สรุปปม ‘แอชตัน อโศก’ ทำไมถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง กับแนวทาง ‘อนันดา-กทม.’ ยื่นอุทธรณ์สู้ต่อ

ashton asoke cover

คำพิพากษาศาลปกครองกลาง เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง คอนโดหรู “แอชตัน อโศก” โครงการมูลค่า 6,481 ล้านบาท ลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 87% เรียกว่าสะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะ “อนันดา” เจ้าของโครงการ ประกาศสู้สุดความสามารถ หาทางออกให้ลูกบ้านและสร้างความเชื่อมั่นแบรนด์ในระยะยาว

- Advertisement -

สรุปที่มาคดีฟ้องร้อง พร้อมติดตามแนวทางต่อสู้คดีของ “อนันดา” และหน่วยงานรัฐ ว่าเป็นอย่างไร

1.ที่มาฟ้องคดี

– คดีคอนโดแอชตัน อโศก ผู้ฟ้อง (โจทย์) คือ สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน และประชาชน 15 คนที่อาศัยในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างโครงการ ส่วน ผู้ถูกฟ้อง (จำเลย) เป็นหน่วยงานรัฐ คือ กรุงเทพมหานคร การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) และคณะกรรมการชำนาญการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ด้านอาคาร การจัดสรรที่ดินและบริการชุมชน

– ถือเป็นคดีพิพาทเกี่ยวกับหน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายและละเลยต่อหน้าที่ตามกฎหมายกำหนด หรือปฏิบัติหน้าที่ล่าช้า ฟ้องคดีที่ศาลปกครองกลาง (ศาลชั้นต้น)

– เป็นการฟ้องร้องหน่วยงานรัฐ ที่ได้ร่วมกันออกคำสั่งอนุญาตให้ บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด  ก่อสร้างอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษ คือ โครงการแอชตัน อโศก (Ashton Asoke) ตั้งอยู่บนถนนอโศก เป็นคอนโดมิเนียมสูง 51 ชั้น มีห้องพัก 783 ยูนิต

– ฟ้องคดีกันในปี 2559 ศาลปกครองกลาง มีคำพิพากษา เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2564 ประเด็นที่ใช้ตัดสิน คือ  ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) ออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 2 กำหนดให้ อาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินนั้น กว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร (เพื่อให้รถดับเพลิงขนาดใหญ่เข้าได้) ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

– ส่วนที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของ แอชตัน อโศก ไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตามที่กำหนดไว้ใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ศาลจึงเห็นว่า “ผิด” พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร

– ดังนั้นการที่ผู้อำนวยการสำนักการโยธา ปฏิบัติราชการแทนผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร อนุญาตให้บริษัทอนันดาฯ ก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก ถนนสุขุมวิท 21 แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพฯ จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ศาลพิพากษาให้ “เพิกถอน” คำสั่งอนุญาตก่อสร้างอาคารดังกล่าว โดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกใบอนุญาต

Ashton Asoke

2. “อนันดา-กทม.” ยื่นอุทธรณ์ศาลปกครองสูงสุด

– บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เจ้าของโครงการแอชตัน อโศก ในฐานะ “ผู้ร้องสอด” ซึ่งไม่ได้เป็นผู้ถูกฟ้องคดีดังกล่าวโดยตรงและไม่ได้เป็นผู้กระทำผิดตามคำพิพากษา แต่เป็นผู้ได้รับผลกระทบและได้รับความเสียหายจากการแพ้คดีของหน่วยงานรัฐที่ถูกฟ้อง จึงใช้สิทธิยื่นอุทธรณ์ที่ศาลปกครองสูงสุด ภายใน 30 วัน

– ส่วนกรุงเทพมหานคร (หนึ่งในผู้ถูกฟ้อง) คุณไทวุฒิ ขันแก้ว ผู้อำนวยการสำนักการโยธา (สนย.) กทม. และคุณสุชิรา ศิลานนท์ ผู้อำนวยการเขตวัฒนา กทม. กล่าวว่าหลังศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก ซึ่งคดียังไม่ถึงที่สุด สำนักงานเขตวัฒนา จะพิจารณาดำเนินการใช้สิทธิอุทธรณ์คำพิพากษา ต่อไป

– กทม.เห็นว่าโครงการแอชตัน อโศก ที่ดินส่วนที่ใช้เป็นทางเข้าออก ซึ่งเป็นที่ดินของ รฟม.มีความกว้าง 13 เมตร (ไม่น้อยกว่า 12 เมตร ตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร) ยาวตลอดถึงที่ตั้งอาคารและถนนอโศก มีความกว้าง 27.70-30 เมตร (ไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร) ยาวต่อเนื่องกันเชื่อมต่อกับถนนสุขุมวิท ซึ่งมีความกว้าง 30 เมตร ได้เกณฑ์ตามกฎกระทรวง 

3. ไทม์ไลน์การขออนุญาตก่อสร้าง-โอนกรรมสิทธิ์ “แอชตัน อโศก”

– โครงการแอชตัน อโศก เป็นโครงการคอนโดหรู ย่านอโศก เป็นอาคารสูง 51 ชั้น ดำเนินการโดย บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนถือหุ้นโดย บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ 51%  และบริษัท ซี อินเวสเม้นท์ ไฟว์ ไพรเวท ลิมิเต็ด บริษัทในกลุ่มของบริษัท มิตซุย ฟูโดซัง จำกัด ประเทศญี่ปุ่น 49%  มีไทม์ไลน์ดังนี้

วันที่ 4 กรกฎาคม 2557  รฟม. อนุญาตให้ อนันดา ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม.เป็นทางผ่าน บริเวณลานจอดรถสถานีสุขุมวิท ขนาดกว้าง 13 เมตร เข้าออกสู่ถนนอโศก

วันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2558 ยื่นก่อสร้างอาคาร ตามมาตรา 39 ทวิ และเจ้าพนักงานท้องถิ่นออกใบรับแจ้งตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522  จากนั้นเริ่มก่อสร้างตาม EIA

วันที่ 2 มิถุนายน 2559 สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนกับประชาชนที่อาศัยอยู่ใกล้เคียงโครงการ ยื่นฟ้องคดีศาลปกครองกลาง

วันที่ 12 ตุลาคม 2560  ผู้ฟ้องคดียื่นคำขอให้ศาลมีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราวก่อนมีคำพิพากษา

วันที่ 30 เมษายน 2561 ศาลปกครองกลางมีคำสั่งให้ยกคำขอคุ้มครองชั่วคราว

เดือนมีนาคม 2561 แอชตัน อโศก สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ แต่ กทม. ยังไม่ออกใบอนุญาตรับรองอาคาร (อ.6) เนื่องจากเห็นว่ายังมีคดีฟ้องร้องอยู่ อนันดา จึงต้องให้ทางเลือกกับลูกค้า 1.ให้เปลี่ยนไปโอนกรรมสิทธิ์โครงการอื่น 2.คืนเงินดาวน์เต็มจำนวนพร้อมดอกเบี้ย ซึ่งมีลูกค้า 25% คืนห้อง 

วันที่ 11 มิถุนายน 2561 กทม.ออกใบรับรองการก่อสร้างอาคาร (แบบ อ.6)

วันที่ 15 มิถุนายน 2561  แอชตัน อโศกเริ่มโอนกรรมสิทธิ์  (จากจำนวน 783 ยูนิต ถึงปัจจุบันโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 87%)

วันที่ 30 กรกฎาคม 2564  ศาลปกครองกลาง พิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง แอชตัน อโศก

คุณชานนท์ เรืองกฤตยา กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์

4. ปมปัญหาทางเข้าออกที่ดิน รฟม. และแนวทางสู้คดี

 คุณชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ออกมาชี้แจงกรณีแอชตัน อโศก ว่าได้ดำเนินการอย่างถูกต้องตามขั้นตอนกฎหมาย ประกาศ และคำสั่งของหน่วยงานรัฐที่กำหนดไว้ โดยมีหน่วยงานรัฐเป็นผู้ควบคุมและตรวจสอบทุกขั้นตอน

– การขออนุญาตก่อสร้าง แอชตัน อโศก ได้รับอนุมัติจาก 8 หน่วยงานราชการ

  1. สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.)
  2. การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)
  3. สำนักงานเขตวัฒนา
  4. สำนักงานที่ดินพระโขนง
  5. สำนักการจราจรและขนส่ง กรุงเทพมหานคร (สจส.)
  6. กรมโยธาธิการและผังเมือง
  7. สำนักงานโยธา กรุงเทพมหานคร
  8. กรมที่ดิน

ananda ashton asoke 3

ประเด็นที่เป็นปัญหา จนนำไปสู่ คำพิพากษาว่า แอชตัน อโศก ก่อสร้าง “ผิด” พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร เนื่องจากที่ดินโครงการไม่มีด้านใดด้านหนึ่งที่เป็นทางเข้าออกกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะ

– มาจากที่ดินของแอชตัน อโศก ทางเจ้าของเดิมถูกเวนคืนสร้างรถไฟฟ้า ทำให้จากเดิมสามารถสร้างตึกสูงได้ เพราะติดถนนอโศก แต่เมื่อถูกเวนคืน รฟม.สร้างสถานีรถไฟฟ้าปิดอยู่ด้านหน้า จึงกลายเป็นที่ดินตาบอด เจ้าของเดิมฟ้องร้องขอให้เปิดทางออก โดยคำพิพากษาศาลฎีกาให้ทำทางจำเป็นกว้าง 6.4 เมตร ผ่านที่ดินเวนคืน รฟม. ออกสู่ถนนอโศก

–  อนันดา ได้ศึกษากฎระเบียบการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit Oriented Development  หรือ TOD) ซึ่งเห็นว่าทำได้ จึงซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมาด้วยราคา 1 ล้านบาทต่อตารางวา บนขนาดที่ดิน 2 ไร่ 3 งาน (หรือมูลค่าที่ดินกว่า 1,100 ล้านบาท) เพื่อทำโครงการ แอชตัน อโศก พื้นที่อาคารกว่า 46,700 ตารางเมตร ทำสัญญากับ รฟม. เพื่อใช้ที่ดินร่วมกัน โดยสร้างทางเข้าออกโครงการกว้าง 13 เมตร (ตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร) โดยย้ายทางเข้าออกโครงการมาด้านติดที่ดินสยามสมาคมฯ  ทางเข้าออกนี้ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของ รฟม. ซึ่ง อนันดา จ่ายผลประโยชน์ให้ รฟม. ด้วยการสร้างอาคารที่จอดรถ 7-8 ชั้น มูลค่า 100 ล้านบาทให้

ananda ashton asoke land

– แต่ศาลเห็นว่า การอนุญาตให้ แอชตัน อโศก ใช้ประโยชน์ที่ดิน รฟม.ส่วนทางเข้าออก ไม่ใช่การใช้ที่ดิน ตามวัตถุประสงค์การเวนคืน และไม่ใช่การใช้เพื่อกิจการรถไฟฟ้า ทำให้การออกใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดิน รฟม. จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และไม่ถือว่าที่ดินของ รฟม. เป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศก จึงทำให้การก่อสร้างโครงการไม่ชอบด้วยกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ข้อ 2 พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร คือไม่มีทางเข้าออกกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะ นั่นเอง

–  ในประเด็นนี้ อนันดา จะอุทธรณ์ต่อ โดยอ้างอิงความเห็นคณะกรรมการกฤษฎีกาที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินที่ได้มาจากการเวนคืน ที่เห็นว่า “ถ้าสามารถนำที่ดินไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นโดยไม่กระทบต่อการดำเนินตามวัตถุประสงค์หลักของการเวนคืน” สามารถทำได้

Ananda Ashtoo asoke TOD

– นอกจากนี้แนวทาง TOD การพัฒนาที่เน้นระบบขนส่งมวลชน รฟม. อนุญาตให้ออกแบบพื้นที่รอบสถานีขนส่งโดยมีศูนย์พาณิชยกรรม ร้านค้า ที่พักอาศัย เป็นต้น เพื่อเพิ่มจำนวนผู้โดยสารเข้าถึงระบบขนส่งมวลชน ตามหลักการนี้ กำหนดให้มีประเภทการอนุญาตให้ใช้ที่ดินของ รฟม. เป็นทางผ่าน ใช้ประโยชน์ ดังนี้ 1.ประกอบธุรกิจขนาดใหญ่ 2.ธุรกิจที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ 3.ธุรกิจอื่น โดยให้กำหนดค่าตอบแทนการอนุญาตให้ใช้ที่ดินของ รฟม. เป็นทางผ่าน

– อีกทั้งที่ดินที่นำมาขยายทางเข้าออกและสร้างอาคารที่จอดรถก็เป็นที่ดินเหลือใช้ ไม่ใช่พื้นที่อุโมงค์และทางเข้าออกสถานีรถไฟฟ้า และนำมาใช้ประโยชน์สร้างความคุ้มค่าจากการเวนคืน ถนนที่เป็นทางเข้าออกแอชตัน อโศก ก็ไม่ใช่ของโครงการ เป็นทางเข้าออกของอาคารจอดรถ รฟม. ที่ใช่ร่วมกัน ก็เทียบเท่ากับนิยามถนนสาธารณะ

ananda ashton asoke 2

5.ลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์ 87% คาดต้องสู้คดีอีก 3-5 ปี

–  โครงการแอชตัน อโศก อาคารสูง 51 ชั้น จำนวน 783 ยูนิต มูลค่าโครงการ 6,481 ล้านบาท เริ่มโอนกรรมสิทธิ์มาตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2561 โดยขายไปแล้ว 666 ยูนิต  มูลค่า 5,639 ล้านบาท หรือ 87%  มีผู้พักอาศัย  578 ครอบครัว เป็นลูกค้าคนไทย 438 ราย และต่างชาติ 140 ราย จาก 20 ประเทศ  ยังมียูนิตเหลือขายอีก 117 ยูนิต หรือ 13%  มูลค่า 842 ล้านบาท (ลูกค้าใหม่ที่มาซื้อได้แจ้งให้รับรู้ว่ายังมีคดีฟ้องร้องกับศาลอยู่)

–  หลังศาลปกครองกลางพิพากษาคดีแล้ว อนันดาในฐานะผู้ร้องสอด (ใม่ใช่คู่กรณีโดยตรง) เตรียมยื่นอุทธรณ์ แต่ก็เห็นว่าหากเป็นไปตามขั้นตอนกฎหมาย คดีนี้อาจใช้เวลาพิจารณาที่ศาลปกครองสูงสุดอีก 3-5 ปี ก็หมายถึงลูกค้าต้องกังวลกับเรื่องนี้ไปอีก 3-5 ปี  เริ่มมีเสียงสะท้อนจากลูกบ้านถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้น บางรายคิดว่าจะผ่อนธนาคารต่อดีหรือไม่ ธนาคารจะให้รีไฟแนนซ์ไหมเมื่อมีคดีฟ้องร้อง

–  ซีอีโอ อนันดา ยืนยันว่าจะไม่ทิ้งลูกบ้านแน่นอน  ระยะสั้น สื่อสารกับลูกค้าทั้งหมด ชี้แจงข้อมูลและแนวทางการอุทธรณ์ ระยะยาว ต้องสู้คดีจนสุดความสามารถ เพื่อชื่อเสียงและสร้างความเชื่อมั่นให้องค์กร ดูแลลูกค้าแอชตัน อโศก และผู้ถือหุ้นในตลาดหลักทรัพย์  หากเกิด worst case จากคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด เชื่อว่าภาครัฐก็ต้องพูดคุยกับเอกชนว่าจะแก้ปัญหาอย่างไร เพื่อลดผลกระทบกับประชาชน

–  กรณีที่เกิดขึ้นกับ แอชตัน อโศก ในการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชนและใช้ประโยชน์ร่วมกับหน่วยงานรัฐ การตัดสินคดีนี้จะเป็นบรรทัดฐานให้โครงการอื่นๆ  เพราะมีการพัฒนาที่ดิน ทั้งคอนโด โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก ที่เป็นลักษณะเดียวกับ แอชตัน อโศก อีก 13 โครงการ ที่เกาะแนวรถไฟฟ้าและระบบขนส่ง  โดยเฉพาะในย่านรัชดาฯ

โครงการ แอชตัน อโศก เป็น “เรือธง” ของอนันดา สิ่งที่เกิดขึ้นกระทบทั้งองค์กร ลูกค้า นักลงทุน สถาบันการเงินและธุรกิจอสังหาฯ ถือเป็นโจทย์ท้าทายอนันดาและทีมผู้บริหาร ในการแก้ไขสถานการณ์หากทำได้ดีนั่นคือ การสร้างความเชื่อมั่นในระยะยาว

ท้ายสุด อนันดา ยังมั่นใจว่าจะผ่านวิกฤตินี้ไปได้และจะดูแลลูกค้าทั้งหมด ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง ทุกคนใช้ความสามารถกำลังสุดเพื่อ #SaveAshtonAsoke