หลัง “เซ็นทรัลพัฒนา” ปิดดีลยักษ์กับ รฟท. ต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” พื้นที่ทำเลทองค้าปลีกมูลค่ากว่า 33,000 ล้านบาท กับสัญญาเช่านาน 30 ปี โดยคาดลงนามสัญญาใหม่ในช่วง มี.ค.69 สร้างแรงสั่นสะเทือนให้วงการค้าปลีกไทยไม่น้อย
สัญญาฉบับใหม่นี้จะเริ่มนับตั้งแต่ 19 ธันวาคม 2571- 18 ธันวาคม 2601 โดย รฟท.ได้ผลตอบแทนตลอดระยะเวลาสัญญา 30 ปี วงเงินรวมกว่า 33,000 ล้านบาท คาดจะลงนามในสัญญาให้เช่าพื้นที่ในเดือน มีนาคม 2569 นี้ นับเป็นการปิดดีลยักษ์ตั้งแต่ต้นปีของพี่ใหญ่วงการค้าปลีกเมืองไทย หลังตลอดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาหลายคนจับจากการต่อสัญญาดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง
บทสรุปของการต่อสัญญาในครั้งนี้นับว่าสร้างความได้เปรียบให้ “เซ็นทรัลพัฒนา” ในการปั้นแลนด์มาร์กหรือย่านการค้า เศรษฐกิจ หรือแม้กระทั่ง CBD ให้กรุงเทพโซนเหนือยิ่งใหญ่เทียบกรุงเทพชั้นใน หรือย่านดังๆอย่างราชประสงค์ เพลินจิต ปทุมวัน ได้ในอนาคต เพราะนอกจาก “เซ็นทรัลลาดพร้าวแล้ว” ทางค่ายยังมี “The Central พหลโยธิน” ที่จะมาเป็นจิ๊กซอว์สำคัญในการปั้นย่านเมืองค้าปลีกกรุงเทพโซนเหนือที่ “เซ็นทรัลพัฒนา” ยึดหัวหาดได้แทบจะเบ็ดเสร็จ
กว่าจะมาเป็น “เซ็นทรัลลาดพร้าว” ทำเลทองคำฝั่งเพชร ค้าปลีกกรุงเทพโซนเหนือ
หากย้อนไทม์ไลน์เส้นทางการปลุกปั้นพื้นที่ทำเลทอง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” จากพื้นที่รกร้างสู่ ทำเลทองค้าปลีก และย่าน CBD อีกแห่งของกรุงเทพ
- เฟสที่ 1: จุดเริ่มต้นตำนาน ( ปี 2521 – 2551 )
–ปี 2521: “เซ็นทรัลพัฒนา” ชนะประมูลเช่าที่ดินรถไฟบริเวณ “สามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน” เนื้อที่ประมาณ 47 ไร่ เป็นระยะเวลา 30 ปี (สิ้นสุดสัญญาในวันที่ 18 ธันวาคม 2551) มูลค่า 967.59 ล้านบาท เพื่อบุกเบิกศูนย์การค้าครบวงจรแห่งแรกของไทย
-ปี2525: “เซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว“ เปิดให้บริการอย่างเป็นทางการ และกลายเป็นแลนด์มาร์คสำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือมานับแต่นั้น
- เฟสที่ 2: การต่อสัญญาครั้งประวัติศาสตร์ ( ปี 2551 – 2571 )
เมื่อสัญญาฉบับแรกกำลังจะหมดลง การเจรจาต่อสัญญาครั้งนี้ถูกจับตามองอย่างมาก เพราะราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นกว่าในอดีตมหาศาล
–ปี 2551: หลังการเจรจาที่ยาวนาน เซ็นทรัลพัฒนา และ รฟท. บรรลุข้อตกลงต่อสัญญาเช่าออกไปอีก 20 ปี (เริ่ม 19 ธ.ค. 2551 – 18 ธ.ค. 2571) “เซ็นทรัลพัฒนา” ต้องจ่ายค่าตอบแทนให้ รฟท. รวมตลอดอายุสัญญาประมาณ 21,298 ล้านบาท
–ก่อนที่ในปี 2553 : “เซ็นทรัลพัฒนา” ทำการ Big Renovation ครั้งใหญ่ พร้อมประกาศปิดปรับปรุงนานถึง 6 เดือน ด้วยงบกว่า 3,000 ล้านบาท เพื่อพลิกโฉมให้ทันสมัยรองรับการแข่งขัน
-ต่อมาในปี 2565 : ประกาศก่อสร้างมิกซ์ยูสแห่งใหม่ บริเวณใกล้เคียง (ห่างเพียง 500 เมตร) หรือที่ทุกคนรู้จักกันดีในชื่อ “ The Central เซ็นทรัล พหลโยธิน” มูลค่ากว่า 2.1 หมื่นล้านบาท บนที่ดิน 49 ไร่ (พร้อมเตรียมเปิดให้บริการไตรมาส 4 / 69 นี้) ท่ามกลางข่าวคราวการต่อสัญญารอบใหม่ของ “เซ็นทรัล” กับ “รฟท.” ว่าจะอย่างไรต่อไปก่อนที่สัญญาจะหมดลงในปี 2571
- เฟส 3 “เซ็นทรัลพัฒนา” กับการยึดหัวหาดค้าปลีกกรุงเทพโซนเหนือ สัญญาฉบับใหม่ 19 ธันวาคม 2571 – 18 ธันวาคม 2601
หลังปล่อยให้ข่าวคราวสะพัดมาพักใหญ่ ถึงการต่อสัญญารอบใหม่ระหว่าง “เซ็นทรัลพัฒนา” และ “รฟท.” ในที่สุดทางเซ็นทรัลก็ปิดดีลยักษ์นี้ได้
–ปี 2569 ต่อสัญญา “เซ็นทรัลลาดพร้าว” ออกไปอีก 30 ปี โดยจะมีผลตั้งแต่ 19 ธันวาคม 2571 – 18 ธันวาคม 2601 พร้อมเงื่อนไขที่ทางเซ็นทรัลเสนอการลงทุนเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็น
-ลงทุนเพิ่มเติมให้ไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาทปรับปรุงอาคารทรัพย์สินเดิมและระบบที่เกี่ยวข้องเช่นระบบไฟฟ้าระบบระบายอากาศระบบสื่อสารระบบสุขาภิบาลและระบบดับเพลิงที่ใช้งานมาเป็นระยะเวลานานเกือบ 50 ปี
-และปรับให้รองรับแผ่นดินไหวเพิ่มเติมฯลฯโดยเซ็นทรัลเสนอแผนจะใช้เวลา 4 ปีในการปรับปรุง
เปิดปัจจัยทำไม? “เซ็นทรัลพัฒนา” ทุ่ม 3.3 หมื่นล้าน ต่อสัญญา 30 ปี สร้างความได้เปรียบค้าปลีกกรุงเทพโซนเหนือ
กรณีดังกล่าว “นักวิชาการค้าปลีก” รายหนึ่งให้ความเห็นถึงการทุ่มเม็ดเงินของ “เซ็นทรัลพัฒนา” ในครั้งนี้ว่า อย่างไรก็คุ้มค่า เพราะทางเซ็นทรัลฯคงคิดมาดีแล้วว่าจะพัฒนาไปทางไหน ประกอบกับการมี The Central พหลโยธินเข้ามาเป็นจิ๊กซอว์ชิ้นสำคัญของทางค่าย ก็จะยิ่งเติมเต็มความเป็นย่านในกรุงเทพโซนเหนือของทางเซ็นทรัลให้เห็นชัดมากยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็น ชุมชนที่อยุ่อาศัยหนาแน่น ,โรงแรม,สถานที่ราชการ,โรงเรียน และยังจุดต่อรถที่หลากหลายทั้งรถตู้ รถเมล์ รถไฟฟ้า ซึ่งเป็น Junction ที่ดี
อีกหนึ่งความได้เปรียบคือด้านทำเลที่ตั้งที่เป็นถนนหพลโยธินตัดกับถนนวิภาวดี ซึ่งถือว่าเป็นถนนสองเส้นหลักที่มีจำนวนรถผ่านหนาแน่นมากที่สุดในกรุงเทพ ขณะที่แนวรถไฟฟ้าพาดผ่านทั้งเส้นวิภาวดี ผ่านรัชโยธินโอบล้อมกันอยู่ ทั้งรถไฟฟ้าสายสีเขียวและรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีนำ้เงิน และยังมีสายสีเหลืองเข้ามาเติมเต็ม มีส่วนต่อขยายที่สามารถรับ-ส่งผู้โดยสาร ผ่านลาดพร้าวเข้าถนนรัชดาฯ เชื่อมกับพหลโยธินอย่างสายสีเขียว กลายเป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่สร้างความได้เปรียบให้ทำเลนี้ได้เป็นอย่างดี
“หากเปรียบเทียบย่านที่มีความใกล้เคียงกันอย่าง “ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต” แม้จะประกอบไปด้วยโรงเรียน สถาบันการศึกษา ชุมชน และสถานที่ต่างๆใกล้เคียงกัน ทว่าหากเทียบกำลังซื้อแล้วฝั่งลาดพร้าวมีสูงมาก เพราะเป็นชุมชนเก่าขนาดใหญ่ที่หนาแน่น เป็นจุดต่อรถเมล์ รถไฟ ที่สามารถไปได้หลากหลาย”
ซึ่งถ้าวัดทำเล CBD เป็นย่านราชประสงค์ มองขึ้นโซนเหนือไปเรื่อยๆ จะเจอ “เซ็นทรัลลาดพร้าว” ตามมาด้วย “ฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต” ดังนั้น เซ็นทรัลลาดพร้าว จะตั้งอยู่ตรงกลางระหว่าง “ราชประสงค์” และ “รังสิต” พอดี และการมีชุมชนที่หนาแน่น มีคนอาศัยอยู่จำนวนมาก (เยอะกว่าย่านลุมพินี เพลินจิต สีลม ที่มีคนเยอะเพราะเข้าไปทำงาน) นั่นแปลว่าคนทำงานในเมือง แต่ออกมาพักย่านนี้ลาดพร้าว และหากจะไปถึงรังสิตก็ไกลจนเกินไป ตรงนี้จึงเป็นจุดพอดีที่คนทำงานในเมืองหลายๆย่านชอบมาอาศัยอยู่ และแน่นอนคนกลุ่มนี้มีกำลังซื้อสูง
เมื่อเทียบกับทำเลใกล้เคียงอย่างฝั่งลาดพร้าว จะเห็นได้ว่าฝั่งลาดพร้าว (ฝั่งที่ตั้งยูเนี่ยนมอลล์) ค่อนข้างเสียเปรียบมากกว่าฝั่ง “พหลโยธิน-วิภาวดี” ซึ่งเป็นทำเลที่ตั้งหลักของ “เซ็นทรัลลาดพร้าว” และ “The Central พหลโยธิน” ด้วยเหตุผลทั้งหมดทำให้อย่างไรเสียทางเซ็นทรัลพัฒนาก็ต้องได้ทำเลของห้าแยกลากพร้าวไปครอบครอง โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างเมืองใหม่ในกรุงเทพโซนเหนือ คล้ายๆแนวคิดการปั้นย่านของ Em Distric ของทางเดอะมอลล์ ในโซนสุขุมวิท
นักวิชาการค้าปลีก ยังสะท้อนมุมมองเพิ่มเติมว่า ตั้งแต่มีศูนย์การค้ามา ต้องยอมรับว่าทำเลของ เซ็นทรัลลาดพร้าว ถือเป็นทำเลที่ดีที่สุดในกรุงเทพ (ยกเว้นทำเลในกลางเมือง) เพราะครบสูตรปัจจัยบวกทั้งหมด เพราะหากวัดผังเมืองบ้านเราในปัจจุบันเปรียบเหมือนเส้นก๋วยเตี๋ยว 3 เส้นที่เป็นหัวใจหลักของการสัญจร ประกอบไปด้วย เส้นพหลโยธิน , เส้นสุขุมวิท และเส้นเพชรเกษม เพราะทั้ง 3 ถือเป็นถนนหลักที่เชื่อมเข้ามานในเมือง ตอนเช้าคนวิ่งเข้ามาทำงาน และตอนเย็นก็วิ่งกลับออกไป ทำให้มีทราฟฟิคหนาแน่น ถือเป็นทำเลที่ดี
ทั้งนี้หากจะประเมินให้เห็นภาพชัดถึงความสำคัญของทำเล “ห้าแยกลาดพร้าว” ในอนาคต 3-5 ปีข้างหน้า จะเป็นการพัฒนาที่ประกอบไปด้วยทำเล 3 ก้อนใหญ่ๆ ในการเชื่อมเขตเศรษฐกิจใหม่ ไล่เรียงมาตั้งแต่ทำเลในเมือง (ราชประสงค์)-พระราม9-ห้าแยกลาดพร้าว ที่ลากยาวจากกลางเมืองไปจนถึงกรุงเทพโซนเหนือ
โดยอาศัยจุดเด่นของถนนลาดพร้าวที่ถูกออกแบบมาให้เป็นถนน East-West หรือเชื่อมผู้คนจากกรุงเทพฝั่งตะวันออกเข้ามาใจกลางเมืองอยู่แล้ว มาเป็นตัวเชื่อมเส้นทางเศรษฐกิจ และเมืองใหม่ตลอดสาย
อย่างไรก็ตามสำหรับ “เซ็นทรัลลาดพร้าว” ถือเป็นอีกหนึ่ง Strategic Location หลักของทาง “เซ็นทรัลพัฒนา” และยังเป็นศูนย์การค้าทีทำรายได้ Top 3 ของทางค่ายอีกด้วย