมนาคมต้องพัฒนาไปพร้อมๆ กัน

พร้อมทั้งปลูกจิตสำนึกให้คนใช้รถไฟฟ้า รถสาธารณะมากขึ้น และพัฒนาระบบ Feeder ให้ดีขึ้นทั้งระบบ ทั้งรถเมล์ เรือ และมีทางเดินที่เดินง่ายขึ้น สะดวกขึ้น ส่วนคนใช้รถยนต์ส่วนบุคคลอาจต้องมีค่าใช้จ่ายสูงขึ้น เพราะคุณใช้ทรัพยากรมากกว่าคนอื่น แต่เราต้องทำให้ทุกคนมีทางเลือกในการเดินทางก่อน เพื่อทำให้คนหันมาใช้รถสาธารณะมากขึ้น เราต้องคิดเป็นภาพรวม แต่ถ้าหวังแค่ว่ารถไฟฟ้าจะแก้ปัญหาจราจรได้ ไม่ใช่เช่นนั้น”

ตัวอย่างของประเทศที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนา Public Transportation คือ “เกาหลีใต้” แต่ก่อนเจอปัญหาการจราจรติดขัดเหมือนประเทศไทย แต่การแก้ปัญหาการจราจร เกาหลีใต้ให้ความสำคัญกับรถเมล์ก่อนเป็นลำดับแรก โดยมี Bus lane และรถเมล์แต่ละสี มีเส้นทางเดินรถต่างกัน โดยจ้างเอกชนมาวิ่ง และมีรัฐควบคุมคุณภาพ โดยรัฐช่วย Subsidize ทำให้ค่าโดยสารรถเมล์ในเกาหลีมีราคาถูก ขณะเดียวกันพัฒนาระบบรถไฟฟ้า พร้อมทั้งใช้ Smart ticket และ Smart IT เพื่อเก็บข้อมูลการจราจร นำมาพัฒนา และ Integrate ระบบการเดินทางทั้งระบบ

ส่วนปัญหาราคาค่าโดยสารรถไฟฟ้าในไทย ที่มีราคาแพง เมื่อเทียบกับค่าครองชีพของคนไทย “ดร.ชัชชาติ” อธิบายเพิ่มเติมว่า ปัญหาอย่างหนึ่งของระบบรถไฟฟ้าบ้านเรา คือ มีหลาย Operator สำหรับความเห็นโดยส่วนตัว ควรเป็น Single Owner หรือควรมีระบบคิดค่าโดยสารระบบเดียวกัน ซึ่งปัจจุบันเรามี Common Ticket แต่ขณะเดียวกันราคาตั๋วควรมี Common Fair เพราะฉะนั้นควรทำให้การคิดค่าโดยสารเป็นระบบเดียวกัน และมี Common Fair

“เชื่อว่าอนาคต “ราคาตั๋ว” จะมีผลต่อที่อยู่อาศัย ถ้ารัฐต้องการกระจายการกระจุกตัวของเมืองออกไป ก็สามารถ Subsidize ช่วยเรื่องราคาตั๋วได้บ้าง เพื่อเมืองจะได้กระจายออกไป และไม่แออัด คุณภาพชีวิตจะดีขึ้น

เมืองที่เจริญแล้ว คือ เมืองที่มี Public Transport และคนใช้ Public Transport เมืองที่เจริญไม่ใช่เมืองที่มีรถยนต์ส่วนบุคคลจำนวนมากๆ จะเห็นได้ว่าเวลาไปญี่ปุ่น เกาหลี เราเดินทางโดยระบบขนส่งมวลชนสาธารณะได้ทุกที่ เพราะฉะนั้นหัวใจของเมืองที่เจริญ คือ ไม่ใช่เมืองที่ทุกคนมีรถยนต์ แต่เป็นเมืองที่คนทั่วไปใช้รถขนส่งสาธารณะ” 

 

Credit Photo (ภาพเปิด, ภาพรถติด) : NUMBER 24 – Authorized Shutterstock Partner in Thailand