ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ปิดปี 2568ด้วยสัญญาณของการทรงตัว แต่ปี 2569กำลังจะกลายเป็นบททดสอบสำคัญของตลาด
ในไตรมาส 4ปี 2568 พื้นที่สำนักงานรวมอยู่ที่ 6.49 ล้านตารางเมตร ทรงตัวจากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่พื้นที่เช่ารวมเพิ่มขึ้นเป็น 5.0ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ปรับตัวขึ้นสู่ระดับ 77% เพิ่มขึ้น 0.4 จุดเปอร์เซ็นต์จากไตรมาสก่อนหน้า
อุปสงค์สุทธิ (Net Absorption)ในไตรมาส 4อยู่ที่ประมาณ 25,000ตารางเมตร ขณะที่ปริมาณการเช่าใหม่ (Take-up)ยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่งมากกว่า 102,000ตารางเมตร สะท้อนกิจกรรมการเช่าที่ต่อเนื่อง ทั้งนี้ อาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารสีเขียว ซึ่งปัจจุบันคิดเป็นประมาณ 36%ของอุปทานรวม ยังคงมีผลการดูดซับพื้นที่สุทธิที่ดีกว่าอาคารที่ไม่ได้รับการรับรอง
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มระยะสั้นกำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ โดยปัจจุบันยังมีพื้นที่สำนักงานในระหว่างการพัฒนาอีกประมาณ 851,000ตารางเมตร และในจำนวนนี้กว่า 436,000ตารางเมตร หรือมากกว่าครึ่งหนึ่ง มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2569เพียงปีเดียว
การทยอยส่งมอบโครงการจำนวนมากภายในช่วงเวลาที่จำกัด อาจส่งผลให้การแข่งขันด้านการปล่อยเช่าเพิ่มความเข้มข้นอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)และนอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD)
ผลกระทบมีแนวโน้มแตกต่างกันตามคุณภาพอาคาร โดยอาคารเกรด Aยังคงแสดงความแข็งแกร่ง ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น 0.5%จากไตรมาสก่อนหน้า อยู่ที่ 1,247บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แม้ค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดจะปรับลดลง 0.3%มาอยู่ที่ 850บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
คำถามสำคัญของปี 2569คือ อุปสงค์จะสามารถเติบโตทันกับปริมาณอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดได้หรือไม่ แม้กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทยจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงปลายปี 2568แต่ตลาดสำนักงานยังคงมีการแข่งขันสูง ผู้เช่ามีทางเลือกจำนวนมากและสามารถต่อรองเงื่อนไขที่เอื้อต่อผู้เช่าได้มากขึ้น ทั้งในด้านสิทธิประโยชน์และความยืดหยุ่นของสัญญา
สำหรับบริษัทจดทะเบียน ผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)และนักลงทุนสถาบัน ปี 2569จะเป็นบททดสอบสำคัญของกลยุทธ์การวางตำแหน่งสินทรัพย์และวินัยด้านราคา ขณะที่ผู้เช่าอาจมองเห็นโอกาสสำคัญในการคัดเลือกพื้นที่สำนักงานคุณภาพระดับพรีเมียมที่สอดคล้องกับแนวทาง ESGก่อนที่ภาวะตลาดจะกลับเข้าสู่สมดุลอีกครั้ง
นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน, กล่าวว่า
“ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ กำลังเคลื่อนเข้าสู่ภาวะที่มีเสถียรภาพมากขึ้น โดยอุปสงค์เริ่มปรับตัวสอดคล้องกับอุปทานอย่างค่อยเป็นค่อยไป อย่างไรก็ตาม ปี 2569 จะเป็นปีที่มีความสำคัญอย่างยิ่ง ปริมาณอาคารใหม่ที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายในระยะเวลาอันสั้นจะทำให้การแข่งขันในหลายทำเลทวีความรุนแรงขึ้น
เราคาดว่าเจ้าของอาคารจะให้ความสำคัญกับการสร้างความแตกต่างมากขึ้น โดยเฉพาะในด้านมาตรฐานอาคาร การวางตำแหน่งด้าน ESG และแพ็กเกจสิทธิประโยชน์ แม้อาคารระดับไพรม์และอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวจะยังคงมีความแข็งแกร่งเมื่อเทียบกับตลาดโดยรวม แต่อาคารรองอาจเผชิญกับระยะเวลาว่างเช่าที่ยาวนานขึ้น หากไม่มีการปรับกลยุทธ์หรือรีโพซิชันนิ่งอย่างเหมาะสม
สำหรับผู้เช่า สถานการณ์เช่นนี้ถือเป็นช่วงเวลาที่มีความสำคัญเชิงกลยุทธ์ บริษัทที่มีแผนย้ายสำนักงานหรือต่อสัญญาเช่าในช่วง 12–24เดือนข้างหน้า มีแนวโน้มจะได้รับความยืดหยุ่นในการเจรจามากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่โครงการใหม่ต่างแข่งขันกันเพื่อดึงดูดผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant)”