จะไปต่อยังไงดี ตลาดบ้านมือสองโตวันโตคืน แต่ตัวแทนนายหน้าช่วยขาย ไม่มีกฎหมายมาคุม


ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  นับว่ามีส่วนสำคัญกับเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศ  เพราะมีขนาดใหญ่  คิดเป็นสัดส่วนของจีดีพีประเทศ ก็อยู่ในอัตรา 6.2% ซึ่งธุรกิจอสังหาฯ​ ประกอบไปด้วยหลายประเภท แต่ใหญ่สุดก็เป็นที่อยู่อาศัย ในแต่ละปีก็มีการโอนกรรมสิทธิ์ 320,000 -370,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าสูงถึงประมาณ 650,000 – 750,000 ล้าบาท 

บ้านมือสองซื้อขายกันถึง 3 แสนล้าน

ในตลาดที่อยู่อาศัยก็ไม่ได้เป็นสินค้าใหม่เสียทีเดียว ยังมีประเภทมือสองอีก 45%-50% นำมาคำนวณดูก็น่าจะมีตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง  โอนกรรมสิทธิ์ต่อปีประมาณ 150,000 – 180,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าสูงถึง 250,000 – 300,000 ล้านบาทเลยทีเดียว  ตลาดนี้มีความน่าสนใจ  และมีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่องมากขึ้น เพราะจุดเด่นของที่อยู่อาศัยมือสอง คือ เรื่องของทำเลที่ตั้ง โดยเฉพาะในเขตพื้นที่ต่างๆ ของกรุงเทพฯ  และพื้นที่เชื่อมต่อ ซึ่งเป็นผลมาจากข้อจำกัดด้านที่ดินที่จะนำมาพัฒนา

หากมาดูกันระหว่างที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ  ประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์  ยังมีปริมาณที่อยู่อาศัยบ้านมือสองสูงกว่าประเภทคอนโดมิเนียม เนื่องจากมีซัพพลายถูกสร้างออกมาขายอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนปี 2540 จนถึงปัจจุบัน

ในปี 2560 ที่ผ่านมา บ้านแนวราบสัดส่วนเป็นที่อยู่อาศัยมือสอง  มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ถึง 207,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึง 416,000 ล้านบาท ขณะที่คอนโดมิเนียมยังคงมีสัดส่วนเป็นที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ถึงประมาณ 110,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึง 260,000 ล้านบาท และที่อยู่อาศัยมือสองทั้งสองประเภทมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตาม ซัพพลาย ที่มีการสร้างขึ้นใหม่ทุกปี

อีกปัจจัยที่สนับสนุน คือ ไลฟ์สไตล์ของคนนิยมหาที่อยู่อาศัยในเมืองมากกว่าชานเมือง เพราะลดภาระและเวลาในการเดินทางจากพื้นที่ชานเมืองเข้ามาทำงาน รวมถึงลักษณะไลฟ์สไตล์ของคน GEN-Y หรือ GEN-Z ที่นิยมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า  ห้างสรรพสินค้า หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากกว่า

“นี่ยังมีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดฯ ในเมืองไทยเป็นตัวหนุนอีกอย่างหนึ่งด้วย  เพราะปฏิเสธไม่ได้ว่าประเทศไทยเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญแห่งหนึ่ง ของกลุ่มประเทศอาเซียน  ปรากฏการณ์เช่นนี้ทำให้เราสามารถอนุมานได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองประเภทคอนโดฯ จะเป็นกลุ่มที่น่าจับตามมองอีกด้วย”ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์  ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์  และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เล่าถึงแรงหนุนการเติบโตตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง

นายหน้าอิสระเพิ่ม แต่ไม่มีกฎหมายคุมมาตรฐาน

การขายอสังหาฯ มือสอง จะมีคนที่ทำหน้าที่เป็นตัวกลางระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย มักเรียกกันว่า “ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งเมื่อตลาดอสังหาฯ​ มือสองเติบโตดี ทำให้กลุ่มคนไทยและต่างชาติเข้ามาประกอบอาชีพนี้แบบอิสระกันมากขึ้น แต่ส่วนใหญ่ยังขาดความรู้และมีการทำงานเป็นมาตรฐาน  และยังไม่มีจรรยาบรรณในการประกอบวิชาชีพ เหตุเพราะบ้านเรายังไม่มีกฎหมายออกมากำกับดูแลอาชีพนายหน้า ปัญหาที่มักพบ คือ การให้ข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนและข้อมูลที่ไม่ถูกต้องกับผู้ซื้อและผู้ขาย ส่งผลให้เกิดผลเสียแก่ผู้ต้องการซื้อและผู้ต้องการขายอสังหาฯ ซึ่งผู้บริโภคก็จะไม่ได้รับการคุ้มครองในเรื่องนี้

รวมถึงการเข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระเช่นนี้ ก็ยังได้ทำให้ภาครัฐสูญเสียรายได้จากการที่ตัวแทนนายหน้าอิสระไม่แสดงรายได้เพื่อเสียภาษี รวมทั้งเกิดช่องโหว่ที่เกี่ยวข้องกับการฟอกเงิน เนื่องจากพระราชบัญญัติป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. 2542 กำกับดูแลเฉพาะการประกอบกิจการของนายหน้าฯ นิติบุคคลเท่านั้น

กฎหมายตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องใหม่ในประเทศไทย ในความจริงแล้ว สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เคยผลักดันให้มีกฎหมายในการกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้า ขึ้นมาตั้งแต่ปี 2535 จนบัดนี้เป็นเวลาถึง 26 ปีแล้ว แต่ประเทศไทยก็ยังไม่มีกฎหมายในการใช้กำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเลย ซึ่งลองหันกลับไปดูประเทศสหรัฐอเมริกาที่มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนายหน้า และมีการนำกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2466 ทำให้มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนายหน้าขึ้นจนเป็นอาชีพที่มีเกียรติและเป็นที่ยอมรับของสังคม จนปัจจุบันได้เป็นแกนหลักในการผลักดันอาชีพนายหน้าให้กับประเทศต่างๆ ทั่วโลก

ส่องเพื่อนบ้านใครมีกฎหมายมาคุมกันแล้ว

ลองหันกลับมาดูประเทศรอบข้างของเราบ้าง ว่ามีประเทศใดบ้างที่มีกฎหมายออกมาควบคุม และกำกับการทำงานของตัวแทนนายหน้ากันแล้ว

-ประเทศมาเลเซียมีการออกกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2524 เป็นเวลามากกว่า 37 ปีแล้ว

-ประเทศฟิลิปปินส์มีการประกาศใช้กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2552 เป็นเวลามากกว่า 9ปีแล้ว

-ประเทศสิงค์โปร์มีการประกาศใช้กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2553 เป็นเวลามากกว่า 8 ปีแล้ว

-ประเทศกัมพูชาก็เพิ่งออกกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาใช้บังคับเมื่อไม่นานมานี้

-ประเทศเวียดนามและประเทศเมียนมาก็กำลังดำเนินการจัดทำกฎหมายดังกล่าวขึ้นด้วยเช่นกัน

สำหรับประเทศไทยซึ่งถือว่าเป็นพี่ใหญ่ในกลุ่มประเทศอาเซียน แต่เรายังขาดเครื่องมือในการควบคุมมาตรฐานและการสร้างความเชื่อถือให้กับกลุ่มตัวแทนนายหน้าของไทย และเพื่อป้องกันไม่ให้กลุ่มตัวแทนนายหน้าอิสระทั้งชาวไทยและต่างชาติที่เข้ามาสร้างความเสียหายให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคสังคมไร้พรมแดน

กฎหมายช่วยพัฒนามาตรฐานงานตัวแทนนายหน้า

หลายคนอาจจะสงสัยว่า กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะพัฒนามาตรฐานและจริยธรรมได้อย่างไร จากภาพรวมของกฎหมายในทุกประเทศ กฎหมายจะกำหนดคุณสมบัติของบุคคลผู้ที่จะมาทำอาชีพตัวแทนนายหน้า (Agent/Negotiator) ว่า บุคคลเหล่านี้จะต้องมีความรู้เรื่องเกี่ยวกับกฎหมาย กฎระเบียบ การจัดทำสัญญา ความเข้าใจด้านธุรกิจของบุคคลผู้ที่จะมาทำอาชีพตัวแทนนายหน้าจะต้องผ่านการเรียนและการสอบอย่างจริงจัง เพื่อให้สามารถใช้ความรู้เหล่านี้ในการแนะนำลูกค้าของตนในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการปฏิบัติตามหลักจริยธรรมและจรรยาบรรณของตัวแทนยายหน้าอย่างเคร่งครัด

โดยกลุ่มบุคคลผู้ที่จะมาทำหน้าที่ตัวแทนนายหน้าจะต้องมีใบอนุญาตประกอบอาชีพอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และจะมีบทลงโทษสำหรับผู้ที่ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและกฎระเบียบ และอาจถูกยึดใบอนุญาตในการประกอบอาชีพได้ ทั้งนี้ บุคคลที่จะทำอาชีพตัวแทนนายหน้า (Agent/Negotiator) เหล่านี้จะต้องดำเนินงานภายใต้การดูแลของบริษัทซึ่งมีสถานะเป็น Real Estate Broker เพื่อหน่วยงานตัวแทนที่เป็นทางการดำเนินการในการจัดทำสัญญา และการติดต่อประสานงานจนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวประสบผลสำเร็จ

หลายคนอาจจะมองว่า กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะเป็นการกีดกันและจำกัดกลุ่มที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นหรือไม่ แต่ความจริงแล้ว กฎหมายในบางประเทศก็ได้ให้การยอมรับบทบาทผู้ที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นเหล่านี้ ในฐานะผู้ที่เป็นผู้แนะนำช่องทาง โอกาส หรือเป็น “Matcher” ที่จะยังคงได้รับการแบ่งปันค่าตอบแทนจากค่าธรรมเนียมนายหน้าที่ได้รับด้วยเช่นกัน ซึ่งความเป็นจริงในปัจจุบัน ส่วนมากแล้วนายหน้าผู้ที่ทำหน้าที่แนะนำก็จะทำหน้าที่แค่แนะนำ แต่ไม่ได้ดำเนินการในเรื่องกระบวนการในขั้นตอนการซื้อขายและโอกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว

สรุปแล้วเราจะเห็นได้ว่า ธุรกิจอสังหาฯ ของไทยกำลังจะไปสู่ยุคที่มีตลาดที่อยู่อาศัยมือสองจะมีปริมาณการซื้อและขายขนาดที่ใหญ่ขึ้น ซึ่ง “ตัวแทนนายหน้า” จะมีบทบาทมากยิ่งขึ้นในการจัดหาโอกาสให้ผู้ซื้อและผู้ขายได้พบกัน ดังนั้น กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเป็นสิ่งที่ไม่ได้น่ากลัว และจะเป็นเครื่องมือในการควบคุมให้ตัวแทนนายหน้าได้ทำหน้าที่ของตนอย่างมีความรู้และมีจริยธรรมตามมาตรฐานที่กำหนดขึ้น ทั้งนี้เพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยสามารถดำเนินการต่อไปได้อย่างยั่งยืน