แม้จะมีการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ในพื้นที่ไปกับโครงการก่อนหน้านี้แล้วกว่า 2 หมื่นล้านบาท พร้อมเปิดตัว “ศูนย์การค้า เซ็นทรัล ภูเก็ต” จากกลุ่มซีพีเอ็น ในเครือเซ็นทรัลกรุ้ป แต่ด้วยศักยภาพของภูเก็ตที่ยังมีช่องว่างในตลาด โดยเฉพาะกลุ่มเป้าหมายที่ยังมีศักยภาพในพื้นที่โดยรอบ นอกเหนือจากพื้นที่กลางเมืองที่โครงการเดิมตั้งอยู่ นำมาซึ่งการปั้นโปรโตไทป์ใหม่ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัล ภายใต้การขับเคลื่อนของ Business Development Unit ซึ่งเป็นหน่วยธุรกิจที่มีหน้าที่ในการพัฒนาโมเดลธุรกิจใหม่ๆ และมองหาโอกาสทางธุรกิจให้กับทางเครือโดยตรง
ปั้น New Model รับดีมานด์ตลาด
สำหรับโปรโตไทป์ใหม่ที่ทางกลุ่มเซ็นทรัลจะนำมาใช้เพื่อมารองรับโอกาสในตลาดที่ยังมีอยู่ในภูเก็ต คือ การพัฒนาโมเดลค้าปลีกใหม่อย่าง “ปอร์โต เดอ ภูเก็ต” (Porto de Phuket) ภายใต้งบลงทุน 1 พันล้านบาท ในรูปแบบ Opened Lifestyle Mall ต่างจากท่ามาตรฐานที่ทางกลุ่มเซ็นทรัลถนัดในการพัฒนาศูนย์การค้าแบบ Closed Mall ที่เน้นการตอบโจทย์เรื่องของความสะดวก และมีสินค้าทุกอย่างครบครันแบบ One Stop Shopping และยังเป็นโมเดลที่เหมาะกับสภาพภูมิอากาศของประเทศไทย เพื่อให้กลุ่มลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการ ใช้เวลาอยู่ภายในศูนย์ให้มากที่สุด
ขณะที่ Opened Lifestyle Mall จะเน้นการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับสภาพพื้นที่และธรรมชาติในโลเกชั่นนั้นๆ เพื่อให้มีความกลมกลืนเป็นส่วนหนึ่งไปกับชุมชน ให้เป็นสถานที่สำหรับคนในพื้นที่เข้ามาใช้ชีวิต พักผ่อน ทำงาน โดยเน้นโลเกชั่นที่มีศักยภาพ ทั้งกำลังซื้อที่สูงและไลฟ์สไตล์ของผู้คนในพื้นที่เป็นหลัก จนเกิดเป็นโปรเจ็กต์นำร่องในการพัฒนาโครงการปอร์โต เดอ ภูเก็ต เป็นที่แรก
ซึ่งการเลือกภูเก็ตเป็นโลเกชั่นในการนำร่องโมเดลธุรกิจใหม่นี้ คุณเลิศวิทย์ ภูมิพิทักษ์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่อาวุโส ฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท กลุ่มเซ็นทรัล จำกัด ให้เหตุผลว่า มาจากการประเมินโอกาสที่นำมาซึ่งการลงทุนจาก 3 ปัจจัยสำคัญ ต่อไปนี้
1. นโยบายของภาครัฐในการขับเคลื่อนภูเก็ตสู่การเป็นสมาร์ทซิตี้ ทั้งในแง่ของการส่งเสริมการลงทุนและการท่องเที่ยวทำให้ตัวเลขนักท่องเที่ยวเข้ามาในจังหวัดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปี 2017 มีนักท่องเที่ยวมากกว่า 16.9 ล้านคน สร้างรายได้ทางเศรษฐกิจกว่า 3.77 แสนล้านบาท และคาดการณ์ว่าในอีก 2-3 ปีจะมีนักท่องเที่ยวมากถึง 20-25 ล้านคน ส่งผลให้มียอดเงินสะพัดในจังหวัดไม่ต่ำกว่า 5.55 แสนล้านบาท
2. จากการวิเคราะห์ฐานข้อมูลจากบัตร THE 1 ในเครือ ที่เก็บจากการทำธุรกิจในพื้นที่มากว่า 10 ปี ทำให้สามารถประเมินกำลังซื้อในพื้นที่ได้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะโซนที่มีกลุ่มกำลังซื้อสูงอาศัยอยู่ ซึ่งอยู่ค่อนข้างไกลจากโครงการเดิมที่ตั้งอยู่ จึงเป็นโอกาสที่ทางกลุ่มจะสามารถขยายการลงทุนเพิ่มเติมได้
3. โอกาสจากการวิเคราะห์พื้นที่ Residential ในพื้นที่ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับบน ที่มีโครงการ Luxury ตั้งอยู่ ซึ่งในภูเก็ตโครงการหรูส่วนใหญ่จะอยู่ในโซนฝั่งเหนือและตะวันตก ทั้งกลุ่มที่ซื้อเพื่ออาศัยเองหรือลงทุน โดยเฉพาะกลุ่ม Expat ที่ทำงานอยู่ในพื้นที่ ไม่ว่าจะป็นกลุ่มวิลล่าระดับบนที่มี 4.5 -5 พันอยู่นิต แต่ราวๆ 50% หรือครึ่งหนึ่งอยู่ในโซนดังกล่าว เช่นเดียวกับตลาดคอนโดฯ ที่กว่า 6,000 ยูนิต จาก 1.3 หมื่นยูนิต อยู่ในโซนนั้นเช่นกัน ขณะที่ตลาดโรงแรมแม้จะมีสัดส่วนเพียง 25-30% จากจำนวน 27,000 ห้อง แต่โรงแรมในพื้นที่ส่วนใหญ่จะอยู่ในเกรดเดียวกัน และกระจายตัวอยู่พื้นที่ใกล้ๆ กัน
“เมื่อวิเคราะห์กำลังซื้อที่มีอยู่และวิเคราะห์ร่วมกับลักษณะทางกายภาพของภูเก็ตจะพบว่า ในโซนที่กลุ่มกำลังซื้อสูงอาศัยอยู่นั้นยังไม่ค่อยมีการพัฒนาโครงการมารองรับ ทำให้ต้องเดินทางไกลในการไปจับจ่ายแต่ละครั้ง ทำให้กลุ่มเซ็นทรัลเลือกที่จะลงทุนในพื้นที่บริเวณตำบลเชิงทะเล ใกล้ๆ หาดสุรินทร์ หรือในโซนตะวักตกและทางเหนือ เพื่อรองรับกลุ่มเป้าหมายทั้ง Local ที่รวมทั้ง Expat ในพื้นที่ราว 40% ส่วนอีก 60% จะเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยว ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มพรีเมี่ยมที่เน้นประสบการณ์ในการท่องเที่ยว และนิยมเดินทางมาพักแบบ Long Stay โดยมีทั้งกลุ่มจากเอเชีย ยุโรป และอเมริกา”
นำร่องโปรเจ็กต์เปิดประตูสู่ภูเก็ต
สำหรับ “ปอร์โต เดอ ภูเก็ต” ทางกลุ่มเซ็นทรัลต้องการสร้างให้เป็นเหมือนประตูสู่ภูเก็ต ด้วยการพัฒนาศูนย์การค้ารูปแบบใหม่ที่เน้นการออกแบบให้สอดคล้องกับลักษณะพื้นที่เดิมตามธรรมชาติที่มีอยู่ จากพื้นที่รวม 50 ไร่ โดยเลือกพัฒนาในเฟสแรกก่อนราว 50% โดยเฉพาะการคงพื้นที่สีเขียวไว้ในโครงการถึง 2 ใน 3 ของโครงการ หรือราว 28,000 ตารางเมตร และพื้นที่เชิงพาณิชย์ 12,000 ตารางเมตร ผ่านงบลงทุน 1 พันล้านบาท ซึ่งทางกลุ่มเซ็นทรัลมองว่าเป็นขนาดการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ในตลาดขณะนี้
ส่วนคอนเซ็ปต์ของโครงการได้พัฒนาผ่านแนวคิด “ที่สุดแห่งประสบการณ์การใช้ชีวิตที่เหนือกว่า” (The Finest Living Experience) พร้อมออกแบบดีไซน์สไตล์ Warehouse Concept ที่ทำให้สามารถมองเห็นธรรมชาติของโครงการได้อย่างชัดเจน แบ่งออกเป็น 7 โซน ซึ่งแต่ละโซนจะมีพื้นที่ประมาณ 2-3 พันตารางเมตร โดยแบ่งสัดส่วนธุรกิจต่างๆ ที่จะอยู่ในโครงการ เป็นกลุ่ม Food & Beverage 65% ที่เหลืออีก 35% จะเป็นธุรกิจไลฟ์สไตล์อื่นๆ เช่น Health & Beauty, Pet Zone, Specialty Store, Education Zone และแฟชั่นต่างๆ เป็นต้น โดยมีกลุ่มธุรกิจหลักของเครือเซ็นทรัลที่อยู่ภายในโครงการ คือ เซ็นทรัล ฟู้ด ฮอลล์ เป็นแม็กเน็ตหลักของโครงการ เพราะสอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายในพื้นที่ ด้วยงบลงทุนราวๆ 120 -150 ล้านบาท
คุณเลิศวิทย์ ภูมิพิทักษ์ จากเซ๋นทรัลกรุ้ป และ มร.นิค ไรท์ไมเออร์ จากเซ็นทรัล ฟู้ด รีเทล
ขณะที่โซนอื่นๆ ในโครงการ ได้แก่ ภูเก็ตเที่ยน เมอร์คาโด้ (Phuketian Mercado), เรสเตอรองส์ แอนด์ คาเฟ่ โซน (Restaurant and Café Zone), มัลติดีไซน์ เฮ้าส์ (Multi Design House), Healthy Heaven, Kid Learning Space และ Pet Friendly Zone
“โครงการมีแผนเริ่มก่อสร้างราวๆ ต้นปี 2562 และคาดว่าจะแล้วเสร็จราวๆ ปลายปี โดยประเมินว่าจะมีคนเข้ามาในโครงการเฉลี่ยกว่า 8 พันคน หรือในช่วงวันธรรมดา 6 พันคน และวันหยุดราวๆ 1.2 หมื่นคน และมีเงินสะพัดไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาทต่อปี โดยหลังจากศึกษาและประเมินการตอบรับของโครงการมีแผนที่จะขยายการลงทุนในเฟสที่สอง ด้วยการเติมแม็กเน็ตใหม่ๆ ให้ตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าได้มากขึ้น เช่น ธุรกิจโรงแรม, Education Center ที่ใหญ่ขึ้น, สปาที่มีความครบวงจรมากขึ้น”
เร่งสปีดเติบโตก้าวกระโดด
สำหรับเหตุผลที่ทางกลุ่มเซ็นทรัลเข้ามาพัฒนาโปรเจ็กต์ ปอร์โต เดอ ภูเก็ต ด้วยตัวเอง ผ่านส่วนงาน Business Development Unit เนื่องจากเป็นโปรโตไทป์ใหม่ที่ยังไม่สอดคล้องกับโมเดลที่ BU ต่างๆ ในเครือดูแลอยู่ จึงถือเป็นหนึ่งในโปรเจ็กต์ที่ใช้ทดลองการตอบรับของตลาด จนกว่าจะพัฒนารูปแบบและแนวทางดำเนินงานต่างๆ ได้ลงตัวจึงค่อยส่งต่อไปให้กับ BU ที่ดูแลโดยตรง เหมือนที่ก่อนหน้านี้เคยพัฒนาโมเดล Top Plaza จนสำเร็จแล้วค่อยส่งต่อไปให้เซ็นทรัล ฟู้ด รีเทล บริหารต่อ รวมทั้งโรบินสัน ไลฟ์สไตล์มอลล์ ซึ่งเป็นหนึ่งในความรับผิดชอบของหน่วยงานนี้โดยตรง
ขณะที่หน้าที่หลักของ Business Development Unit จะเน้นการทำงานใน 3 รูปแบบ ต่อไปนี้
1. Expansion การขยายธุรกิจ ผ่านการหาโลเกชั่นที่เหมาะสมกับการขยายสโตร์ใหม่ๆ ของแต่ละ BU ในเครือ
2. Development การพัฒนาโมเดลธุรกิจ เพื่อเพิ่มโอกาสเติบโตใหม่ๆ ให้แกธุรกิจ โดยล่าสุดกับโครงการปอร์โต เดอ ภูเก็ต
3. Redevelopment การนำโครงการเก่าๆ ของเครือที่เริ่มไม่ตอบโจทย์กับกลุ่มเป้าหมายหรือสภาพตลาดในปัจจุบัน มาปรับปรุง หรือพัฒนาให้สามารถสร้างกำไร หรือเติบโตใหม่ได้อีกครั้ง เช่น การพัฒนาห้างเซ็นทรัลวังบูรพา มาเป็นไชน่าเวิลด์, การปรับโรบินสัน ลาดหญ้าเป็นศูนย์การเรียนรู้แพลตฟอร์ม วงเวียนใหญ่, การปรับตึกจิวเวลรี่เทรด เป็นศูนย์จิวเวลรี่ครบวงจร พร้อมด้วย Outlet Bangkok Fashion Mall รวมทั้งการเปลี่ยนห้างเซ็นทรัลสีลม มาเป็นเซ็นทรัลสีลม ทาวเวอร์
“ในเชิงกลยุทธ์ Opened Lifestyle Mall เป็นโมเดลที่ค่อนข้าง Unique ต้องหาโลเกชั่นและกลุ่มเป้าหมายให้ตอบโจทย์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นจังหวัดท่องเที่ยว และมีกำลังซื้อสูง ขณะที่การนำโมเดลต่างๆ ที่มีอยู่ในกลุ่มธุรกิจค้าปลีกทางกลุ่มมองว่ายังไม่ตอบโจทย์ได้ตรงจุด จึงต้องพัฒนาโมเดลใหม่ขึ้นมา รวมทั้งเป็นการเพิ่มการเติบโตให้กลุ่มในฟากของการสร้าง Mew Store Growth ซึ่งโอกาสในการเติบโตจะสูงมากกว่าการโตจากขาของ Existing Store ที่ขึ้นอยู่กับธรรมชาติของแต่ละ BU ที่บางกลุ่มก็เติบโตได้ 1 หลัก บางกลุ่มก็เติบโตได้ 2 หลัก ขณะที่การให้น้ำหนักกับการโตด้วยการเพิ่ม New Store Growth จะทำให้ธุกิจเติบโตได้อย่างก้าวกระโดดไม่ต่ำกว่า 15% ในแต่ละปี”
