ล้วงลึก 5 เหตุผลเบื้องหลังทำไม “เยาวราช” เป็นทำเลทองฝังเพชร ที่นักลงทุนหมายปอง

0

ถ้าพูดถึง “ทำเลทองฝังเพชร” ที่มีมูลค่าต่อตารางวาสูงที่สุดในไทย 5 อันดับแรกตามรายงานของ “ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด” ระบุว่า…

“ย่านสยามสแควร์-ชิดลม-เพลินจิต” มีราคาที่ดินแพงสุดในไทย ด้วยมูลค่า 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา (760 ล้านบาทต่อไร่) เพราะมีรถไฟฟ้าวิ่งตัดกัน 2 สาย ทำให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่ขยายตัวสูงสุด โดยเฉพาะธุรกิจค้าปลีก ตามมาด้วย “บริเวณสุขุมวิท-ไทม์สแควร์” ราคา 1.85 ล้านบาทต่อตารางวา (ไร่ละ 740 ล้านบาท)

ขณะที่อันดับ 3 “สีลม” ราคา 1.6 ล้านบาท (640 ล้านบาทต่อไร่) ตามมาด้วย “ย่านเยาวราช” มีราคาที่ดินโดยเฉลี่ย 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา (480 ล้านบาทต่อไร่) และอันดับ 5 คือ “ช่วงกลางของถนนสุขุมวิท 21 (อโศก)” ราคา 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา (ไร่ละ 440 ล้านบาท)

ทั้งนี้ จะสังเกตได้ว่าในบรรดา 5 ทำเลข้างต้น มี 4 โลเคชั่นที่เป็นย่านการค้า-การลงทุนสมัยใหม่ เกิดอาคารสูงมากมาย ในขณะที่ “เยาวราช” เป็นทำเลเดียวที่เป็นย่านการค้าเก่าแก่ และยังคงเต็มไปด้วยอาคารพาณิชย์ หรือตึกแถวอายุหลายสิบปี ไปจนถึงอายุนับร้อยปีมากมาย เพราะฉะนั้นอะไรคือ ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ “ย่านเยาวราช” ยังคงติดทำเนียบทำเลทองฝังเพชรราคาแพงอันดับต้นๆ ของเมืองไทยมาตลอดทุกยุคสมัย จนทำให้นักลงทุนอยากเข้ามาลงทุนในย่านนี้ เรามาค้นหาคำตอบกัน…

1. ไม่ว่าจะผ่านไปกี่ยุคสมัย “ย่านเยาวราช” ยังคงเป็นย่านการค้าเก่าแก่สำคัญของกรุงเทพ ที่เป็นศูนย์รวมร้านทองชื่อดัง อาหารการกิน สินค้าอุปโภคบริโภคจากจีน รวมทั้งยังมีอาคารเก่าแก่ และสถานที่สำคัญทางประวัติศาสตร์มากมาย

2. ปัจจุบัน “ย่านเยาวราช” เป็นสถานที่ท่องเที่ยวสำคัญของไทย มีทั้งคนไทย และนักท่องเที่ยวต่างประเทศ โดยคาดการณ์ว่า 70% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาไทย จะแวะมาเที่ยวเยาวราช ทั้งช้อป ชิม ชิลล์ จึงทำให้ย่านนี้ มีโอกาสทางการตลาดสูง

3. Supply ด้านที่อยู่อาศัย แหล่งค้าขาย และโรงแรมที่พักอาศัยสำหรับนักท่องเที่ยว-นักธุรกิจในย่านเยาวราชมีจำกัด ในขณะ Demand เพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปี โดยเฉพาะความต้องการด้านพื้นที่ค้าขาย เพราะเมื่อมีนักท่องเที่ยวเข้ามาในย่านนี้มากขึ้น ก็มีพ่อค้าแม่ค้าอยากนำสินค้าของตนเองเข้ามาขายในย่านเยาวราช ทำให้เวลานี้จะเห็นร้านค้าต่างๆ เช่าพื้นที่หน้าตึกแถว และเมื่อพื้นที่หน้าตึกแถวเต็มแล้ว ก็ขยายไปตั้งร้านค้าบนฟุตบาท และขณะนี้มาตั้งร้านบนถนนจำนวนมาก จึงทำให้ที่นี่เป็นแหล่งรวม Street Food ขนาดใหญ่ของกรุงเทพฯ

4. เป็นย่านที่มีประชากร และร้านค้าหนาแน่น ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่นี้มาเป็นเวลานานหลายชั่วอายุคน แต่ด้วยข้อจำกัดของพื้นที่ ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของย่านนี้ ไม่มีพื้นที่ว่างเพื่อการพัฒนามานานกว่า 30 ปี โดยส่วนใหญ่เป็น “อาคารพาณิชย์เก่า” ที่มีการเปลี่ยนมือน้อยมาก และมูลค่าการเซ้งเพิ่มขึ้นโดยตลอด จากในอดีตเมื่อนานมาแล้ว อยู่ที่ 1 – 2 ล้านบาทต่อห้อง แต่ปัจจุบันกระโดดไปอยู่ที่ 40 ล้านบาทต่อห้อง ระยะเวลาเซ้ง 3 ปี !!

5. การเกิดขึ้นของ “รถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีวัดมังกรกมลาวาส” จะยิ่งทำให้ “ย่านเยาวราช” บูมขึ้นอีกหลายเท่า เนื่องจากความสะดวกในการเดินทาง ทำให้ดึงทั้งคนไทย และนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาในย่านนี้เพิ่มขึ้น และนี่จะยิ่งทำให้ราคาที่ดิน “ย่านเยาวราช” พุ่งขึ้นอีกมาก

บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ชิงทำเลทอง

ด้วยศักยภาพของย่านเยาวราชที่มี Demand สูง แต่ขาด Supply มานาน ทำให้บริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต่างอยากได้ทำเลทองดังกล่าว เพราะมองว่าหากได้ที่ดินที่จะสามารถพัฒนาโครงการขึ้นมาได้ ย่อมคุ้มค่าต่อการลงทุน

ล่าสุด “บริษัท แกรนด์ ยูนิแลนด์ จำกัด” สามารถคว้าที่ดิน 30,000 ตารางเมตร โดยเป็นพื้นที่เช่าระยะเวลา 60 ปี บนถนนเจริญกรุง บริเวณหน้าสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินวัดมังกรกมลาวาส พร้อมทั้งจัดตั้ง “บริษัท ไอแอมไชน่าทาวน์ จำกัด” เพื่อพัฒนาโครงการ “I’m China Town” ด้วยงบลงทุนสร้างโครงการกว่า 3,000 ล้านบาท ในรูปแบบ Mixed-use Project สไตล์ Modern Chinese ซึ่งประกอบด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 3 ส่วน คือ ศูนย์การค้า โรงแรม และคอนโดมิเนียม คาดว่ามูลค่าขายโครงการจะอยู่ที่ 4,000 ล้านบาท และจะใช้เวลาคืนทุนประมาณ 5 ปีนับจากเปิดโครงการในปี 2562

“โครงการ I’m China Town ตั้งอยู่บนพื้นที่แปลงใหญ่ของย่านเยาวราช ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แปลงใหญ่ในบริเวณนี้หลังจากนี้ และในย่านนี้ มีปลาอยู่เต็มลำน้ำ เราแค่ใช้สวิงช้อนปลา ก็ได้ปลามาเพียบ” คุณสุวรรณ เลิศปัญญาโรจน์ ประธานกรรมการ บริษัท แกรนด์ ยูนิแลนด์ จำกัด และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ไอแอมไชน่าทาวน์ จำกัด ฉายภาพถึงศักยภาพของทำเลย่านเยาวราช

– ศูนย์การค้าเต็มรูปแบบ แบ่งเป็น 4 ชั้น ประกอบด้วย ชั้น B ศูนย์รวมของฝากชื่อดังในย่านเยาวราช ภายใต้แนวคิด “Little China Town” เช่น ใบชา หมูแผ่น สมุนไพรจีน สุราจีน / ชั้น 1 แหล่งรวมร้านรีเทลสินค้าอุปโภคบริโภค เช่น เสื้อผ้า แฟชั่น ร้านมือถือ ร้านอาหาร และร้านเครื่องดื่ม โดยจะมี “สตาร์บัคส์” และ “เคเอฟซี” มาเป็นผู้เช่าหลัก

ชั้น 2 เป็นศูนย์อัญมณี และร้านทองชื่อดังของเยาวราช รวมทั้งธนาคาร ส่วนชั้น 3 เป็นศูนย์รวมร้านอาหาร ที่นอกจากมี Chain Restaurant ที่คนไทยคุ้นเคยกันดีอย่างเอ็มเค บาร์บีคิวพลาซา ยาโยอิ ยังนำร้าน Street Food ชื่อดังของเยาวราช ย่านวรจักร แยกเฉลิมบุรี และเวิ้งนาคารเขษม มาเปิดร้านที่นี่ด้วยเช่นกัน รวมทั้งเป็นการเพิ่มโอกาสให้กับพ่อค้าแม่ค้าที่อยากเข้ามาค้าขายในเยาวราช ได้เข้ามาเช่าพื้นที่เปิดร้านภายในศูนย์ฯ

พื้นที่ของศูนย์การค้า มีอัตราค่าเช่า 2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ปัจจุบันปล่อยเช่าได้แล้วกว่า 70% และ “แกรนด์ ยูนิแลนด์” คาดว่าจะสามารถปล่อยเช่าได้เต็มพื้นที่ในวันเปิดศูนย์ฯ ในปี 2562 โดยคาดว่ารายได้จากการปล่อยเช่าเต็มพื้นที่จะอยู่ที่ 30 – 40 ล้านบาทต่อเดือน

– โรงแรม ได้ลงนามความร่วมมือกับ “กลุ่มธุรกิจโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล โฮเทลส์ กรุ๊ป” หรือ IHG หนึ่งในเชนโรงแรมใหญ่ที่สุดของโลก เพื่อเปิดให้บริการโรงแรมระดับ 4 ดาว “Holiday Inn Express China Town” จำนวน 224 ห้อง ตั้งอยู่ชั้น 4 – 9 ของส่วนศูนย์การค้า เน้นจับกลุ่มลูกค้านักท่องเที่ยว และนักธุรกิจชาวต่างชาติที่ต้องการพักในย่านใจกลางเมือง อัตราค่าห้องพักต่อคืนเริ่มต้น 1,800 บาท

คุณสุวรรณ เล่าสาเหตุที่ตั้งราคาไม่สูงมากนัก เพื่อดึงดูดใจลูกค้าให้เข้ามาพัก และเหตุผลที่เลือกแบรนด์ Holiday Inn Express ระดับ 4 ดาว เพราะพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวที่มาย่านเยาวราชจะไม่ได้ใช้เวลาอยู่ในย่านนี้นาน และเมื่อเที่ยวย่านนี้แล้ว จะไปย่านอื่นต่อ จึงมองว่าราคาห้องพักระดับดังกล่าว จะตอบโจทย์นักท่องเที่ยวได้ดี

ในขณะที่ปัจจุบันโรงแรมในย่านเยาวราช มีไม่มากนัก ส่วนใหญ่จะใช้วิธีการรีโนเวตตึกแถวเก่า 3 – 4 ห้อง และตีทะลุทำเป็นอาคารเดียวกัน พัฒนาในคอนเซ็ปต์ Boutique Hotel และอัตราค่าห้องพักต่อคืนไม่ต่ำกว่า 2,500 บาท

– คอนโดมิเนียม “I’m China Town Residence” เป็นอาคารโลว์ไรส์สูง 8 ชั้น พื้นที่รวม 2,000 ตารางเมตร จำนวน 46 ยูนิต ขนาดตั้งแต่ 21 – 25 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 2.9 ล้านบาท นอกจากนี้ในโครงการ Mixed-use แห่งนี้ยังมีที่จอดรถชั้นใต้ดิน 6 ชั้น รองรับรถยนต์ได้ 300 คัน

 

Credit Photo (ภาพเปิด) : NUMBER 24 – Authorized Shutterstock Partner in Thailand